为什么？！疫情下，房企死活也不愿意割肉“降价”

    本文转载自公众号：“大伟看楼市”

　　疫情还在持续，但逐渐缓解稳定的新增人数，使得房地产市场又逐渐回到了市场的关注核心。相比2月中上旬大家都封闭在家里，2月下旬开始，各地的售楼处逐渐开始开门了，虽然还是没什么人。

　　按照大部分人的预期，这么大影响的疫情，肯定会导致大量开发商关门倒闭，房价大幅下调。但奇怪的是，到目前为止，个案的优惠的确有不少，但真正的房地产市场降价，居然没有出现。打砸售楼处这些行为一个没有。这一割肉的标志不出现，也代表了大部分企业还是看好后市。那么为什么疫情下，房地产市场没有出现明显的“割肉”？

　　首先：前车之鉴，2003年疫情后，房地产大爆发了。

　　2003年3月非典疫情爆发时，全国商品房销售面积同比增速下降至30%，较1-2月销售面积增速下降38.5个百分点，4月份增速继续下降，5月份起随着疫情好转增速明显回升，房地产销售出现明显反弹。

　　而纵观全年表现，2003年全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，增长28.5%；累计完成开发投资突破1万亿元，增长29.7%。与此同时，全年全国商品房平均销售价格增长了3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米，较2002年26808.3万平方米增长25.77%。

　　2003年，国有房地产开发企业个数持续减少，跌至5千家以下水平。这也是从1998年房改之后，连续多年下滑，国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家。与此形成鲜明对比的是，内资房地产开发企业呈现井喷态势，由1998年19960家，激增至2003年37123家。

　　其次：大量房企依然在积极拿地！

　　从企业看，疫情下，房企拿地的步伐并没有减缓，优质土地依然溢价率非常高。

　　在疫情还处于高位的情况下，敢拿地的企业都是勇士，证明了这些企业的资金链的确不紧张，而且也对疫情快速解决有信心。最近敢拿地的其实都是赌博，疫情能快速缓解的话，肯定都是抄底，获得了优质底价地块，弯道超车，但如果疫情影响持续，那么很可能就是跌下泥潭。

　　对于大部分企业来说，卖房已经彻底暂停了，虽然都在折腾线上看房，其实只是热身运动。大部分企业当下拿地都是年初1月份的指定的计划，所以现在只是继续执行计划。从全国看，如果除了湖北能在2月份就控制出疫情，叠加预期中的降息等政策，市场会快速恢复。甚至可能再现一波明显的小阳春。大部分最近拿地企业都在为下半年做准备。

　　3：持续不断的房地产调控宽松如果说2月中旬前，2月份房地产政策多发，这些政策只是救房企资金链，大部分政策对市场没什么影响，因为只延缓企业支付土地出让金，加快企业预售，在疫情下最多也就是缓和点企业压力，实际对于一个年销售额16万亿的行业，接近归零入账来说，不刺激需求，任何政策都毫无意义！

　　累计看，全国已经有超过50城市发布了不同程度的房地产稳定政策，其中主要以救企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。但从上周开始，个别城市开始调整了公积金首付政策。所以说这个政策算是到目前为止最重磅的政策！终于有城市开始动信贷政策了，终于有城市降低首付了。这代表了救市政策开始第二阶段，开始刺激需求了！

　　2月20日LPR5年期降低5个基点。衡阳降低贷款首付款比例方面，职工购买首套、第二套自住住房申请使用住房公积金的，贷款最低首付款比例由原来购房总价款的30%、50%分别调整为20%、30%。

　　2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。当中重磅提及用公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%。

　　4：　　融资不难！

　　春节疫情后，境内外融资继续高位运行。2月来，房企发布的美元融资计划就超过百亿美元。

　　不仅仅是海外融资加速，更在内地大量发布公募债等机会数百亿！多家房企发行了过去很少见的短期债。

　　整体数据看，房企都担忧销售压力，对于融资加大投入，大部分融资成本虽然增加，但境内外的融资额增加，有利于缓解企业资金链压力。特别是预期2-3月份房企的销售放缓，带来资金压力将越来越大，房企最近在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外，成本高低，房企全面井喷融资

　　当下看，市场分化，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，而也有企业融资成本超过13%，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。

　　最后简单的总结一下：到目前为止全国没有一个售楼处被砸，这代表了大部分企业资金链依然稳定。市场在等待刺激政策。

而最关键和核心的政策依然是房贷政策，特别是首套房的首付、二套房的认定标准。到目前为止，全国商业贷款购房首付没有政策变化。如果房贷政策不变，房价肯定会跌，如果一旦变化，那么赶快买房