各地出台新规为楼市纾困，不少房企仍在积极补仓“化危为机”

    本文转载自公众号：“地产深度报道”

　　2月19日，一向作为强调控“标杆性”城市的苏州，因出台一则新政刷屏整个地产圈，被业内不少人认为是打响了放松调控的第一枪。

　　苏州市自然资源和规划局官网上发布的《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》显示，为有效缓解疫情对土地出让带来的影响，目前苏州土地市场做出了四方面调整，包括加快工业用地供应，调整交地、开竣工等履约要求，延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等多项措施。同时苏州各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行上述政策。

　　苏州市发布的《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》

　　其中，最受市场关注的就是“调整超过市场指导价报价规则”。该政策明确指出，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。因此，此次新政被市场认为苏州正式“取消封顶销售、取消现房销售”的要求。

　　对此，苏州市自然资源和规划局相关工作人员明确回复：“

　　不是取消预售条件，只是针对具体地块不统一要求，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确。”不过即便如此，这一土拍规则的调整，仍被业内认为对减缓房企资金压力有重大利好。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称，新政有助于房企灵活应对既有的现房销售规则，充分体现降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。房企在预销售方面的灵活度将会提高，有助于加快房企资金回笼，同时在后续拍地中减少顾虑。

　　事实上，为应对疫情对地产行业带来的负面影响，在苏州之前，已有包括无锡、西安、上海、浙江等多个省市密集出台关于应对新冠肺炎疫情的楼市支持政策，主要内容包括稳定复工、减免租金、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等。

　　例如，日前江苏省无锡市政府发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，保障城乡有序建设的政策意见》，共推出17条措施，包括纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月；到期还款困难的企业可展期，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等，涉及房地产开发、融资、销售等各环节。

　　同日，《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》出台，规定疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%等。

　　中金公司认为，当前全国多数地区售楼处关闭、项目施工暂停，房企销售回款大幅减少，叠加行业面临债务到期高峰，房企现金流风险正在逐步累积。此时政策端在税费和土地款延期缴纳、信贷端支持等方面的倾斜，可有效缓解开发商的短期现金支付压力、提升其现金流安全性、缓释行业下行风险。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动，促进楼市秩序回归。

　　中金公司预计，后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策。政策将逐渐更多指向“托需求”，尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复。

　　中原地产首席分析师张大伟也向《国际金融报》记者表示，多地发布房地产政策，有助于缓解当前房地产企业的资金压力，特别是在减缓土地出让金交付方面的压力。

　　一位上市房企高管在接受《国际金融报》记者采访时指出，疫情对房企最大的影响就是销售几乎停滞，开发商无法回款，这意味着资金链无法连续。尤其是三四线城市，大多都是小房企的天下，资金实力本就不足，一旦无法顺利回款，就会出现高负债、甚至因贷款逾期而走向破产清算的终点。在这样的背景下，各地政府出台相关政策，纾困房企，正当其时。

　　正式受困于现金流压力，春节后多城市土地出让延期，土地市场成交大幅缩减，溢价率明显下滑。

　　根据克而瑞研究中心监测，春节后两周（1月31-2月13日）重点城市共成交了108幅土地（不含加油站），总成交量仅674万平方米，与2019年春节后两周（2月11日-2月24日）重点城市成交量相比下降62%，下降趋势明显。其中，成交地块多以小体量低总价为主。

　　不过值得注意的是，仍有部分热点城市土拍市场热度不减，多宗土地高溢价成交，如北京、杭州、宁波、温州等。据不完全统计，春节后重点城市成交的土地中，溢价率超过20%的超过20宗。

　　其中，北京2月11日和2月14日总共成交6宗地，除1宗以底价成交外，另外5宗溢价率均超过20%，其中，溢价率最高的达到34%。继此前4天出让6宗土地后，2月18日，北京又迎来新一轮的3宗不限价宅地出让。记者了解到，其中，通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056等地块为本轮土拍的“热点”，共吸引包括龙湖、绿城、中海、雅居乐在内的17家房企及联合体参与竞拍，最终由绿城以13.48亿元+7%自持竞得，溢价率高达49.78%，创2年来新高。

　　据中原地产研究中心统计，2019年北京全年共计出让62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%

　　除北京之外，杭州、宁波、温州近期也有高溢价地块成交。

　　例如2月12日，浙江温州出让1宗商住地，现场竞拍时间达到9小时，竞价次数达到455轮，溢价率达到32.79%。2月6日，宁波出让1宗商住用地，经过53轮报价，溢价率高达96.6%。宁波另一宗商住地块，竞拍时间超过4小时，竞价次数达到110次，溢价率达48.8%。杭州某住宅用地，有10余家房企竞拍，7轮便拍至封顶，经过22轮报价，最终溢价率为29.66%。

　　对此，有机构人士对《国际金融报》记者分析认为，部分城市的土拍火热，并不代表整体。综合来看，近期溢价率较高的几宗出让土地都是优质地块。疫情之下，开发商在土地市场的积极表现亦是对未来市场回暖信心的表现。从政府的角度看，如能够持续推出优质土地，一方面能够持续提升土地市场热度、缓解地方财政压力，另一方面也有助于现金流相对充裕的企业获取优质土地，为后疫情时代的企业稳健运营提供条件。

　　土拍市场火热，意味着部分房企正在积极补仓。

　　克而瑞统计数据显示，从春节后两周土地成交总价TOP20地块的竞得企业背景来看，国企、央企占到一半，其中，华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地，活跃度明显高于其他规模民企。

　　从单价TOP20榜来看，央企和国企依旧占据了8席位置，并且楼板价在1.5万元/平方米以上的4幅地块，均由具有国企或央企背景的企业竞得。

　　其中，中交较为活跃，在上述总价和单价TOP20中均占据3席，除了参与北京市场拿地，还独自拿下郑州2宗低总价住宅用地。

　　此外，绿城2月14日至今更是独自在北京连续拿下3宗住宅用地，总金额高达144.08亿元。招商蛇口(001979,股吧)于1月31日在南通以底价58.7亿拿下了1住宅地块。而华润、保利、华侨城、中铁等房企亦分落1子。

　　克而瑞研究中心指出，由于疫情影响之下，房企的现金流遭遇了极大困难，只有资金雄厚的国企、央企才能承受大额的土地保证金和出让金。因此，很多房企即使有心但无力去竞拍。在大多数城市销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下，拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。不过，长三角区域部分中小体量、总价不太高的优质地块，仍获得了部分实力民企关注，即使竞争激烈、高溢价成交，总价也在这些民企承受范围之内，如旭辉、大华、中天美好等相对活跃。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，疫情持续，首当其冲的主要是中小民营房企，但对于大房企，特别是大型央企而言，资金链压力并不足以令其停摆，其在北京等地土拍市场依然积极拿地，也代表了大部分参与房企对于疫情能快速缓解有信心，对于这些城市房地产市场的平稳也有信心。

　　正如招商蛇口董事长许永军在2月10日复工首日，给员工的信中所说，坚信疫情不会改变中国经济稳中向好、长期向好的基本趋势，不会改变行业一时的供需关系和竞争格局，要用发展的眼光看待眼前的挑战，主动应对，在实现年度生产经营目标过程中化危为机、抢占时机。“没有一场暴风雨永不停歇，云开雾散终是明月宵；没有一个冬天不可逾越，春风杨柳总是万千条”。

　　“手中有粮心中不慌，房企补充土储会直接影响到后续的销售业绩，无疑资金压力是目前掣肘房企拿地的关键，也就是说，大多房企补土储的需求仍在，只是苦于囊中羞涩。”严跃进向《国际金融报》记者分析称，虽然近期房地产市场处于“停摆”状态，但部分房企已经积极行动起来，充分说明其对于土地市场未来前景的认可，在当前时间节点补土储，以实现“弯道超车”的效果。