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“太难了!我是个湖北老板!”中小公寓生存实录(2)

2020-03-05 08:36:40 和讯房产 
  本文转载自公众号“公寓次世代”,关注中国长租公寓的未来

文丨ZZ
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  “疫情爆发以来,各地“魔幻现实”的故事不少,如湖北这样的重点疫情区,从一开始“酒店不接待湖北住客”,而后城市、小区拦住了重点疫情区的外来务工人员,到如今,各地陆续复工,却依然闻湖北色变,一如《这次谁来关心下弱势的湖北人》文章中所言:曾经以聪慧过人著称的“九头鸟”,一下子好像成了人人喊打的“过街老鼠”;湖北人一边感受到来自全国各地涌来的爱,一边又在各地遭受花样翻新的歧视与冷眼。今天这个公寓人的故事和他的湖北身份有关,其中的煎熬和冷暖,我们一起来体会。

  

  湖北之外,有个城市的公寓市场也深具“湖北基因”,这就是广州,十几年前,湖北人曾经改变了广州城中村的租房生态,因此广州也曾是“湖北人的天下”,至今,湖北籍的老板和从业者在广州的数量也不少,俗称“湖北帮”。

  广深的湖北籍租客也多,从百度数据可以看到,春节前两周,回到湖北的人口最多来自于深圳、广州和东莞,合计占湖北迁入人口的20%以上;可以理解为,湖北对外输出的人口中,最多地去了这3座城市。在广州最大的城中村,天河区石碑村,出租房3200栋,在册登记的外来人员6万多人,其中3000多人是湖北籍。

  这两个前提曾经让湖北籍公寓老板在广州遍地开花,而这场从武汉开始的严重疫情,却让“湖北”这两个字变得格外敏感,如今已成为扼住湖北籍公寓老板的一根钢索。

  老刘(化名)是广州城中村典型的湖北籍公寓老板,目前体量4000多套房源,主要分布在广州白云区,面对这次疫情,他就遇到了4大难:

  租客大量退租,出租率下降到了40%,租客还在持续退租;

  大量湖北籍管家回不来,公寓里没人管,租客进村难;

  公司控股+管家持股模式,90%的管家是合伙,因为疫情想退股;

  前遇企业转型难,如今资金压力巨大,只够撑一个月。

  二但凡公寓老板,这段时间都不能幸免于“免租”,老刘也不例外,免租的影响还在持续,当下直接表现为退房租客越来越多。

  老刘分别统计了1月和2月的收租情况。1月的收租情况好一点,因为交的是2月的房租,且开始收租时疫情还没爆发出来,但受过年和疫情影响,也有20%的租金没收到,“

  实际上我们一栋楼的利润点就在20%-30%之间,20%没收到,算上人工,我们就是略亏的状态”。

  到了2月,收租情况已经“极端不理想,只收到40%不到,还不算空房”,而现实是他们4000多套房,每个月要向业主交租两三百万,这样一来,“资金缺口就很大”,还没算上公寓的水电费用、员工工资、办公租金等运营成本。

  “有一些租客,我们努力去沟通,他最后交了,可往后就有点困难,你比方说,他在家出不来,工厂好多也复不了工,他这个月交了,下个月就不会交了,很可能还会以疫情为理由去退房,管家反馈过来的真实情况也是如此,很多租客已经撑不住了,要退房,雪上加霜”。随着城中村解封和复工的节奏一天天拉长,租客退租已经是高概率事件,对于老刘,还有个尴尬的原因,他的租客中有一部分湖北人,受疫情影响更严重。

  老刘现在的出租率在40%-50%之间,同时,租客还在持续退房,“有的租客租约到期,这是正常的退租,有的租客没复工,在老家回不来,还有很多是恶意的,借疫情的理由不付租金或者已经违约换了房。”

  同样,也不能招租,“本来年前空房就比较多,指望过完年旺季多做一些方案,把空房消化掉,反而因为疫情,封城封村,几乎没有人流量。”

  租客返城也是个敏感问题,尽管封村情况已经有所缓解,但租客返城还有许多严格的限制条件,首先要有单位担保书、房东承诺书,获得通行证,给老刘的房东承诺书上写着:

  若未能落实租客隔离监督工作,有租客擅自外出,按照《出租房管理条例》、“六查一封停”。看到“封停”两个字,运营商就憷得慌,“哪个敢签呢!”。

  三老刘不敢签,还有一个原因,100多个管家将近80%是湖北人,就在上周,还有70%没回广州,楼里没人管,怎么担保!即使没离开过广州,“凡是身份证上是湖北的,我们现在出不去,村里的门卡被收走了,我都在家窝了30多天”。这是老刘最头大的问题,同时也带来了另一大风险。

  我们以前是典型的老乡合伙模式,去年才开始公司化,现在90%的房源还是按照‘公司控股+管家持股’在管理”。以亲缘、老乡关系为纽带的合伙模式让他们早期能够在广州生根发芽,做到几千套,但前几年,已经问题迭出,“财务不统一,合伙人契约精神差,隐患很大”,面对疫情带来的巨大损失,这种合伙制更是随时可能崩塌。

  “很多合伙制的管家(老乡)没有职业化,大多数是从老家带过来的亲戚朋友,有的是农民、工人,经济条件又比较薄弱,之前也没有签正式的协议,我很担心他们的稳定性”,前期市场好,合伙人们已经赚了一些钱,现在这个时期若撑不住了,随时可能就不干了。

  事实上,老刘已经收到部分管家的消息,想退股。但老刘是带头的,公司是他的,房源租赁合同都是他签的,他不能丢了不管。

  而从19年公司化开始,他们开始雇佣一些管家,如今开不了工,公司收不抵支,这些雇佣员工的工资拿什么付?又是一个新问题。

  四眼下对于所有公寓运营商,火烧眉毛的是没钱给房东交租金。

  “前段时间广州出台了政策,但只能给国有、集体的租赁物业免租,此外,具体到村里也很难谈,我只有少量是村集体物业,90%以上是村民的私产”,老刘也尝试去和房东谈“免租”。

  谈的效果怎么样?

  只有10%的房东有些松动,同意部分免租,90%的房东不同意,“他们的说法很直接,银行也没免他贷款,他还指望房租生活,另外,这是我做生意应该承担的风险,必须按合同执行。有的房东缓和点,有的房东态度就一言难尽了,让我做得了做,做不了就违约退房”,但每一栋城中村物业,租金、押金和装修成本都不是小数目,亏的也挺狠。

  他算了算自己的现金流,只能撑一个月,“最希望,第一是从国家政府层面有一些支持政策,其次,继续和房东沟通,有的管家退股的项目,可能要考虑转让了。”

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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