最新2020学区对口公布后，没学区的老破小危险了

　　每年的三月下旬，对于家长而言都有一件大事要公布，整个空气中都弥漫着焦虑。

　　一年一度，上海各区教育部门会发布最新一年中小学招生计划，同时会重磅的更新最新一年的各区中小学对口地段表。

　　这两年上海已经在贯彻落实公民同招，今年开始又要全面民办超额摇号。这不断的新政都意味着，天平慢慢在往公办倾斜、资源在慢慢回归公办。

　　家长的字典里本来就是没有“

　　不确定”这件事的，所以优质公办学区房势必更加受到市场青睐了。

　　一直以来，学区作为买房里非常重要参考因素。在如今政策变化的情况下，正在悄悄的发生着变化。

　　今天这篇，希望和大家用数据来验证一下，此次变革对新房还有二手房市场各有什么不同的影响。

　　01单学区抗跌，双学区老破小一路高歌

　　如果查看上海近年来的二手房成交情况，就会发现，老破小的成交量占比并不少，甚至占据了半壁江山，成为不少新上海人首次置业的目标。

　　理由很简单，因为面积小，总价相对较低，大部分还集中在市中心和市区，配套成熟生活方便，优缺点都十分明显。

　　但是没电梯，小区人员混杂，户型不合理，物业形同虚设，在这次疫情中体现的尤为明显。

　　而关于老破小值不得值得买(300785,股吧)，一直争论不休。

　　赞同者，大多只有一个最简单的理由。

　　不少老破小由于天然学区因素，始终拥有着不少的拥趸。

　　我们根据最新版本的2020年闵行区中小学的对应地段表，选取了闵行莘庄板块的四个小区作为样本分析。

单学区，对应的小学为花园学校，中学为莘松中学（区重点）

　　另外一头，莘松八村和莘松三村为双学区，对应的小学为闵行实验小学，中学同样是莘松中学。

　　我们通过同样的1室户型来分析单学区和双学区在价格上的变化，看看会有什么发现。

　　单学区整体三年多时间里房价走势平稳，要知道过去几年里上海的二手房房价是有回落的。

　　这说明了单学区房起码可以起到抗跌的作用；而同区域内对口优质小学和优质中学的双学区房在房价上能够做到稳中有升。

　　当然为什么成交的多为一室户呢？

　　学区房分为两种，一种可以居住，那么购房者通常选择两房，这样的话，单价会偏低，总价则偏高；

　　另外一种选择的是1室户或者1室1厅，面积在30-45㎡左右，这类学区房买了之后多半只为挂学区的户口，转而出租。

　　特点是：单价偏高（甚至能够刷出板块内的超高单价），但和两房相比，势必总价稍低。

　　有学区的老破小之所以受到追捧，在于它的强项仅仅在于1室挂户口的户型，如若选择大户型，将直面同板块内可能存在的差不多面积段的次新房两房户型，这样在居住品质上的弱点将被无限放大，也就没有竞争力可言。

　　于是，我们看到了，莘松八村和莘松三村一模一样的双学区，但是在成交套数上却有着天壤之别。莘松三村的1室户型更多，且更受到市场追捧。

　　02没有学区支撑的老破小开始成为危险资产

　　一个案例显然不够，于是我们在来看新静安大宁板块的样本分析。

　　我们在19年9月的时候曾经在大宁板块群里分享过这样一张图，学区房与非学区房的量价差异。

　　宁和小区和宁馨小区相隔一条共和新路，宁和小区毗邻闸北实验小学，而宁馨小区就读的是侧门的大宁路小学。

　　结果2019年的前九月的成交数据显示（兔博士APP提供），宁和小区不仅单价要价高，且成交活跃

　　而相反，非学区房的宁馨小区9个月仅仅成交5套（全部成交数据，并非链家一家数据），并且这次我并没有筛选一室户型，不然宁馨小区基本就没什么成交了。

　　要是急于卖房，这会是一个非常棘手的问题。

　　惯例来看下两个小区自17年以来的成交均价，宁馨小区在链家网上截至2020年1月还未有成交。

　　虽说这2个小区的PK结果基本和莘庄板块的绿梅一村和莘松三村无太大差别。

　　但可别忘了，这个可是大宁板块，而这两个小区的位于大宁板块的最核心地段，紧挨着大宁国际和即将开业的久光百货。

　　若是同比到其他区域板块，这样的老破小怕是已经成为危险资产了。

　　没有居住价值的老破小，是注定要被市场淘汰的产品。因为，这和人们日益增长的生活需求相矛盾，人们生活水平的提高始终要以居住舒适度作为衡量标准。

　　而如果没有双学区、甚至单学区都没有的话，那一定要转变观念。

　　03学区房在一二手房市场慢慢开始了分化

　　再来看看每盘必火的前滩。首当其冲，浦东的前滩就是新房学区的一颗明珠，而明珠上最闪光的无疑就是华二前滩校区。

　　浦东新区的中小学对应关系，在上海发布上同样是一大亮点，是直接可以输入学校名称或者小区地址直接进行查询的。

　　查询之后，我们看到了华二前滩最新官宣对应的十大小区。

　　东方悦耀可是有不少故事可讲的，奇葩的户型。51平米的一室户冒充一房一厅，74的两房卫生间暗间，这些在当时都不算什么？

　　由于大部分一手房采用预售，在销售的时候，并不能百分百确定学区的对应关系，离得近未必百分百对口。而东方悦耀当时特意强调了自己没有敲定华二的对口关系。

　　当然，你也别以为光有学区就能搞定一切。

　　前滩这两个字也有不好用的时候，售转租的前滩华唐名邸10.2万的超高均价，就搁浅了。

　　145的三房或许还能卖卖，206的超大面积四房就遇冷了。因为人们更能接受700-1000万左右的前滩学区房。

　　前滩学区固然好，总价过高，疯狂市场的另一面同样懂得冷静。

　　04越来越多的新房区域适配起了优质学区

　　除了前滩之外，闵行吴泾有紫竹。

　　去年9月排名榜首的新房，来自闵行吴泾板块的网红盘，紫竹半岛。另外，大家都爱把紫竹半岛与2KM之外的万科青藤公园拿来PK。

　　由于当时推出的是花园洋房，容积率仅仅1.18，从舒适度上来说，是周边高层产品无法比拟的。

　　然而，这还不足以使它高出万科青藤公园1万元/㎡。

　　紫竹半岛他们的杀手锏，是从幼儿园到初中都是闵行区域内一梯队的学校：

　　华师大附属紫竹幼儿园华二附中附属小学华二附中紫竹学校

　　12年的教育一次搞定，可以说是是非常大的学区优势了。

　　“三十年前宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而后，“苏州河北面我们不买的”，这样的地段旧观念如今已经完全变了样。

　　地段概念慢慢在重新定位，而对于很多非上海人，在他们的地段意识中，早没有上只角、下只角之分。他们更为实际，靠产业近，有学区，就愿意买单。

　　自贸区临港新片区的学区也是阵容强大，特意整理这一张十二年学区的三连图。（幼儿园、小学、初中）

既有品质且带有优质学区的优质商品房会成为最终的选择。

　　如今的楼市里不要相信房价会暴涨这件事，而我们更需要的是有居住品质的学区房。

　　05一直以来，交通便利、配套完善也是贴在老破小身上的标签。但随着城市外扩、地铁网络延展、区域核心商圈的形成，这些优势越来越被淡化。所以在上一波楼市的上涨趋势里，市中心的老破小的上涨力度，远没有郊区低价盘的涨幅来得高。

　　未来的楼市整体上必定以改善为主，大面积、居住环境好的房子将占据市场，老破小并不符合城市发展所带来的居住升级逻辑。

　　再回到文章开头，关于2020年最新学区对口地段表，整体还是稳定，基本上添加的多，删减的少。

　　而这次公布之后，新房老房出现了截然不同的光景，折射出新的买房观念。

　　未来的方向，优质学区不再是市中心的专属。这个时代的买房观，也在不断被转变，居住和学区属性兼备或许才是真的价值所在。

　　没有学区的老破小或许会越来越难。以上为正文，来自阿飞