资色·曝年报|2019年利润指标增速普遍高于50% 中国奥园未来发展后劲十足

　　在经济发展存在高度不确定的当下，好的业绩无疑是提振市场信心的良药。

　　3月24日晚，中国奥园集团股份有限公司（以下简称为“奥园”）发布2019年业绩公告，财报显示，奥园2019年实现年度营业额为505.3亿元，同比增长63%；年度毛利润为150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%；年度净利润为52.2亿元，同比增长78%，净利润率为10.3%；年度核心净利润51.2亿元，同比增长67%，核心净利润率为10.1%；每股基本盈利1.56元。

　　亮眼的利润指标引发股价明显上涨，截止3月25日收盘，中国奥园股价上涨8.97%，报8.990港元，远高于港股地产行业平均3.21%的增幅。

　　奥园业绩还获得了众多金融机构的肯定，奥园财报披露隔日，野村证券发布报告称，中国奥园去年核心纯利增加60%至41.22亿元，符合该行预期，管理层定下今年销售目标为1320亿元，同比增长12%。该行表示，维持奥园目标价为14.45港元及“买入”评级不变。

　　业绩增长符合预期

　　50%以上的盈利指标增速，在利润下降已经成为当前普遍形式的房地产行业，不仅代表着极高的水准，也非常珍贵。

　　在3月25日举办的业绩发布会上，奥园首席财务官陈志斌表示，2019年奥园股东应占核心净利润41.2亿，同比增长60%，这里面还没有包括2019年12月完成的旧改项目，这些数据在2020年才会入账，这说明奥园在利润增长方面留有充分的缓冲。此外，奥园2017年到2019年营业额年复合增长率高达63%，持续保持高质量增长，毛利率每年接近30%，核心净利润率也保持在10%左右，非常稳定。

　　鉴于较好的利润增长，奥园董事会建议派发末期股息每股55.0分（相当于60.1港仙），派息比率35%，保持稳定宽裕的派息政策，跟股东分享收益。

　　对奥园利润贡献最大的业务仍为物业发展。财报显示，2019年奥园物业发展销售收入约480.91亿元，同比上升61.7%，营收占比达95.2%。对利润贡献的一个重要因素是奥园产品价格有所提高，2019年奥园平均售价为9227元/平，同比去年提高了2.4%，主要是已交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价同比上涨约19.7%。

　　此外，奥园旗下健康生活集团也于2019年正式在港交所上市，这加快了奥园健康的战略布局，将物业管理和商业运营业务延伸至大健康领域。

　　财报显示，奥园健康2019年实现收入9亿元，同比增长45.6%，截止2019年底，奥园物业管理服务覆盖中国13个省份、直辖市及自治区，涉及物管业务的在管面积约为15.1百万平方米；2019年，奥园健康新开业10个商场且其中的9家商场由奥园进行商业运营及管理服务，新开业商场增加商业运营服务在管合同建筑面积约36.69万平方米。

　　值得一提的是，2019年奥园股价屡创历史新高，成为表现最好的内房股之一，被获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、恒生港股通名单及恒生沪港通大湾区综合指数成分股。

　　对于盈利能力增长的持续性，奥园管理层信心十足。在业绩会现场，奥园董事会主席郭梓文介绍，2019年奥园实现合同销售1180.6亿元（权益比83%），同比增长约29%，超额完成全年目标，成功跻身全国销售三十强，跨入千亿规模。同时，由于2019年已签约未确认的合同销售约1705亿元，这些将在未来2年内逐步确认，奥园的利润增长有保证。

　　金融机构持续看好奥园未来的发展，2020年以来，包括大摩、银河-联昌证券、克而瑞证券、野村证券在内机构均表示了对奥园的信心。大摩发布报告称，首予奥园 “增持”评级，目标价15.16港元，主因其高盈利可见性，特别是来自旧改项目支持其土储增长。该行称，奥园2018-2021年的年复合增长预期有53%，高于其他企业。

　　在业绩会现场，郭梓文透露，2020年奥园销售目标在2019年的基础上增长12%，从目前已经披露的各家房企的销售目标看，12%的销售增速并不低。

　　支撑奥园发展的三个优势

　　业内外对奥园未来发展的信心并非空穴来风，尤其在全球经济发展存在高度不确定的情况下，投资者一定非常谨慎，这种信心背后是房企的硬核实力，接下来我们从三个方面对奥园进行解码分析。

　　2019年中国正式进入城市群发展阶段，对奥园来说，第一个优势就是身处粤港澳大湾区。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布，在粤港澳大湾区拥有大量土地储备的房企几乎都成为资本市场的香饽饽，而奥园深耕粤港澳大湾区长达23年，竞争优势显著。

　　粤港澳大湾区成为近年楼市最热的区域，奥园也从区域房企成长为全国性规模房企。财报显示，在2019年的销售构成中，华南区域占36%，中西部核心区26%，华东占23%，环渤海占11%，境外占4%。按照销售收入计算，在2019年实现的481亿元中，华南区域占比超过一半，高达57%，中西部核心区占了15%，华东19%，环渤海15%，境外4%。

　　虽然占据了最有利的区位，但实际上，粤港澳大湾区核心城市增量市场有限，要想真正撬动市场，还必须具备第二个优势，那就是城市更新能力。随着房地产市场逐步进入存量时代，房企对城市更新的热情逐渐升高，城市更新意味着优质土储的“粮票”。

　　2019年，奥园实现旧厂房、旧村、旧城的全覆盖，在城市更新领域综合实力进一步提升。截止2019年底，奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1425万平方米，预计额外提供可售资源约2260亿元。由于城市更新项目可通过一二级联动开发，也可以做一级开发乃至出售实现利润，未来奥园利润可见性高。

　　财报显示，截止到2019年12月31日, 奥园土地储备总建筑面积达4503万平方米，总货值约4585亿元，计入城市更新项目后，总货值约6845亿元，为未来增长提供了动力。另外，城市更新降低了土地获取成本，奥园的平均土地成本只有2536元/平方米，提供了足够灵活定价的策略。

　　未来奥园还会继续加大三旧改造的力度。在谈及未来两年拿地时，郭梓宁表示，要继续大力推进三旧改造的项目，今年第一季度奥园已经拓展了一批三旧改造的项目，主要位于大湾区，特别广州、深圳、珠海、东莞、佛山这五座城市。

　　可观的盈利指标增速背后往往离不开优秀的管理能力，尤其是对利润和负债的把控。除了较低的土储成本，奥园还把重点放在了提升产品溢价能力上。2019年奥园完成了三年产品战略的制定，全面推动了奥园A+产品的战略。同时，奥园运营效率稳步提升，从拿地到开盘周期逐年提速，由2017年8.8个月缩短到2019年7.5个月，达到了行业标杆级的水平。

　　对于债务的把控，随着信贷评级持续调升，奥园融资成本稳步下降。从2015年到2019年，中国奥园的融资平均利率稳中有降，2019年紧缩的融资环境并没有提高奥园的融资利率，2019年奥园融资利率为7.5%，与2018年基本持平。

　　奥园的融资利率还在持续优化。今年1月奥园在境外做了一笔境外银团2.3亿美元3年期，成本利率低到6.5%左右；2月在境外发行短期的美元债券1.88亿美金，利润率是4.8%，国内方面，奥园发行25.4亿元公司债，5年期，成本是5.5%，打破了此前的融资记录。

　　目前，奥园偿债压力并不大。据奥园高级副总裁陈嘉扬介绍，奥园一年到期的短债是419亿元，65%是境内银行贷款，奥园已经偿还或做好再融资接近100亿元,截止2019年底，奥园总银行结余及现金为人民币680.6亿元，授信总额约1841亿元，其中尚未使用的授信余额为647亿元，应对市场波动的能力较强。