湾区地标 卓越集团——高盈利能力和稳定现金流兼备

　　2020年3月18日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2020中国房地产开发企业500强测评成果发布会”上，卓越集团置业集团有限公司（以下简称“卓越”）揽获行业3项重磅奖项：2020中国房地产开发企业50强、2020中国房地产开发企业经营绩效10强、2020中国房地产开发企业商业地产综合实力10强。

　　这家植根于粤港澳湾区的非上市企业，历经多年的探索与发展，稳健经营，主动从容推进有质量增长，在行业内及资本市场拥有良好的信用度和认可度。集团子公司深圳市卓越商业管理有限公司是其在境内主要的资产运营平台，连续三年获得AAA评级。截至2019年12月31日，卓越储备货值过万亿，近70%的土储位于粤港澳大湾区，土储绝对量处于同业领先地位。

　　2019年，卓越合约销售金额由2017年的437亿元持续增长至970亿元，超额完成全年目标，同比增长约28.5%，三年销售复核增长率30.45%。2019年回款率保持在90%，货币资金/短期债务为1.2倍，货币资金对短期债务的覆盖能力较强。卓越历来重视杠杆的控制，资产负债率,融资成本均稳定在业内低位水平，重视有质量的增长，这是卓越最为核心的成长基因——“稳健”。

　　一、板块联动发展模式：高盈利能力和稳定现金流兼备

　　卓越已建立起以地产开发为载体的板块联动发展模式：地产开发主要通过招拍挂和收并购获取土地资源，深耕粤港澳湾区，布局核心一二线城市，聚焦主流客户需求；城市更新一二级联动，一级土地整理后内部输出到地产开发板块；根据卓越自持物业选取标准“核心城市-核心区域-核心物业”，内部增持部分优质物业，获取稳定现金流和物业增值收益。

　　依托该发展模式，卓越构建了自己独特的盈利模式：城市更新的利润储备+资产运营收益（租金、增值）+地产开发即售现金流。　

　　二、城市更新业务以资源优势强化盈利能力

　　城市更新的核心需求来自于新增土地资源不足，城市更新成为城市转型的主要途径，是城市空间拓展的重要手段。深圳市规土委《深圳城市更新“十三五”规划》明确了2016-2020年城市更新成为商住供地的主要来源。

　　与其他城市普遍采用政府作为实施主体进行城市更新的做法不同，深圳城市更新政策的最大特点为“政府引导，市场化运作”。深圳城市更新制度从法规政策层面将土地一二级联动开发合法化，允许在房地产企业完成项目搬迁补偿工作后，由国土部门完成土地转性手续（如需）并直接以协议出让的方式授予房地产企业该项目地块的国有建设用地使用权，实施土地二级开发。这一制度保障了房企通过一级开发获取低成本的土地，提前锁定二级开发的投资收益，一二级联动模式吸引房企竞相押注深圳，重点瞄准旧改。万科、华润、佳兆业、招商蛇口(001979,股吧)、恒大等都以旧改植根深圳。2017-2019年深圳市商品住宅成交金额TOP10榜单中为旧改入市的项目数分别为6个、7个、9个。

　　卓越立足深圳，与城市共生长。自2000年开始涉足旧改领域，经过多年的运筹积累，集中优势资源，于2013年5月成立全国第一家城市更新集团公司，将该业务确定为公司重要的战略重心。卓越城市更新集团已跻身全国城市更新领域领先梯队，并连续当选广东省三旧改造协会常务副会长单位和深圳城市更新协会会长单位。

　　通过多年攻城略地，卓越已成功打造了卓越世纪中心、卓越城、深圳中心•天元、卓越誉珑等多个旧改综合体项目。卓越城市更新拓展项目覆盖深圳各行政区的核心区域，同时全面覆盖粤港澳大湾区核心城市，并积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市和GDP高增长城市。旗下优质城市更新项目已超过50个，预计货值超过6000亿，其中龙华区预计货值超1000亿。

　　未来三年卓越城市更新项目预计开发建面超过500万方，总货值超过1000亿元，这些项目提供的毛利率超过50%。卓越公示2020年计划入市的城市更新项目：深圳龙华油松项目、深圳蔚蓝铂樾（谭屋围旧改）、深圳卓越荣津瀚海湾（桥东旧改）。其中，盐田桥东一期创造了深圳市城市更新实施主体确认和土地使用合同签订的最快速度。

　　三、商办物业分享城市经济、地价增长带来的收益

　　卓越在深圳累计在建、开发写字楼超过40座，是目前唯一布局深圳福田中心区、前海中心区、后海中心区、宝安中心区的商业地产开发商，也是这四大中心区最大的开发商。基于其在商办领域的独特优势，其旗下物业管理公司具有国家一级物业管理资质，定位服务高端商办物业（商务写字楼、企业总部基地和产业园等），是华为、腾讯最大的物业管理商，成长为中国商务不动产服务运营的领跑者。卓越持有一线核心物业面积约120万㎡，物业总运营面积约140万㎡，持有物业账面价值700亿元，估值超千亿。物业出租率超过95%，2019年物业租金总收入近30亿元，平均投资收益率约35%。

　　追溯卓越的发展，可以发现卓越先由住宅开发销售累积充足现金流及可观的盈利基础，而后为规模化拓展商业地产提供积淀，这条路卓越开始的比大多数优秀同行都要早。商业资产的持有及运营过程中，卓越除了“三核心”选取标准，还打磨了自持物业运作逻辑：吃透地价-平衡开发-缩短培育-分享收益。以较低的成本获取项目是持有的前提，尽可能降低资本金投入，提高资产周转率。同时，单项目做平衡型开发，持有成本摊入可售，依靠住宅、商铺、公寓的销售达到持销平衡，抽回资本金，留存资产，享受资产未来增值收益。核心城市-核心区域-核心物业的选取标准及专业运营能力有效缩短了物业培育期，降低运营成本，提升运营效益。从立项到操盘，步步为营，四环节锁定项目整体收益。

　　深圳CBD领跑，代表项目展示：

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