“太难了！我是个湖北老板！”中小公寓生存实录（2）

　　“疫情爆发以来，各地“魔幻现实”的故事不少，如湖北这样的重点疫情区，从一开始“酒店不接待湖北住客”，而后城市、小区拦住了重点疫情区的外来务工人员，到如今，各地陆续复工，却依然闻湖北色变，一如《这次谁来关心下弱势的湖北人》文章中所言：曾经以聪慧过人著称的“九头鸟”，一下子好像成了人人喊打的“过街老鼠”；湖北人一边感受到来自全国各地涌来的爱，一边又在各地遭受花样翻新的歧视与冷眼。今天这个公寓人的故事和他的湖北身份有关，其中的煎熬和冷暖，我们一起来体会。

　　一

　　湖北之外，有个城市的公寓市场也深具“湖北基因”，这就是广州，十几年前，湖北人曾经改变了广州城中村的租房生态，因此广州也曾是“湖北人的天下”，至今，湖北籍的老板和从业者在广州的数量也不少，俗称“湖北帮”。

　　广深的湖北籍租客也多，从百度数据可以看到，春节前两周，回到湖北的人口最多来自于深圳、广州和东莞，合计占湖北迁入人口的20%以上；可以理解为，湖北对外输出的人口中，最多地去了这3座城市。在广州最大的城中村，天河区石碑村，出租房3200栋，在册登记的外来人员6万多人，其中3000多人是湖北籍。

　　这两个前提曾经让湖北籍公寓老板在广州遍地开花，而这场从武汉开始的严重疫情，却让“湖北”这两个字变得格外敏感，如今已成为扼住湖北籍公寓老板的一根钢索。

　　老刘（化名）是广州城中村典型的湖北籍公寓老板，目前体量4000多套房源，主要分布在广州白云区，面对这次疫情，他就遇到了4大难：

　　租客大量退租，出租率下降到了40%，租客还在持续退租；

　　大量湖北籍管家回不来，公寓里没人管，租客进村难；

　　公司控股+管家持股模式，90%的管家是合伙，因为疫情想退股；

　　前遇企业转型难，如今资金压力巨大，只够撑一个月。

　　二但凡公寓老板，这段时间都不能幸免于“免租”，老刘也不例外，免租的影响还在持续，当下直接表现为退房租客越来越多。

　　老刘分别统计了1月和2月的收租情况。1月的收租情况好一点，因为交的是2月的房租，且开始收租时疫情还没爆发出来，但受过年和疫情影响，也有20%的租金没收到，“

　　实际上我们一栋楼的利润点就在20%-30%之间，20%没收到，算上人工，我们就是略亏的状态”。

　　到了2月，收租情况已经“极端不理想，只收到40%不到，还不算空房”，而现实是他们4000多套房，每个月要向业主交租两三百万，这样一来，“资金缺口就很大”，还没算上公寓的水电费用、员工工资、办公租金等运营成本。

　　“有一些租客，我们努力去沟通，他最后交了，可往后就有点困难，你比方说，他在家出不来，工厂好多也复不了工，他这个月交了，下个月就不会交了，很可能还会以疫情为理由去退房，管家反馈过来的真实情况也是如此，很多租客已经撑不住了，要退房，雪上加霜”。随着城中村解封和复工的节奏一天天拉长，租客退租已经是高概率事件，对于老刘，还有个尴尬的原因，他的租客中有一部分湖北人，受疫情影响更严重。

　　老刘现在的出租率在40%-50%之间，同时，租客还在持续退房，“有的租客租约到期，这是正常的退租，有的租客没复工，在老家回不来，还有很多是恶意的，借疫情的理由不付租金或者已经违约换了房。”

　　同样，也不能招租，“本来年前空房就比较多，指望过完年旺季多做一些方案，把空房消化掉，反而因为疫情，封城封村，几乎没有人流量。”

　　租客返城也是个敏感问题，尽管封村情况已经有所缓解，但租客返城还有许多严格的限制条件，首先要有单位担保书、房东承诺书，获得通行证，给老刘的房东承诺书上写着：

　　若未能落实租客隔离监督工作，有租客擅自外出，按照《出租房管理条例》、“六查一封停”。看到“封停”两个字，运营商就憷得慌，“哪个敢签呢！”。

　　三老刘不敢签，还有一个原因，100多个管家将近80%是湖北人，就在上周，还有70%没回广州，楼里没人管，怎么担保！即使没离开过广州，“凡是身份证上是湖北的，我们现在出不去，村里的门卡被收走了，我都在家窝了30多天”。这是老刘最头大的问题，同时也带来了另一大风险。

　　我们以前是典型的老乡合伙模式，去年才开始公司化，现在90%的房源还是按照‘公司控股+管家持股’在管理”。以亲缘、老乡关系为纽带的合伙模式让他们早期能够在广州生根发芽，做到几千套，但前几年，已经问题迭出，“财务不统一，合伙人契约精神差，隐患很大”，面对疫情带来的巨大损失，这种合伙制更是随时可能崩塌。

　　“很多合伙制的管家（老乡）没有职业化，大多数是从老家带过来的亲戚朋友，有的是农民、工人，经济条件又比较薄弱，之前也没有签正式的协议，我很担心他们的稳定性”，前期市场好，合伙人们已经赚了一些钱，现在这个时期若撑不住了，随时可能就不干了。

　　事实上，老刘已经收到部分管家的消息，想退股。但老刘是带头的，公司是他的，房源租赁合同都是他签的，他不能丢了不管。

　　而从19年公司化开始，他们开始雇佣一些管家，如今开不了工，公司收不抵支，这些雇佣员工的工资拿什么付？又是一个新问题。

　　四眼下对于所有公寓运营商，火烧眉毛的是没钱给房东交租金。

　　“前段时间广州出台了政策，但只能给国有、集体的租赁物业免租，此外，具体到村里也很难谈，我只有少量是村集体物业，90%以上是村民的私产”，老刘也尝试去和房东谈“免租”。

　　谈的效果怎么样？

　　只有10%的房东有些松动，同意部分免租，90%的房东不同意，“他们的说法很直接，银行也没免他贷款，他还指望房租生活，另外，这是我做生意应该承担的风险，必须按合同执行。有的房东缓和点，有的房东态度就一言难尽了，让我做得了做，做不了就违约退房”，但每一栋城中村物业，租金、押金和装修成本都不是小数目，亏的也挺狠。

　　他算了算自己的现金流，只能撑一个月，“最希望，第一是从国家政府层面有一些支持政策，其次，继续和房东沟通，有的管家退股的项目，可能要考虑转让了。”