从南向北，“旧改王”富力地产的城市更新之路

　　杂乱无章的“握手楼” “贴面楼”被蜘蛛网般纵横交错、粗细不一的电线笼罩着。这个昔日的猎德村，是广州“城中村”的缩影。而今，猎德村一改“城中有村，村中有城，村外现代化，村内脏乱差”的景象，成为广州首个城中村改造的“地标名片”。

　　制造这一旧改传奇的正是有着“旧改王”之称的富力地产。而目前“猎德模式”已从广州走向全国，正在西安、太原等城市落地生花。顺应时代需求，富力地产的城市更新项目也因时而变、因地而异，正在通过产业的升级换代带动区域发展。

　　“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”

　　在城市转型、消费升级、存量盘活的推动下，房地产也正由增量转存量转型。尤其是在2019年的政府工作报告中，明确提出城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施。让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。这无疑是给城市更新定下了高质量发展的基调。

　　纵观每一个城市，都有破旧的危房，废弃的厂房，濒临淘汰的落后产业，以及低效率利用的老住宅区。据不完全统计 ，中国有超十万个老旧小区设施老化，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。而城市更新也已成为房地产纵深化发展的“新风口”。

　　由此，城市更新作为房企转型的方向之一，众多的品牌房企也纷纷抢滩的市场。在此方面，富力早已棋快一步，20多年深耕旧城改造，并被冠以“旧改王”之称。

　　众所周知，在制造业崛起、推动产业不断升级的过程中，广州大量计划经济时期的老旧厂房被废弃。1994年，富力地产介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启了旧厂改造之路。此后，在上个世纪90年代，富力地产先后参与改造了包括钢材厂、硫酸厂在内的10余座旧厂改造。 “广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。当地人笑称的这句话早已流传。

　　到了2009年，国土资源部与广东省政府签署关于共同建设节约集约用地试点示范省合作协议．在全国率先开展城市“三旧”改造试点，把“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造成“新城市(300778,股吧)、新产业、新社区”。而有着在广州多年旧改实践的富力地产更是首当其冲。

　　目前，富力地产在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米，积累了丰富的旧改项目经验。

　　截至2019年6月30日，富力城市更新板块签约合作城市更新项目已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米。按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。已完成改造的项目包括广州越秀区杨箕村、天河区猎德村，还有正在推进的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等。

　　从旧改村到土豪村的“猎德模式”

　　提起富力的旧改项目，不能不说“猎德模式”。猎德村是广州最早完成改造的城中村之一, 也是广州最成功的旧村全面改造项目。

　　富力地产凭借以往的旧改经验和雄厚的经济实力, 仅仅三年时间, 便将猎德村这个原本贫困落后的“城中村”打造成广州第一个旧改“土豪村”。改造后的猎德村环境得到根本改善, 绿地率由改造前的5%提高到 30%, 增加绿化面积1万多平方米; 建筑密度由原来的60%降低到28%。

　　通过改造, 村民和村集体经济收益猛涨的同时, 猎德村还节约土地247 亩, 节地率达52%。学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施一应俱全。此后，猎德村所在的广州CBD珠江新城随之得以开发建设，一批高楼大厦如雨后春笋般涌起。

　　富力更围绕猎德村, 打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态。由此，猎德村的旧改模式成为业内的先进经验广为流传。

　　在富力看来，旧城改造并不是简单的推倒重来，还需要考虑文化的传承，以及城市片区的规划和产业发展相结合，以实现城市与村社集体经济的可持续发展。

　　众所周知，具有九百多年历史的杨箕村也是富力城市更新的典范，创造了至今为止广州 唯一一个由民企完成的旧村改造项目记录。改造后的杨箕村仍保留着岭南特色的祠堂及龙舟文化。富力借力改造使传统与时代并轨，让传统文化发扬光大

　　经过二十多年的发展，富力地产已成为国内最具产业优势的大型综合性房企。在融投资、设计、建设、运营等领域开展全方位升级，助力城市更新。在城市更新领域，富力规模领先地位不容忽视，仅在广州这个“主战场”，就已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个。

　　立足南方挺进西北，以产业推动区域升级

　　近年来，富力将城市更新的经验延伸拓展至全国多个区域，并且逐步将城市更新作为集团发展战略方向之一。为了紧密打通城市更新各个业务环节，使得业务模式在上下衔接和人才储备得以有效匹配。2019年，富力对集团组织架构调整。富力地产成立了富力城市更新集团。此后成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团，多点开花，全面布局。

　　其中，富力地产陕西城市更新集团是富力地产在全国成立的第二个城市更新集团。短短三个月，城市更新集团在西安及周边地市已跟进项目40余个，签订框架协议的已有3个。

　　事实上，除了城市更新项目，西北地区已经成为富力继广州大本营之后的又一业绩贡献主力区域。而西北的城市更新也与“猎德模式”不同。

　　随着时代发展的需求，富力地产认为，旧改承载着更大的意义，不单纯是建筑物的拆旧建新，更重要的是通过产业的升级换代带动区域的发展。

　　富力城市更新在西北地区先行先试的城市是太原。继富力城、富力华庭项目以外，富力太原共有13个旧改规模项目，总用地面积高达3500余亩。其中，大、小东流村城更项目是富力太原旧改的重点项目。项目地处三给片区核心区域，规划约75万方商业综合体，6所幼儿园、2所小学，是一个集品质住宅、国际公寓、综合商业、教育于一体的现代化都市小镇。项目将打造太原副中心优质生态人居环境，并通过建设现代化交通设施、完善公共服务整体配套体系，使得城市宜居水平得到有效提升。

　　西安土门“四村”连片综合改造项目是富力在西北区域的另一个重点项目。这里处处体现富力城市更新的能力和城市更新的理念。据悉，该项目总投资高达300亿元，占地约1100亩，总建面积约475万㎡。这也是富力地产近年来最重要的投资项目之一。

　　西安土门片区是西安传统商圈之一。作为老工业区，土门附近大多汇聚了大量的工业区，像中国西电集团、庆安集团、化工厂、制药厂等厂子及其家属院，二十多万人口的土门地区，缺乏商业金融、商业购物和文化娱乐等城市功能。而根据《土门综合改造规划》，将打造成为中央活力区中最具活力、最具西安特色的核芯发展区。

　　作为土门片区的变革者和国际商务活力街区的建设者，富力计划在土门投入更多资源，在规划105万㎡的商业布局上，配套建设超高层办公、甲级写字楼群、大型Shopping Mall、星级酒店、国际公寓、Block立体商业和高端住宅，集商业、产业、酒店、文化、社群等功能于一体。

　　据悉，该项目商业规划填补了区域空白，同时集聚西安高新区和主城区的发展资源和百万人流，未来将成为西安商业与产业的风向标和城市新名片。

　　这两个项目有望奠定富力在西北地区城市更新领域的地位。在总结广州旧改项目经验的基础上，进行更适应当地特点的创新，未来值得期待，有望成为西北地区城市更新的典范。

　　众所周知，中国房地产发展到今天，面临着空间增量约束，城市有待焕发新机。而城市更新就是通过对存量空间进行有机改造，提升整个城市的环境品质和空间尺度，提高城市运营效率。在此过程中，涉及空间活化、产业植入、功能提升、价值重构、文脉延续、文化复活等内。而有着二十几年城市更新经验的富力地产开始大展拳脚。

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