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资色·深度丨鹏润IPO背后:吸金“怪兽”正嗷嗷待哺

2020-03-19 07:59:46 和讯房产  晋国
资色·深度丨鹏润IPO背后:吸金“怪兽”正嗷嗷待哺

  2月28日,河北保定一家本土房企鹏润控股有限公司(下称“鹏润控股”)向港交所递表,申请主板上市。

  光看财务数据,这是一家小而美的优质企业,历史资产负债率都在80%以下,去年更是降至5.7%;过去三年平均毛利率在30%以上,除了2018年净利润不足10%,其余各年都超过25%;可观的利润促成公司净资产翻了两倍;营收和毛利也在三年内大幅增加,是典型的高毛利、高增长公司。

  但如果深挖公司实际控制人张中华的其他投资,会发现良好的现金及财务表现可能只是表象。吸金“怪兽”正站在鹏润控股的周围嗷嗷待哺。另外,国家对信托政策的最新政策,也给公司未来融资前景蒙上阴影。

资色·深度丨鹏润IPO背后:吸金“怪兽”正嗷嗷待哺

  负债率蹊跷下滑

  根据招股说明书,鹏润的资产负债率去年从76%的高位,迅速降至5.7%,原因是归还了总金额9亿元的信托借款。

  事实上,在鹏润过去三年的历史上,获得过的有息贷款只有一次。那是在2017年,鹏润以旗下的鹏润·原著一期申请了一笔总额度16亿元的贷款。2017年当年就使用了其中的7亿元借款,18年又将借款金额增加到了11.1亿元,然后又在2019年归还了9亿元借款,并在2019年12月24日终止了该贷款,且在此之前偿还了所有的借款和利息。

  然而,对鹏润来说,这笔贷款终结之后,能否再获得其他的信托或者金融机构提供的贷款,却是一个疑问。

  一个重要的原因是去年5月之后,地产信托类的贷款全面收紧。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(即“23号文”),强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

  在此之后,地产信托的融资规模就不断收紧。根据此前《证券日报》报道,截止去年底,信托业投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下,预计2020年也不会超过2019年年底的规模。

  按照银监会的规定,房地产公司以贷款模式进行融资,需满足银监会规定的“432”条件。

  1、“4”代表房地产公司必须取得“四证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》;

  2、“3”是指开发企业项目资本金比例不低于30%;

  3、“2”则是指融资方或其母公司至少有二级或以上的资质。

  另外,上述规定还通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  尽管,鹏润控股旗下的河北鹏润具有二级资质,高碑店华创等孙公司,均由河北鹏润控股,符合主体的规定条件。

  但由于新政,禁止信托机构通过股东借款为项目“输血”,自身资金有限的鹏润显然难以像过去那样以远超净资产数倍的规模向信托机构借取借款。

  “吸金”怪兽在旁

  对鹏润控股来说,拓展新的融资渠道,非常重要。招股说明书披露,鹏润控股不仅需要钱在白沟新城及高碑店市收购地块,还需要解决鹏润·学府一期及鹏润·美墅家二期开发运营资金的需要。

  但需要资金的何尝只有上述提到的两个项目,招股说明书显示,鹏润控股旗下还有鹏润·白沟悦城、鹏润·宏园、鹏润·原著、鹏润·.高碑店悦城四个项目需要拿到资金用于融资。

  在中国裁判文书网上,有一份河北鹏润和涞水县住房和城乡建设局就行政行为争议的行政判决书,记录了河北鹏润2014年9月通过和涞水县住房和城乡建设局签订协议,参与涞水县九号区改造,却因为钉子户漫天要价,以及规划的一再更改,直到2018年5月23日,涞水县住房和城乡建设局主动提出解除协议。

  而根据上述判决材料,其实,早在2011年,鹏润就已经通过挂牌成交,获得了这一地块的土地使用权。为了开发这一地块,仅拆迁保证金,鹏润就支付了1500多万。历年投入的资金超过2400万。这对于截止2017年净资产总额只有1.2亿元的鹏润来说,绝对是一个不小的负担。而最后,上述协议只能解除。相关的拆迁保证金以及安置拆迁户的费用直到2020年之前,还没有收回。其中一部分拆迁费用,因为由个人账户转出,没有得到法院的支持。

  在招股说明书中,鹏润还提到了另一个拆迁安置项目——高碑店的鹏润·翰林苑项目也是进展缓慢。从2013年5月到2017年1月,光就拆迁安置协议的达成,鹏润就花了三年多时间。而且到了2015年4月才正式开工,为这一项目支付的动迁安置成本总额超过8000万元,而这个项目的开发总成本预计才2.63亿元。

  混乱的财务管理史

  如同上文提及的鹏润以个人账户支付动迁安置款,导致法院不予承认。

  在过去很多年,鹏润的财务管理曾经非常混乱。

  其中之一就是挪用预售款。根据保定市颁布的法律法规,从2016年开始,楼盘的预售款要存入指定控制账户。但鹏润却将部分预售款存入张中华以及他的雇员个人账户,直到2020年2月,公司才规定不通过非指定账户收取预售款。

  因为,公司用个人账户收取预售款,所以在支付经营开支时,也是通过个人账户支付。这直接导致了法院不承认公司支付过上文所提及的动迁安置费用。

  在通过张中华个人账户支付的款项,有相当一部分用于解决张中华及他个人控股公司的资金需要。从2017年至2019年十月,这笔资金每年都在3亿元左右,其中绝大多数都是非贸易性质。

  根据天眼查的资料,在张中华控股并任法人代表的企业中,除鹏润之外,目前仍然在运营的,还有保定白沟新城银宏小额贷款公司。其中法律诉讼超过40期,有相当一部分是为催款还进行的申诉。其中与石家庄燕春房地产开发有限公司的执行诉讼,更称得上是“马拉松级”的,直到去年仍有就这一案件开展的相关诉讼。

  在资金回款周期相对漫长的情况下,银宏小额贷款公司很容易出现资金缺口。而这一缺口,可能会成为实控人未来仍然继续向鹏润借取资金的一个重要因素。但招股说,仅仅透露了如何防范预售款被存入个人账户,以及通过个人账户付款的问题,却并没有进一步透露,如何限制实控人借用公司资金,用作其他途径的问题。

  而如果鹏润想要上市,如何限制股东对公司资金的随意调用,恐怕是一个必须解决的问题。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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