净负债率大降20.4％ 宝龙地产冲击750亿销售目标

　　2020年3月10日，宝龙地产控股有限公司(HK.1238)召开线上2019年度业绩发布会，发布截至2019年12月31日的全年度业绩。数据显示，2019年宝龙地产合约销售金额达人民币603.5亿元，较去年同期上升47.1%；总收入约人民币260.4亿元，较去年同期上升32.9%；毛利率36.4%，稳居行业领先水平；净利润人民币60.2亿元，较去年同期上升65%；核心盈利人民币43.9亿元，较去年同期上升70.2%；归母核心盈利约人民币26.8亿元，较去年同期上升45.3%。

　　可以看到，经过一年的调整，宝龙地产在规模和利润上升的同时，负债得到控制，现金流充裕，用总裁许芳华在发布会上的话说“舒服和潇洒”。

　　也由此，2020年宝龙地产销售目标制定在750亿，比去年增加了200亿，而这还是考虑疫情影响“缩减”了50亿后的保守目标，公司表现出较强的发展信心。

　　超额完成销售目标  核心盈利同比上升约七成

　　截至2019年末，宝龙地产实现合约销售额约为人民币603.5亿元，较2018年同期上升约47.1%；实现合约销售面积为376.75万平方米，较2018年同期增长约33.5%。

　　销售同比大幅增长得益于物业开发的高周转模式。公司住宅项目“369”开发模式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”，有效提高开发效率，加快项目周转和去化，使得公司操作大盘的能力进一步提高。2019年宝龙有6个项目单盘合约销售超过20亿元，其中贡献较大的主要项目位于宁波、杭州、温州、绍兴、金华、南京及海口，为公司销售业绩增长提供助力。

　　纵观2019年，房地产市场已逐步进入求质阶段，在此情境下，宝龙地产积极应对市场变化，深入挖掘客户需求，严格把控产品质量，优化城市布局，于2019年年内实现合约销售金额603.5亿，增长近五成，再创历史新高。从销售分布来看，公司紧跟国家政策及市场走向，在长三角地区持续深耕，2019年长三角区域销售占比为84.9%。

　　2020年，宝龙地产将进一步提高合约销售目标至人民币750亿元。高周转仍然是集团营销的主线，公司拟升级“369”开发模式，提高去化率，加速现金回流。

　　净负债率降至81.2% 现金流充裕

　　得益于销售的增长和公司整体经营效率的提升，2019年公司核心盈利人民币43.9亿元，较2018年同期上升70.2%；归母核心盈利人民币26.8亿元，较2018年同期上升45.3%。盈利提升带动公司总权益扩大加之严格控制负债，宝龙地产的净负债率下降20%。

　　2019年宝龙地产的净资产负债率81.2%，相较2018年的101.6%有大幅下降。据廖明舜介绍，净负债率大幅下降，主要是因为2019年底商业成功分拆上市；配股增加了资本金；销售利润的进一步增加；以及回款进一步提升（同比提高了5%）。2019年10月14日，宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股，所得款项净额为7亿元；2019年12月30日，宝龙商业成功上市，融资金额达10亿元，通过股本交易及上市募资平台，让宝龙地产的现金流有极大改善，进而降低净负债率。

　　2019年宝龙地产借债552.63亿元，银行借款占53.5%、公司债19%、优先票据23.6%、信托3.9%；债务市场分布上，境内占比65.1%，境外占比34.9%。

　　值得一提的是，宝龙2019年的信托融资比例降至3.9%（2018年同期为8.3%），有明显回调。从负债结构来看，截至2019年底，人民币552.63亿元债务，一年内到期的借款占比27.7%，一到两年偿债比较大，占比达32.8%，两到五年为28.7%，五年以上为10.8%。

　　首进珠海连获两地，大湾区战略地位显现

　　截至2019年末，宝龙地产的总土地储备达2970万㎡，同比增长40%。其中正在开发建设中的物业约为2090万平方米；持作未来发展物业约为880万平方米。从区域发展布局上看，公司土储高度聚焦长三角，相比于2018年70%左右的占比，2019年有73.2%的土储面积集中在长三角地区，可售货值约2626亿。

　　在新增土储方面，新获土储价值优质。2019年新获取土地41幅，合计占地面积358.1万平方米，总建筑面积731.61万平方米，同比增长27.5%。其中，长三角区域的新增土储占比高达85%，上海、浙江省、江苏省占比分别为1.4%、67.3%、16.3%；一、二线城市占比接近60%，土地性价比高；此外，2019年公司首进大湾区，在珠海连获两幅优质商住地，未来将以珠海为核心的粤港澳大湾区列为重点目标市场及业务拓展区域，集中布局。

　　在不断扩储的同时，2019年的平均土地成本明显上升。2019年平均土地成本为3016元/㎡，同比上升21.3%，土地成交均价占2019年销售均价比例为18.8%，较去年同期上升1.7个百分点。

　　对于2020年的销售额目标，宝龙地产给出的数字是——750亿。

　　许华芳表示：本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，降了一点。但未来几年，还是要确保复合增长率25%以上。

　　在收入中，未来也将努力确保销售35%的增速、租费25%的增速。

　　据悉，2019年宝龙地产已经成立了“大湾区独立事业部"，宝龙认为，广东一带的机会是很大的，也希望在大湾区发展更好，只不过目前大湾区还不能和长三角能相比较。

　　文/余木

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