博疫·健康住宅报告｜首创置业：假设有一项超能力，你最希望房地产改变什么？

　　无形资产，看不见摸不着，但却代表着未来的价值。本次与首创置业的交流，我们聊到了数字化、智慧化以及首创置业的研发专利技术等话题，而这些都是实现健康住宅的助力因素，当然也是房地产行业需要进一步进阶的内容。

　　【隔空对话】

　　业主日志：致敬平凡岗位上的每一个英雄

　　这是我在天阅西山过的第一个春节，因为疫情也成了一个最特别的春节。但还是有让我开心和感动的地方。

　　先说说开心吧，那就是天阅的科技系统，是真心舒服，温度我调节在24℃，不干，不燥，感觉不到热气却很温暖。

　　疫情原因全家老小6口人长时间宅家，空气指数一直在优等数值30左右，听工作人员介绍，这套科技系统经过多层过滤很好地净化空气，高压静电除尘也能对空气进行消毒杀菌处理，保证新鲜空气的净化及安全，加湿系统对新风增加湿度，改善了因冬季供暖造成室内干燥的问题，室内达到了恒温，恒湿，恒氧的舒适生活环境。住过才知道。在此感谢运行维护工作人员的辛苦付出。

　　说完开心，说说感动，就是服务，疫情期间的服务，是电梯里的纸巾、专用垃圾桶、大堂门及电梯按钮上的保鲜膜、电梯和大门上张贴的消毒公示、还有每次快递送来时附加赠送的酒精棉球，林林总总的防护和措施，都让我每次迈进园区的时候，安全感剧增。

　　门口保安员负责的登记核实、管家对园区业主细心的慰问、保洁人员每天按时的消杀，都让我对物业工作深感满意，有他们的守护才有我们的心安，致敬这些平凡岗位上的每一个英雄。

　　首创置业隔空回应：业主认可和信任，是对一家企业最大的褒奖。

　　房地产数字化、科技化的浓度在逐渐提升，首创置业在健康和智慧体系方面的建设，也在逐步应用到更多的项目上。

（图说：首创天阅西山项目）

　　健康方面：针对新型肺炎疫情，为保护客户健康安全，我们从建筑设计6大方面，降低疫情扩散的25项技术措施共同组成了首创健康产品清单。同时，首创与新风厂家合作研发专利微正压除霾新风机，具有了普通新风机、全热交换新风机、空气净化器三合一功能，经过半年多的实验室测试、优化定型，可满足客户全年不同工况下室内空气健康与舒适性需求，目前在天阅海河项目应用。

　　智慧方面：首创智慧家与京东智能合作，技术上整合了多种物联网通信协议，多厂商的工程产品控制，同时兼容京东多品牌零售智能产品控制，为首创业主未来智能家居生活提供了丰富的产品选择自由度，实现可自定义的场景控制。天阅西山项目实现批量交付，并在天阅海河等售项目样板间展示。

　　假设有一项超能力，您最希望赋予房地产哪方面的改变？

　　【线上专访间】

首创置业客户发展中心总经理林智勇；首创置业设计营销中心副总经理李恒

　　和讯：这次疫情对您的触动是什么？能否介绍下这次疫情后，首创置业在健康住宅方面主要做了哪些事情？

　　李恒：这两年客户对住宅的健康化和智能化有越来越多的需求，对产品的要求也越来越高。首创置业一直在技术研发方面加大投入，满足不同客户的精准需求。

　　我们一直在行动。首先，我们梳理调研了客户的原有需求和新诉求，整理出健康住宅的73项健康清单，包括健康、安全、舒适和自如四大方面，以及6个专项，社区、户型、精装、景观、智慧和新风。

　　全国30多个项目，每一个项目都根据我们的健康清单，进行了针对性、系统性的分析和部分优化升级。这些项目主要分布于首创四大战略区域，京津冀、长三角、粤港澳大湾区和西南片区，这几个区域在去年我们也都有新土地的获取。

　　清单里80—90%是首创原有健康体系里面就有的，还有10—20%是根据这次疫情做的升级，这些需要逐步落地。现在主要应用于新项目上，未来也希望能够在一些老项目上做一些贴心的改造。但这个要具体分析，因为这方面还涉及到很多规划上的事，可能有些已经不再具备条件，因为它已经通过了规划上的一些审批。

　　林智勇：疫情发生以后，尤其是近两个月，安全、健康、卫生、防疫、品质物业，等等，这些都成了客户特别关注的方面。客户这些关注点，我们未来也会融入到首创产品设计和社区服务里去：

　　第一，产品设计方面，新冠肺炎是一个呼吸类的疾病，所以客户对通风、采光这些方面要求会比以前会更高；

　　第二，科技系统方面，新风系统、水系统、排水系统等，都会成为用户关注的点；

　　第三，公共空间方面，这次疫情，大家发现活动空间受到局限了，不能随便出小区。未来的社区公共空间，怎么把它打造起来，让大家在小区保证安全的同时还有相应的一些活动，也是我们需要思考的。

　　第四，社区配套方面，特别是运动健身的配套设施基本都关门了，社区内如何解决这些需求？这也是消费者关注的点；

　　第五，智能社区方面，大家有没有一个深刻的感受，社区统计返城人员，今天社区来询问一遍、明天又来询问一遍。为什么反复这个动作？因为我们的数据没有打通。我觉得智能社区以及智能家居方面，其实是可以通过一些大数据或专门的系统解决这个信息共享问题。

　　昨天我看了一个视频，从欧洲回来的一个人，从欧洲登记到落地一共填了7次健康申报表，内容基本都一样，为什么这些信息就不能打通、共享？

　　第六、物业服务方面，原来可能我们认为物业只是保安、保洁和园林，但实际上物业远远不止于这些服务。现在很多物业承担了包括代买生活用品、居家隔离、防疫等服务，物业和业主之间的关系更亲密了。还有业主主动给物业人员送吃的东西、送口罩。

　　所以，公共空间、社区配套、智能社区、物业服务……这些方面应该说都是我们未来发展的一些方向。

　　和讯：您对【好房子】怎么理解？首创的【房子】在行业中有何【与众不同】？如果给首创产品贴标签的话，您会给出哪几个独家标签？

　　李恒：其实在2016年首创置业就提出首创制造2020战略标准，其中的“四精”和“四心”已经阐述了我们对好房子的理解。

　　从产品维度来讲，首创产品的第一个标签是健康，首创产品80%一直在践行健康战略。这需要投入大量的时间和精力去研究，去做模型技术开发、去做实验。这个事情需要一定周期。

　　这些年，我们在健康这件事上踏踏实实努力做。从16年年底的战略落地和立项，17年建立的实验室，18年申请到专利，首创一直在秉持做好产品，维护客户权益健康这么一个价值观。 基于数字化或者说网络化，我们还给客户塑造了一个智能家居的平台。16年的时候，跟京东合作，成立了智能家居的平台，共同打造了我们的智慧家的系统。这个系统是房地产行业里第一家拥有自主产权的智慧家居平台系统。

　　第二个标签是智慧。刚才林总提到的打通数据孤岛的问题，其实通过数字化手段，很容易解决的，我们也希望首创未来的社区是一个很便利的智慧交互空间，让生活越来越便利，越来越舒适。

　　林智勇：今年是首创制造2020收官之年，就在5年前，首创提出，将我们产品情怀、社会情怀能够和客户和生活进行一个紧密的结合。

　　刚才恒总提到的所有这些健康类的一些产品要素，都在我们设计阶段进行了充分考虑。我相信客户在后期的使用过程中，也能充分体会到我们良苦的用心，所以是精心设计。

　　除了精心设计之外，还有对材料把关。建筑行业里面的建材市场，质量参差不齐、鱼龙混在，所以我们内部建立了一套战略合作和系统，其中包括合作商的采购行为，来确保用的材料都是真材实料。

　　有了好的材料好的设计以后，我们还要进行现场施工的管控，全流程体系的管控，把工程交给总包，到后期施工验收这个阶段，我们基本上参与到了各个环节。我们还邀请第三方进行实测实量，对精工制造这一块进行把关，保证每一个制造环节都经得起考验，经得起第三方检验。

　　在后端服务环节叫精心交付，工地开放日也包含在其中。

　　刚才说的健康、智慧以及与第三方合作的智慧平台，实际上背后是一个体系在进行运转，是一个综合的呈现。我们也想通过这样一个体系上的打造，把客户服务好，让客户对首创品牌和产品更加认可，成为我们的忠诚粉丝。

　　和讯：这两年房地产调控严厉，万科郁亮业绩会上也说，企业基本命题是活下去。企业对于健康住宅的关注度是否会下降一些？您认为这次疫情会真的让企业深度思考并改进健康住宅产品吗？

　　李恒：从产品维度，我一直理解为，要知道市场的客户的诉求需求，然后企业产品研发成适销对路的产品，这个是精准研发的一个核心思想。

　　所以从逻辑性来说，调控严厉肯定会让开发商难受一些，但回过头来讲，也能促进房地产整个行业技术水平或者产品水平的一个升级。

　　疫情这段时间，我抽空把欧洲的日本的住宅建筑历史又看了一遍，我发现每每社会上发生一个大的变化后，都会促进整个行业、居住生活品质以及行业整个标准的提升。

　　另一方面，我认为健康配置或者叫健康技术，不等于健康生活。不是说我给你这房子配了多少设备，投入了更多成本，就叫健康，它是一个更系统性的内容。

　　真正以客户为导向的企业，一定会关注客户的真正的需求或市场变化这件事情。真正懂得健康这套体系和理念逻辑的企业，也会知道可能需要付出的更多的心思和精力，而不是说只是花更多的成本。

　　林智勇：活下去确实是企业的命题，包括郁亮提出的活下去，大家对这个并不隐讳。企业难在哪儿？首先，现在拿地困难，土地的一些附着要求越来越多，很多社会性的功能都加入到了土地条件里面。再者，市场发生了巨大变化，以前一种解决方案就可以，现在可能需要一个系统性的方案。

　　正因此，客户的导向就变成了我们格外关注的内容。实际上健康这方面应该是从后端对前端的一个推导客户的需求，相当于把健康明确的提上了日常。在这种情况下，虽然说我们要活下去，虽然说行业调控导致行业发展比较艰难，但是因为客户有需求，对我们行业有要求，所以我们做的新产品也必须要迎合客户的这些需求。

　　万科业绩会上，郁亮也提出房地产行业应该为老百姓(603883,股吧)提供更健康的产品。我觉得这才是根本的，因为这个是真正从老百姓需求出发的一种行为。

　　和讯：刚才林总提到企业拿地的情况。那么，对于集体土地入市的土地新政，您怎么看？

　　林智勇：首创是国资控股的上市公司，我们先行先试，首创已经是集体用地租赁住房的先行者之一。北京落实房住不炒的政策，从两年前开始试行集体土地开展租赁住宅，明确从2017年到2021年五年时间供应1000公顷的集体土地，用来建设集体土地租赁住房，每年推200公顷。首创置业作为首创集团控股上市公司，也参与了一些项目。

　　去年2月份，首创签下了朝阳十八里店集体用地租赁住房项目，是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目，按照规划，将打造成北京市租赁住房领域的标杆。北京市政府规定，此类合作，乡政府是集体用地的土地方，以土地出资，占51%股权，其他入股的开发公司占49%。

　　项目预计在明年9月份就会投入市场，大概接近1万套的规模，我们也期待这样新的这种方式，一方面给企业带来了更多发展生存的这种空间；另一方提供一些更利于老百姓消费的一些产品，履行我们的责任。

　　当然，最近也有在说未来集体土地不用上市可以直接流转。但这块只是一个说法，具体怎么流转？这些手续怎么办理？目前还没有相应的这种法律法规或者是相应的规范出台。首创作为国有控股的上市公司，我们会积极参与到国家的这种新的动态和发展里面去。

　　和讯：相较于吃穿行，房地产数字化渗透率不高，为什么？假设有一项超能力，您最希望赋予房地产哪方面的改变？

　　李恒：我印象中去年有个内部分享的论坛，当时也提到房地产的数字化。我印象中房地产行业的数字化程度应该是倒数的。

　　假如有一项超能力，我最希望改变的就是数字化。数字化其实代表的是一个行业的变化。

　　数字化的智慧化对客户的生活体现在哪儿呢？体现在方方面面的更舒适更便利的生活场景里，比如说每天早晨根据你的生活习惯，你不用设置闹钟，窗帘自动拉起，音乐响起；如果你有早上有洗澡习惯的话，热水器自动就热好了。而实现这些场景的基础就是智慧设计、智慧城、智慧服务、智慧系统等，而首创也将此作为方向和目标。

　　林智勇：这个问题实际上也是很多业内人士平常思考的一个问题。房地产行业为什么数字化水平低？因为它是连接上下游很多行业的一个综合行业，现在最主要的问题是信息的不通畅，实际上有很多的信息壁垒，大家都在各自为政，把整个行业切分了以后，你会发现，其实它每一个子行业里面，大家都在实行数字化。比如说我们采购的材料，其实现在所有的材料都是可以追溯、追索的，从出厂到应用，都能追溯。

　　数字化分三个层次理解：一个是智慧城市，整个城市是处于一个智慧化网状里；第二个是智慧社区，这个属于房地产行业这部分的内容，就是我们从打造的时候就要打造智慧社区，以便未来更好为社区居民提供这种数字化的一些服务。那么再后来涉及到居家状态的这种智能家居，很多基本上也能实现。比如，智慧社区应用在我们社区物业管理中，由于人工费太高，现在大部分我们都采用了这种可视类的手段，叫科技物管，科技类的手段代替了人工的一些管理。再比如，社区安全监控，呼叫系统体系，首创的产品，这些智能化、数字化已经全部在应用了。

　　所以，传统的房地产行业感觉数字化水平是低的，但实际里面各个组成的模块的复杂化水平都在不断发展，当然这也来源于技术更新以及一些对未来场景的设想，这些可能都对行业数字化起到了支撑和促进作用。

　　我们也相信这个行业未来会越来越精细化。数字化的水平、智能智慧这些应用新场景会越来越现实化，越来越跟客户紧密结合起来。

　　和讯：聊了这么多，最后总结一下，能否用一两句话给健康住宅下一个定义？

　　李恒：健康住宅是给客户提供一种健康生活，而不是从一个开发商或从一个产品设计角度给它的一个产品配置。

　　而所谓健康生活，就是硬件+软件综合起来的一个社区生活，简言之健康配置不等于健康生活。

　　林智勇：其实我们可能有同感，健康也好，科技也好，光说功能性这些东西的话，可能开发商只要砸钱都能实现，但实际上客户使用不使用以及跟他本人的这种生活的方式的结合是关键。

　　如果给健康住宅下一个定义，我想应该是能够满足客户当前或者未来一定时间内的这种功能性需求和心理性满足的产品。