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最近回暖的这些城市,都带有这三个特征

2020-03-27 07:54:41 大胡子说房 微信号 
  疫情的冲击下,众多城市楼市冷淡,房价大跌,还有很多城市为了救市而直接砸钱给补贴。

  而另一边,却已经有部分城市的楼市迅速升温,火热程度尤胜于疫情之前。

  通过这些已经回暖的城市,我们如何预测接下来哪些地方会紧跟着回暖?

楼市全面回暖了吗?并没有,大部分城市仍是冷冷清清,凄凄惨惨,甚至要补贴倒贴钱才有人来买。

  楼市全面回暖了吗?并没有,大部分城市仍是冷冷清清,凄凄惨惨,甚至要补贴倒贴钱才有人来买。

  镇江房价下跌明显,多层洋房从年前的118平方米85万跌到现在的70万;

  靠近南京的句容(宝华)从最高1.7万/㎡降到1.1万/平方米;

  桂林允许普通商品房成交价低于预售申报备案价的20%以上售卖,也就是说允许降价20%;

  泸州、马鞍山、宜宾、怀化、抚州等众多城市给予购房补贴;

  而整体冷淡之下,却已经有部分城市的楼市迅速升温,屡屡出现开盘秒光的现象。

  上海,3月带看量和成交量开始大涨;

最近回暖的这些城市,都带有这三个特征
  杭州,3月1-10日,成交金额140亿,已经超过疫情前1月份的三分之一成交量;
最近回暖的这些城市,都带有这三个特征
  深圳,一周成交量超2月整月,70套2000万元起的豪宅公寓当晚售罄,288套小户型公寓开盘7分钟售罄;
苏州,上周五3个项目开盘,一个
苏州,上周五3个项目开盘,一个
60秒销售12亿,一个9秒卖掉9成,一个1分钟售罄销售5.4亿;

  为什么这些城市会率先回暖?

先来看看上海、深圳、杭州、苏州这几个城市的楼市情况。
  先来看看上海、深圳、杭州、苏州这几个城市的楼市情况。

  上海的房价从2017年开始就处于滞涨状态,持续了3年房价横盘。2019年,上海的商品住房用地基本都是零溢价成交,可以说在过去长达三年的政策收紧下,上海楼市一直处于平稳发展的状态。(上海新房价格,来源:中国房价行情网)

深圳,更就特殊了。2015年,深圳成为上涨领头羊,开启了上一波楼市上涨行情。但2016年10月,一轮新的调控政策空袭深圳楼市,社保缴纳年限由3年改为5年。2018年又来一剂猛药,住宅限售三年,离婚购房受限,离婚2年内最低7成首付。由此导致了深圳楼市的
  深圳,更就特殊了。2015年,深圳成为上涨领头羊,开启了上一波楼市上涨行情。但2016年10月,一轮新的调控政策空袭深圳楼市,社保缴纳年限由3年改为5年。2018年又来一剂猛药,住宅限售三年,离婚购房受限,离婚2年内最低7成首付。由此导致了深圳楼市的整体横盘状态,只有一些豪宅盘和学区房还能涨。

  当时深圳每个月的新闻就是“深圳房价连续X个月下跌”,虽然每个月只跌几块几十块一平,但上涨态势的确是被摁住了。

  到2019年,深圳得到粤港澳大湾区和社会主义先行示范区的双区加持,才重新启动了新一轮的楼市上涨。(深圳新房价格,来源:中国房价行情网)

杭州,虽然土地出让规模位居全国前列,但是它的住宅库存却很低,到2019年末
杭州,虽然土地出让规模位居全国前列,但是它的住宅库存却很低,到2019年末
去化周期只有5个月。
这很大程度得益于它庞大的人口流入。一方面,杭州不断引入人才,上个月就再次发力人才政策,不只提高了人才购房补贴,给予最高800万元购房补贴,还在1-5万一次性生活补助的基础上,再给予每年1万元的租房补贴,最多可享受6年。
  这很大程度得益于它庞大的人口流入。一方面,杭州不断引入人才,上个月就再次发力人才政策,不只提高了人才购房补贴,给予最高800万元购房补贴,还在1-5万一次性生活补助的基础上,再给予每年1万元的租房补贴,最多可享受6年。

  另一方面,浙江是全国人口流入仅次于广东的省份,作为省会的杭州,也具备巨大的人口虹吸优势。

所以,2019年,杭州达到恐怖的56.6万人,力压深圳的41.22万,摘下2019年人口净增量的桂冠。
  所以,2019年,杭州达到恐怖的56.6万人,力压深圳的41.22万,摘下2019年人口净增量的桂冠。

  苏州,2019年楼市出现了一波大涨,但是涨到一半就连遭压制,两次升级限购限售,限购年限升级为2年,新房限售3年,二手房限售5年,甚至还限制当年房价涨幅不能超过5%,直接将火热行情截断。

  最近苏州也出台了“王炸”级人才政策:本科学历(年龄不超过45周岁)可以直接落户,无需社保;大专(年龄不超过35周岁)连续6个月社保就可以落户。本科和大专毕业生很轻松就能在苏州买房,变相地鼓励了楼市消费。

那么,这些率先回暖的城市到底有何共同点,为什么回暖的是他们?
那么,这些率先回暖的城市到底有何共同点,为什么回暖的是他们?
这四个城市,都具备着一些共同特征。
  这四个城市,都具备着一些共同特征。

  第一个特征,也是最明显的,那就是他们都属于城市发展战略的三大方向:城市群、都市圈、大城市,都有价值基础。

  上海、深圳是一线城市,苏州、杭州是强二线城市,要么是粤港澳大湾区之中,要么就是长三角之中,都契合城市群和大城市的方向。

  在之前的文章中,我们已经反复解释过城市发展战略方向的城市群、都市圈、大城市就是价值置业方向,而现在冷暖严重分化的楼市也验证了这一点,普通三四线城市几乎全线阵亡,楼市一个比一个冷清。

  而在这次疫情对比之下,一二线城市和三四线城市之间采取的措施和应对差异,反应速度的快慢,都让大城市和小城市之间的差距更为明显,让大家认识到大城市的优势,接下来大城市的虹吸效应会更强。

  第二个特征,就是它们的楼市在过去2-3年都处于被压抑的状态。

  上海、深圳都有两三年的长期横盘,点点滴滴的泡沫空间都被挤得一干二净,想跌都没办法再跌。

  杭州的住宅库存仅有5个月的去化周期,处于严重供不应求的市场状态。而早在2017年上半年去化周期也很低,只有3.9个月。

苏州楼市从17年末开始也是滞涨,好不容易去年要释放出来,结果
苏州楼市从17年末开始也是滞涨,好不容易去年要释放出来,结果
上涨到一半就被硬生生摁住,去年的上涨利好都还没有完全释放出来。

  需求被压制的这些城市,房价只有上涨可言,几乎没有下跌的空间。

  而这其实也是现在全球经济动荡的时期下,最合适的资产配置产品。在危机之下,财富安全才是最重要,稳中求胜才是正道,先要考虑资产的抗跌性,再来才是考虑资产升值。

  第三个特征,就是它们都有大利好推动。

  一个没有“故事”可讲的城市,是给不到大家信心的。尤其是在此刻这种充满经济担忧的环境之下,更需要利好刺激。

  上海,是长三角的龙头城市,这就是最好的故事。

  其次,去年上海自贸区再一次扩容升级,也就是临港新片区。根据规划,新片区是在原自贸区的基础上,中国对外开放的升级版“特区”,而在楼市上体现出来,就是临港片区放宽限购,5年社保降为3年。

  还有很关键的一点,我觉得是因为上海是离此次疫情重灾区湖北最近的一线城市,承接了周边大量的“恐慌”。

  深圳的利好就更大了。作为一个40年从小渔村到一线城市的城市,深圳本来就充满了奇迹色彩,而去年又得到粤港澳大湾区和社会主义先行示范区双区加持,大湾区龙头城市的地位已经被深圳牢牢把握住了。

  而去年底,深圳还接连放宽豪宅税,公布《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》,里面洋洋洒洒给深圳交通做出了宏伟的规划,今年又是深圳设立经济特区40周年,真的给了大家太多想象空间了。

  杭州,去年勇夺人口增量的桂冠。“长期看人口”这句话已经被讲烂,被刻进到每个有房产认知的人的心里了,就凭杭州的人口增长就坚定无数人在杭州买房的决心了。何况杭州还是一个新兴的互联网城市。

  看一下杭州地图,你会发现杭州遍布在建的地铁。按规划,估计杭州今年光开通的地铁就有4条。都说地铁一响,黄金万两,赶在地铁开通前买房,赶在这一年五十多万的新增人口前买房,也就很好理解了。

最近回暖的这些城市,都带有这三个特征
  苏州,“王炸”级的人才政策就是最直接的利好刺激。3月20号人才政策出台,当天3个楼盘卖爆。
归纳出价值城市、楼市被压抑、大利好这三大楼市回暖特征后,我第一时间想到的就是粤港澳大湾区,其次浮现在脑海里的就是惠阳。
  归纳出价值城市、楼市被压抑、大利好这三大楼市回暖特征后,我第一时间想到的就是粤港澳大湾区,其次浮现在脑海里的就是惠阳。

  为了避免思维惯性,我立刻问了自己三个问题:

  惠阳属于三大价值方向吗?属于,都市圈,环深板块,而且离深圳福田中心直线距离只有40公里。

  惠阳有被压抑过吗?有,惠阳从2016年起就一路严格限价,房价一直被摁住。去年限价政策到期后,限价仍然没有放开,但已经有部分楼盘尝试突破,蠢蠢欲动了。

  惠阳有大利好吗?当然有,作为大湾区的一员和深圳都市圈的一员,惠阳怎么可能没有利好。作为深圳的外溢地,深惠同城趋势下,深圳的利好就是惠阳的利好。前几天深圳地铁签约的5个轨道项目,有3个就是连接到惠州的。

  还有其它吗?燕郊好像也不错。

  燕郊限购后价格相比最高峰接近腰砍,本身也是离北京最近的环京区域,也是唯一一个有地铁相连的,但是近期没有直接利好推动,长期当然有价值,但是短期回暖不容易。

  那么还有其它更有代表性的城市吗?思来想去,还真没有想到。

  相比众多高房价以及严限购的城市,惠阳一万四五的价格,不限购的购房政策,可以说是每一位老百姓(603883,股吧)都触手可及的。

  对于惠阳,很多朋友都会存在这些疑惑:

  惠阳为何如此特殊?上涨空间有多大?

  深圳扩容到惠阳的可能性有多大?怎么看待深圳扩容这件事?

  怎么买,才能以最低的成本捕获最大的机会?

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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