朝阳法院就《安家》剧情暴露的房产交易问题做释法提醒

　　新京报讯（记者 刘洋）近期由孙俪 、罗晋领衔主演的电视剧《安家》正在热播，这部聚焦于房地产中介的电视剧频上热搜。针对其中涉及的不少与日常生活相关的法律问题，今日（3月11日）上午，朝阳法院亚运村法庭法官助理王岩特别梳理每段剧情，做其中的法律解析，做房产交易提醒。

　　剧情：买主绕过房屋中介私下签合同是否有效？

　　房产经纪人房似锦辗转奔波许久，为林茂根老板找到了其口中描述的老洋房向公馆，并联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。房产中介店长徐文昌提醒过房似锦，一定要和林老板签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林老板是个好人，并没有在意这件事。结果林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇，骗出了向公馆，还绕过了房似锦和徐文昌，私下与向家继承人完成房屋交易。

　　解释：未签中介协议的“跳单”不构成违约

　　林老板与向家继承人签订的房屋买卖合同是否有效？王岩介绍，老人过世后，向家继承人通过合法方式取得了房屋所有权证，可以证明自己是向公馆的合法所有权人。林老板作为房屋购买者，如果没有证据证明林老板是明知向家继承人无权处分或者有其他重大过失，抑或存在与向家继承人恶意串通损害第三人利益情形，林老板以正常市场对价购买房屋的买卖行为就是有效的；反之无效。

　　林老板上述“跳单”行为是否构成违约？王岩介绍，“跳单”并非严格的法律术语，在房产中介的居间服务中，“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后，绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为，或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

　　剧中，林老板未与房似锦签订《中介协议》，但接受房似锦介绍的房源和房主信息后，绕过房似锦私下与向家继承人完成交易并办理了过户手续，林老板确实存在“跳单”行为。而由于房似锦未与林老板签订《中介协议》，林老板“跳单”行为并不构成法律层面上的违约。

　　此外，针对即使签署合同，居间合同中“禁止跳单”条款是否有效的问题。王岩介绍，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

　　剧情2:有《赠予书》是否算取得房屋产权？

　　解放前，向公馆的原主人向玉荣将向公馆的两间耳房赠予耿运来的爷爷（当时的向公馆管家），并有《赠予书》为证，耿运来一家三代人七十多年来一直居住在向公馆里，而林老板在明知该事实的情况下，与向家后人签订了合同，并取得了具有法律效力的房产证，后，耿运来依据《赠予书》原件要求重新对向公馆进行确权。

　　解释：《赠予书》有效，取得房屋产权还得需过户登记

　　那么，耿运来是否能够依据《赠予书》主张其对向公馆的部分所有权？王岩表示，首先，需要先对《赠予书》的法律意义进行界定。房屋赠予，指一方（赠予人）自愿把自己所有的房屋无偿赠予他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠予的双方当事人应订立书面合同。本集剧情中，向玉荣将两间耳房赠予耿运来的爷爷并出具《赠予书》，实际上已经符合赠予合同的构成要件。其次，需要分析房屋赠予合同是否已经生效。

　　剧中，向玉荣出具了《赠予书》，并将房屋实际交付给受赠人耿家老人，受赠人接受赠予房屋后，耿家三代人一直居住在该处房产中，双方达成合意并实际履行，赠予合同已经生效。

　　但该事件引发的法律问题是，赠予合同有效，是否等于受赠人就获得了房屋产权？王岩介绍，事实上连续剧中的情况在现实中并不少见，甚至更加复杂。比如，会有受赠人受赠了房屋，在没有过户的情况下，捐赠人反悔，隐瞒了赠予的事实，将房屋卖给他人。“这时候买房人往往是不知情，通过市场价，善意取得并合法过户，所以受赠人没办法向买房人索要房产。”王岩介绍，根据物权法的相关规定，房屋赠予合同虽然有效，但是取得房屋产权还需要到不动产登记中心办理过户登记，如果不办理登记，则取得不了产权。

　　因此，该剧情中的案例需要提醒的是，普通百姓之间，发生了房屋赠予之后，双方要尽快去不动产中心办理过户登记。否则一旦房屋被第三人善意取得，那么受赠人只能根据赠予合同，去法院向赠予人索要相应损失，而失去相关房产。

　　校对 王心