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后疫情时期 这种类型的内房股可能会受到追捧

2020-03-26 16:35:05 和讯房产  杨羚强

    新冠疫情的爆发,让全球宏观经济走弱。一些投资者无不担心,如何应对这场经济变局。3月19日晚间,去年上市的内房股新军——德信中国(HK2019)公布的2019年度最新业绩,却也许能给投资者带来灵感。

  这家公司不仅实现了营收、净利润、合同销售额两位数的增幅,还保持着良好的流动性,以相对较低的净负债率水平,像制造业企业那样,以更高的效率来克服宏观经济所存在的各种不确定因素,并因此实现了更高的增长。尤其是部分高毛利并且稳定的收入,在今年保持着极高的增长率,更为公司未来发展奠定了很强的信心。

  在今年2月,克而瑞浙江区域还专门介绍了这家在疫情发生时,依然能够迅速恢复正常运营能力的浙江房企。

  多项指标跑赢行业大势

  按照国家统计局的统计数据,中国商品房销售额增幅只有6.5%。克而瑞统计的数据显示,百强房企的销售金额增速也差不多在行业平均增速附近。

  德信中国的表现,显然优于行业平均水平。

  根据德信中国公布的业绩,合约销售额约为人民币450.77亿元,总销售面积约为246.2万平方米,分别同比增长约13.8%及5.2%。现收入约95.13亿元,同比增长约15.8%,净利润约22.56亿元,同比增长约22.6%;归属股东净利润15.56亿元,同比增长7.09%。集团现金及现金等价物(包括受限制现金)约为95.70亿元。

  难能可贵的是,在销售额稳步增长的同时,公司所有人应占资本及储备,在合并报表中净资产的比例实现大幅上升。权重由2018年的36%,大幅飙升至46.7%。代表着股东能从公司销售业绩和利润的高增长中,分享到更多的实际收益。

  难能可贵的是,德信在业绩大幅增长同时,有息负债占资产比例却实现大幅增长。最能反映上述指标的是公司净负债比率约为55.18%,较2018年末的67.6%约减少12.4个百分点。

  按照2019年中期业绩的统计数据,55.18%的净负债率大概可以排入行业最低的十家企业。

  而在行业最低的十家企业中,绝大多数都是国资背景的开发商。

  增长稳定,负债率低,母公司权益比例高的一个重要原因,是德信中国拥有很强的效率。去年开始,行业开始一个名为存货变现率的指标,用来观察房企投资项目迅速实现变现销售的能力。

  根据德信中国公布的截止2019年12月31日的预售款、开发中物业等财务数据,德信上述数据大致在75%左右。是行业中,投资变现效率最高的那几家企业。由于德信的预收款余额(合约负债)已经由2018年的209.21亿元,扩大至276.28亿元。这也意味着公司未来连续几年的营业收入快速扩增,已经是能够确定的事。

  值得肯定的事,德信毛利较高的租金收入(毛利率高达89%)在2019年有了大幅增长。由2018年的2700多万,增长至5470.9万元。随着公司未来扩大持有性物业的投资,这一部门带来的稳定高毛利收入,还将进一步扩大。

  此外,为合营及联营公司提供管理及服务咨询收入大幅提升,也是今年业绩的一大亮点。2019年业绩显示,这一收入由2018年3377万元,增长至6717.8万元,充分反映了同行对德信的认可。

  像制造业那样经营房地产企业

  德信中国的高效,源于管理层对房地产行业的趋势判断。早在去年,德信中国的管理层就有一个清晰的判断:房地产的周期正在变长。原来周期基本上三年,波峰和波谷特别大,但是未来的周期会更长,波动不会像以前那么大,但是频率会高频。

  中国的城市化进入2.0阶段,人口、产业、资源加速向都市圈、城市群聚集,出现新的结构性机会。同时,人们对美好生活的追求没有止境,好产品永远都是稀缺的。德信中国由此提出了十二字应对策略:审时度势,练好内功,稳中求进。

  德信中国执行董事兼总裁费忠敏在接受房地产机构的访谈时,提出一个观点:组织的要素,在房地产企业的重要性加大,团队的价值越来越高。在利润相对有限的情况下,考验的是团队的投资能力、风控能力、产品力、资源整合能力、运营能力等。

  并提出了提升管理工作的四个方面,第一控好负债,稳健发展;第二做好产品,以客户为导向;第三拿地必须理性;第四运营效率要高。

  针对国家的因城施策战略,把握城市轮动机遇。德信在2019年走出浙江,走分散风险,通过三年的时间在新进城市逐步形成品牌效应、资源整合效益。其次,明确运营管理卡位标准,重点关注现金流和利润。第三,建立“大运营机制”,横向协同,纵向打通。建立投融一体化,财务业务一体化,供销存一体化。且通过产品标准、运营标准、管控标准,形成经营闭环。

  2019年,德信在一线城市的土储建面增加明显,占比达到8%,投拓城市包括广州、上海两城;二线城市占比相较2018年提升39个百分点达67%,其中杭州占比为19%;三四线城市占比下降显著,目前占比25%左右,以温州、无锡等长三角城市为主。

  伴随着城市化进入2.0阶段,人口、产业、资源加速向都市圈、城市群聚集,德信的投资布局方向正是选定在这类区域,且布局的城市能级均较好,不仅可以规避一定的市场风险,也有利于其快速抓住新的结构性机会。可以看到,德信在布局上的考虑更深入,以实现大本营深耕与全国化布局均衡为原则,以保证有效管控半径为前提,着力调整土储结构,逐步形成杭州1/3,杭州以外浙江省内1/3,省外1/3的布局结构。

  2019年,德信还对债务结构的科学调整,增加了企业的资金流动性和充裕性,从而能抵御突发情况下的财务风险,确保财务盘面的安全稳定,这也使得德信先后被纳入MSCI中国小型股指数以及恒生综合指数系列,2019年9月又被正式纳入港股通股票名单,获得了资本市场的充分认可。

  管控越来越精细化

  建银国际去年12月发布了对德信的财务研报,其预测德信的营收在未来两年将继续上涨,负债情况也将持续优化。利润提升,现金流充裕,负债维持在合理水平,在利润、现金流与负在利润、现金流与负债的动态均衡下,德信的业绩增长有保障。

  在布局日趋合理,财务越来越健康的同时,德信还进一步对公司战略、组织和机制进行深度梳理及提升:采取2.5级组织架构,授权赋能。“集团做精,区域做强,项目做快”,对成熟型、成长型、新进型城市公司进行差异化管控;像制造业一样经营企业,规范与效率并重,精益求精,把工作做细,把管理做细。同时通过大运营体系打通企业经营的各个环节,实现投融、运销、业财的高效协同,助推企业经营持续提效;先人后事,打造有效的人才供应链和人才梯队体系,构建“新生力”与“新营力”双校招体系,另外通过“德信大学”,持续引进、培养和发展优秀骨干人才,打造高效的精英团队;优化组织设计和流程权责,注重组织的弹性和裂变;优化迭代激励考核与压力约束机制,持续激活一线活力;设立新城市(300778,股吧)事业部和法务风控中心,有效规避组织扩张的风险;加强企业文化建设,向华为等头部企业学习,在坚守德信“三正”文化的前提下,兼收并蓄,倡导“批评与自我批评”、“自我赋能学习”、“以客户为中心”的企业文化。

  上述对战略布局、组织架构、运营管控的全方位调整和提升,让德信在产品力上的优势,品质口碑积累了全国粉丝的德信,更好地把产品和品牌,转化为企业经营效益。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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