博疫·健康住宅｜职业经理人跨界后续：孔鹏谈“被需要和有用”

　　电视剧《安家》男主有一句台词，直戳人心：江湖上有四个字，需要和有用。意即一个人在“江湖”上的价值。

　　毕业于清华大学建筑学院的孔鹏，经过专业化背景的系统学习，以及在房地产20余年从业经历的沉淀，正在一片新领域实现着自己的价值。

　　2018年底，孔鹏离开旭辉，2019年加入清华大学建筑学院可持续住区研究中心并担任中心主任。在此期间，孔鹏提出绿色数字人居理念，并积极推动相关学术研究、标准制定以及产业落地。

　　职业经理人跳出熟悉圈，进入另一个兼“学术和服务”功能的机构，孔鹏的价值转移到新的江湖。

　　疫情无情席卷，创业者孔鹏说：我的需要和有用是相对于新领域“绿色数字人居”而言的，这片领域被需要，我个人价值才会凸显。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任 孔鹏

　　问

　　疫情后，您带领团队主要做了什么？

　　答

　　从2月3日开始召集团队，迄今为止主要做了两件事情：

　　第一件是针对安装了i享系统的AI社区进行了数据的清洗、挖掘和整理。因为面对疫情，空间隔离成了至关重要的一步，空间管理和监察就变得尤为重要。于是，我们设计了新的算法并交由系统自运行。

　　第二件是用最快速度推出了社区的非接触式疫情监控解决方案。可以用有效设备代替人力进行社区出入口的识别（即便戴口罩）、测温、准入判断，最大限度的降低交叉感染风险。可以针对重点高风险客户完成极速布控，实现7*24实时动态监控，目前已经协助政府，在石景山鲁谷社区完成试点应用。

　　对于用户最担心的隐私问题衍生的抗性，最终选择了建议通过租赁设备在高危住户门外进行阶段性布控的方案，解除隔离后即可拆除。

　　研究“绿色数字人居”，并非忽然之间

　　或许，孔鹏从未想到过有一天会自己创业，并从事在房地产领域发展相对滞后的数字化住区的相关研究，但他对互联网的思维意识和逻辑，也注定其有一天会专门研究这个领域。

　　2014年的媒体报道中，记录了时任旭辉北京区域事业部总经理的孔鹏提出的一个观点：互联网对地产营销的颠覆，如从冷兵器到狙击步枪。

　　孔鹏说，最早冷兵器时代弓箭射程最远200米，狙击步枪是2000米，2000米和200米之间的差别是十倍的半径，百倍的覆盖面积，这就是互联网带给我们的改变。

　　在2014年，还未有5G概念，房地产行业对互联网作用的认识和应用还只是个苗头而已，孔鹏能提出这样的观点并反复强调，足见其在这方面的敏感和深刻洞悉。

　　在此观点之后，孔鹏的行动便开始了。

　　2015年，在孔鹏的牵头下，旭辉联手清华大学建筑学院、土水学院以及社科学院等共同成立可持续住区研究中心，将“效率”和“健康”的可持续发展理念作为重点，带领地产行业探索未来人居。

　　所以，孔鹏在该领域的创业并非“忽然之间”，而是早有渊源！

　　小区高危隔离住户怎么识别？

　　绿色数字人居，概念很抽象，拎出其中任何一个关键词，我们都懂。但每个关键词背后，到底在关注着什么，恐怕并无多少人认真想过。

　　孔鹏解释说：绿色是一种目的，目的是对人友好，对资源友好，对环境友好，是一种天人合一的状态。

　　数字是一种手段，以提升效率为抓手，因为技术意味着人居更多的可能性。

　　人居是凡有人聚居之处，就是人居。

　　社区化绿色数字人居，孔鹏给出的定义是：空间节点的数字化，网络化，和能源以及人的深度互动，这就是空间的未来形态。

　　概念的东西对老百姓(603883,股吧)来说，总是较为晦涩，不接地气。

　　孔鹏说，接地气的说法就是，现在居住社区的大数据能力水平太差了。

　　打个比方，如果社区有了数字化感知、识别能力，那么，你的小区就像一个可视化的手机，小区的一切信息尽在你的手掌心。

　　比如，疫情之后，小区多少人员离京，多少人员返京，返京人里多少人在外乱跑，哪些人当天取了快递，每个人的每日体温，小区的防疫资源怎么样，小区密集度如何，等等，数字化后的小区这些统统都能了如指掌，根本不需要再安排物业人力在门口登记、测量体温等，这样物业人员会更安全，小区文明程度也会更高。

　　不仅如此，这套数字化系统还有学习能力，再出现黑天鹅事件时，还能快速反应和更新。

　　说白了，数字化的社区作用就是：收集数据，进行识别，小区概貌可视化，然后给出思考和决策，最后执行。

　　老百姓为什么不太关心“养房子”

　　作为一个学术型机构，一方面，孔鹏需要自上而下，与住建部等部门合作，借助行政手段来一起进行标准和规则的推广工作；另一方面，用市场化的手段，与企业合作，推动绿色数字人居的流行。孔鹏将这两方面称之为“顶天立地”。

　　“最终，一个标准的流行，最终要靠市场化手段修订、推动，因为市场化手段更有弹性，生命力，可迭代。”

　　其实，按照房地产的调控逻辑推理，一个非强制性标准推向企业时，肯定会碰壁。

　　孔鹏描述，推动起来确实非常有难度，由于房地产的调控，企业就会考虑压低成本，改善绿色数字的动力显然就会不足。

　　不过，孔鹏还提出了另一种思考问题的方式：开发商动力不足，其实与老百姓的认知有很大关系。

　　为什么老百姓的认知不强？是因为房子一次性消费成本和持有成本的比例差距太大了，房子一次性消费巨大，买一个房子好几百万，但是后续养房子投入成本很小，可能就几千块钱。而房子收费方式也比较传统，比如能源一平米可能就30块钱。反过来，如果房子的持有成本高的话，老百姓在养房子的意识上也会大大提高。

　　因此，终端客户意识的不明确，就会带来开发商意识不明确。

　　“我做好了打持久战的准备。”对于新领域在房企层面的变革，孔鹏说。

　　企业各怀心思

　　在您接触的企业当中，什么样的企业更关注绿色人居？

　　孔鹏总结，有三类企业：

　　第一，布局较早的抢先者，比如，当代、朗诗，这些企业规模不算特别大，但打法是一招鲜，绿色成为金字招牌。

　　第二，部分国企央企这方面的意识强，比如金茂、远洋（已成立了健康中心）、葛洲坝(600068,股吧)。

　　第三，一些民企，虽然规模在行业中不是最量级的，但又不愿意失去这块的布局和先机，比如阳光城(000671,股吧)。

　　孔鹏表示，这个领域还在探索期，目前还没有一个成熟的商业模式、没有出现头部企业。而已经关注并应用的企业也更多的尝试应用在新建住宅上，但实际上，存量时代下，都市更新才是这块的大头，这方面的意识还是比较差。而如果进一步地说，都市更新在这方面的政策、杠杆、商业模式，都还未有足够的倾斜。

　　孔鹏曾说，开发商是“土豪”，“土豪”的力量在于豪，在于拥有资本。但是当“土豪”精英化，当他们也愿意为这个社会的进步做一些思考和努力的时候，我们希望这个行业会有更多的变化。

　　跳转到另一个江湖的孔鹏，正在无限接近他心目中的答案。