质造·盘地 | 未来房价至少卖到8万+/㎡的海淀西北旺，现在还有价值洼地吗？

　　北京土拍市场高潮不断，2月25日，海淀区出让了开年以来的第5宗住宅地块，妥妥的超过2019年全年海淀区所成交的4宗地块，优质地块的竞拍再一次引发市场热度。

　　今日出让的地块全称为“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块，参与竞拍的主体有四家，分别是中海+实创、华润+中交+北科建、中海+实创、平安、世茂，最终该地块经过72轮由华润+中交+北科建竞得。

　　西北旺地块溢价率达26.2%今日出让的海淀地块是一块非常优质的综合性地块，首先，其位于北清路北侧，与永丰产业园相邻，交通十分便利，距离地铁永丰站约3公里左右，紧邻京藏和京新两条高速，除了交通和产业之外，该地块周边有很多保障性住房，都是比较成熟的小区，因此，居住氛围比较浓厚。

　　不仅是位置，海淀地块规划较好。具体来看，该地块性质包括R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A51医院用地、A61机构养老设施用地，总建筑控制规模为162845 平方米，此外，该社区还规划有派出所、邮政所及出租汽车站等，医院用地未来将成为社区卫生服务中心，疫情给人们的一个感受是社会医院十分缺乏，因此该配套可以说是非常全面。

　　更重要的是，该地块与2月14日出让的“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块系相邻地块，整体地块的地上建筑面积达27万㎡，下图是该综合体块的具体规划详情，可以看到，医院和住宅的绿化率将达30%，住宅部分容积率为2.5。

　　西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块底价60.34亿元，最终由华润+中交+北科建联合体竞得，成交价76亿元，溢价率25.95%，楼面价46670元/平方米。和讯房产日前报道过，西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块经过52轮激烈角逐，最终由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元总价竞得，楼面价50587元/㎡，溢价率26.2%，短短半月之内，华润接连拿下两宗海淀地块，可谓非常看好海淀楼市未来的市场潜力。

　　贝壳研究院新房分析师潘浩认为，此地块的成交，足以证明开发商对于该地块价值的信心，实际上也是对市场未来走势充满信心的表现。同时此次再次由国企联合体得手，彰显了国企的资金实力。

　　海淀地块供应大增在北京的各个区中，海淀区的住宅最稀缺，也最受欢迎，无奈海淀地块的出让一直非常“吝啬”，不过，这种情况在2020年初有了改变。

　　和讯房产梳理发现，2020年开年至今，海淀区已经成交了5宗住宅地块，中指院数据显示，2019年全年海淀区共成交地块4宗住宅，而且主要以限价房为主，也就是说，2020年刚过去两个月，海淀区的土地出让次数就已经超过了去年。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，从海淀北部来讲，实现产城融合需要补充一些住宅地块，此前海淀北部的土地基本都用于产业园区开发了，这造成了区域内出现潮汐式的通勤人群，而且区域内部的交通拥堵，配套资源不足，适当补充一些住宅用地，不管是去年的限竞房，还是今年的商品住宅地块上市，都会利于区域内整体的产城发展。

　　不仅如此，2020年以来，海淀区已经出让了两宗不限价地块，众所周知，前两年北京市场主要以限竞房为主，自从去年下半年以来，开始逐渐增加纯商品房地块的供应，这也是2016年以来海淀区的首次连续出让不限价地块。

　　不限价地块的供应意味着未来楼市会增加高端豪宅。地产营销人出品人韩乐表示，从指标来看，海淀西北旺地块应该是中等密度的社区，未来该社区可能是改善户型，面积大概率应该在130/㎡左右，楼面价已经超过5万，未来至少卖到8万以上，是接近豪宅、功能完整的的舒适型产品。

　　不过，区域内的房价随着高端产品的推出也可能被推高。潘浩认为，海淀西北旺地块位于产业园及成熟居住区内，配套成熟，地块价值较高，且不限房价，但因楼面价较高，未来利润空间有限。“海淀西北旺地块楼面价不断升高，体现出房企对该地块价值的认可度极高，未来或将进一步抬升区域价格。”

　　实际上，2020年初北京楼市最热闹的就是土地市场，据和讯房产梳理，年初至今北京通过挂牌竞拍成交的土地总计15宗，总成交额644亿元，占2019年土地总成交额的39.1%。

　　一位不愿具名的业内人士对和讯房产表示，从北京城市的角度来说，每年有相应的土地出让计划需要完成，如果不供应一些好地块，在当前的市场行情下，恐怕很少有开发商愿意拿地，2018年北京曾出现土地连续流拍现象，2019年这种现象有所好转，就是因为土地供应和出让规则上有所调整，再加上，北京最近这几年的财政预算比较紧张，冬奥会举办，京津冀一体化建设，副中心建设，各种各样的大活动到处都是，需要政府做投资，如果财政捉襟见肘的话，土地出让就需要给力。

　　海淀西北旺项目盘点（按与地块距离排序）01

　　百旺府

　　与本次竞拍地块距离：约2.2公里左右

　　开发商：冠城大通

　　位置：北清路永丰产业基地东侧, 永丰嘉园

　　价格：均价约75000元/㎡

　　户型：137㎡-204㎡

　　产品特点：纯洋房社区。交通便利，与中关村(000931,股吧)科学城横轴线相伴，与京藏京新高速、地铁16号线相邻，教育、医疗、商业配套较优。精装现房，得房率高。未来海淀大悦城(000031,股吧)会进一步激活区域内的商业活力。

　　02

　　天阅西山

　　与本次竞拍地块距离：约3.5公里左右

　　开发商：首创置业

　　位置：永丰路与北清路交汇处东北角，中关村壹号北

　　价格：均价约80000元/㎡，总价约1500万元/套起。

　　户型：180㎡、211㎡、252㎡

　　产品特点：主打科技大宅概念，是开发商首创重磅打造的豪宅系列。交通方便，距离16号线永丰地铁站仅仅700米。生态环境较优，周边有大型湿地公园。楼间距大，居住感好。不过目前依靠永丰产业园，业内预测未来永丰的规划会带动这一块的房价持续上涨。

　　03

　　翡翠书院

　　与本次竞拍地块距离：约5.8公里左右

　　开发商：万科

　　位置：北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处北约1000米

　　价格：15000元/套·月起

　　户型： 90㎡洋房、180㎡-300㎡叠拼

　　产品特点：项目定位“中国最美的低密租赁综合住区”，位于海淀北部核心发展区域，位于故宫北院旁、距离地铁16号线永丰站仅1500米，毗邻京新、京藏高速，出行便捷通达。五大核心产业园区交汇处，商业配套边界，海淀大悦城、悦界商街、中关村壹号、IC park在侧；5大公园环抱，生态环境优质。值得一提的是项目全新自持商品房交易模式，不占用大笔资金、不需要购房资格、单次支付成本低、单次居住期内价格不涨、锁定未来居住金涨幅、运营平台灵活交易轻松流转，无需购房指标，预计2020年12月31日首次交付。

　　适合改善人群，不少购房者看好项目，楼盘间距较适中，采光相对较好，居住舒适度较高，可以增值保值。

　　西山锦绣府

　　与本次竞拍地块距离：约6.8公里左右

　　开发商：北京紫光科城科技发展有限公司

　　位置：海淀北部地区西北旺镇亮甲店村村东

　　价格：58622元/㎡户型：89㎡两居

　　户型；也有89㎡、150㎡三居、180㎡四居，共计8种户型

　　产品特点：2017年11月，芯片起家的紫光股份(000938,股吧)以76.2亿元价格，击退旭辉碧桂园建工联合体拿下西山锦绣府所在地块。 西山锦绣府是海淀热门的限竞房项目，自然环境优美，项目所在的海淀北部新区还是北京未来发展的科技高地，中国高科(600730,股吧)技产业核心地带，联想、IBM等500强及高科技企业林立，紧邻新浪、腾讯、百度等高科技产业，有着“北京硅谷后花园”之称。

　　北大国际医院、309医院满足高水准医疗需求。周围商业配套有西北旺地铁站20万平米商业（在建），大悦城（待建），永旺国际商场，百旺商城等。 不过，样板间细节开发商对外还很保密。

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