看了眼上海最近二手房价数据，市场会不会开始走下坡？

　　翻开日历，马上就是2月底了。由于新冠疫情来袭，很多行业的复工的时间点一拖再拖。

　　最近很多小伙伴在后台给我们留言，问这次的疫情会对二手市场有什么影响？我们今天就来具体聊一聊。

　　二手房市场又和别的服务业有所不同，以往初四初五就会陆续开门，只为早些开门累积客户资源。而这次，大部分中介门店都延迟到了2月10号。部分疫情稍微严重的区域，门店暂时都不让开。

01上海二手成交整体像是冻住了

　　迟开工本身并不是什么大问题，但是疫情对于二手房市场影响最大的关键点就是几乎没有了带看量。和阿飞相熟的经纪人大鹏告诉我们说，不允许线下带看。目前的情况是买房者不愿意出门，卖房者不愿意接待陌生人。而且现在看房又加了一道坎，小区出入证几乎阻断了一切看房的可能。

确实整个1月来看，成交量环比下跌了43%。想了解上海1月具体二手房成交数据的小伙伴可在后台回复“1月二手”查看详细列表

　　而2月的成交数据还没有出来，但我们可以从近4周的一手成交来倒推判断，成交数据一定更难看，整个市场像是冻住了

　　大鹏整个春节就没有回老家，他告诉我说，他从事中介服务已经十多年了。每年春节他基本上都会提早开工，因为一旦错过先机，整个年一过，再想要有业绩起码得到3月中下旬了。

　　而2020年的这场开局让大鹏感到十分不安，当然他也没有坐以待毙，线上看房成为他们目前带看的主要手段，并且作为渠道，新房通过VR带看的效果还不错，甚至是有了成交，虽然成交不多。

　　02熬不住的业主们开始纷纷调价了

　　同样感到不安除了像大鹏一样的中介门店外，还有很多原本有置换计划的业主们。他的不少客户通过线上，和他进行联系，问询节后上海二手房的走势。

　　其中也包括一些更直接的问题，比如挂牌房源的调价问题。

　　疫情之下，调价当然是调低价格。根据兔博士APP的数据显示，2月11日当天全市就有超过100套房源，进行了调价。

　　因为在疫情期或者是楼市淡季的时候，选择出来卖房是要承担一定压力的，除了未知的成交时间，房东也必须在金钱上有所退让。

　　这个退让其实存在两个环节：第一是客观房价的自然下滑，第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留也可以的，就是成交周期会拉长，因为总有人着急置换而降价，而市场上的客户又不多。

　　所以到了最后，卖房子就成了心理战，你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱，二者之间要探寻一个平衡。

　　031月的价格或将成为全年最高

　　即便房东诚意卖，二手房的整体市场会如何呢？会不会因为疫情就此萧条呢？

　　来看下近五年上海每月二手房的成交套数情况。（数据来源：兔博士APP）

　　数据拉长到2015年，就能看清上海二手房五年周期的一个变化。刚过去的2019年，可谓是上海二手房全面复苏的年份，是很明显有回暖的趋势的，稳中有升。

　　而2020年首月的10240套，可以看成是对2019年存量市场“稳定”的一个延续。而且，1月就是春节月份，可以看出这10240套成交量的含金量。

　　大鹏说，整体市场结构没变，只是楼市复苏周期变了。如果你以为因为疫情的关系，整体需求减少了，那也完全没有必要。

　　疫情过后，完完全全的可能会迎来一个新的“换房”时代。

　　现在很多的买房者，不是因为没有住房，而是经过这次疫情，开始对现有居住状况的不满。迫切想要从原先的地方换到一个新的居所。 从大方向上来说，老房换新房、小房换大房、非学区房换学区房。甚至，在这次疫情中城市管理水平优异的城市的名单，早就被记上小本本，老家换新城市(300778,股吧)的同样不会是少数。

　　其次，从户型的合理性上来说，比如小户型不适合开放式厨房、两个卫生间的重要性。

　　还包括了重新认识了好的物业的重要性。关键时候，好的物业可以保命。

　　压抑着的需求到了合理的时间点势必会释放。并且，一旦释放可能就是换房，卖一套买一套，完完全全属于生活改善，同样也是最迫切的一种刚性需求。因为大家都需要美好生活。

　　成交全面复苏，但是这个复苏是基于价格上的让利而言，所以在价格上并不乐观。

　　根据兔博士APP的数据来看，整个2019年的上海二手房成交均价都在43000到45500之间徘徊。

　　而2020年1月刷出了近16个月的新高。本来全新的2020年完全在二手房的价格上有所期待。

　　因为只有量足够了，价才能起来。而楼市慢市场的显著特征，就是买方会多看多选，从而变得更加理性。卖方如果基于出售，价格一定会有所下调。

　　因此，2020年1月的房价可能已经成为全年的最高点。

　　04再者就是大鹏和我说，楼市或将进入慢市场。

　　根据链家对自己成交房源的时间分析，房源如今的成交周期已经拉长到将近四个月（115.8天），比楼市好的时候要长了将近2个月（54天）。

　　而对于置换周期中的房东来说，就要承担这54天的控制成本，上海的平均月租金是5000元左右，所以这54天差不多就是9000元的损失。

　　楼市慢市场下，会有哪些明显的信号和显著特点呢？

　　第一、买方显得不那么着急。因为在房住不炒的时代，如今大家都已经明白，短期内对于房价都没有强烈上涨的预期存在； 于是，买方会多看多选，从而变得更加理性。 第二、对于业主，也就是卖方来说，就会显得比较着急。目的只有一个，希望能够尽快完成成交。

　　05如今的二手环境下，给门店中介和买家的几点建议给中介：1、线下如今不能带看，怎么办？充分利用起线上工具

　　这次疫情相比于03年的SARS来说，如今线上工具已经非常发达。现下无法带看，VR功能越来越成熟。

　　比如邀请业主进行VR连线，就是一次线上版的房源营销。业主可是在自己的房子里模拟未来下家买下房后的生活状态，可以在讲房的某些细节中触动到买家。可能够看出卖家卖房的诚意程度。

　　和客户保持互动的这件事没变，只是互动方式变了。

　　2、提高房源匹配的精准度

　　以往在线下，一个周末的下午，根据客户的要求，可能一带就要看好几套。

　　但其实这种“疲劳战”对于买方来说，能够达到他要求的房源其实也就一两套，其他的带看都是走马观花式的无用功。

　　于是房源匹配的精准度，成了每个房产中介或者销售的关键能力。通过线上看房剔除掉一些无用需求的房源，从而进一步了解到买方的真实需求，是楼市慢市场中，优秀经纪人的必备能力。

　　对于楼市而言，最大的危机其实并非是一场疫情，或者一场宏观调控。而是在一个长期的并且确定了的已经变化了的市场。

　　如今看起来，整个楼市的成交周期一定会拉长。趋势的变化永远不会和任何人商量，而我们要做的，就是要跟上趋势。

　　你能跟得上吗？

　　给买家：

　　至于给买家的意见，那么只有一句话：

　　欢迎你来到买房市场，不用急好好挑！以上为正文，来自阿飞