资色·评级 | 标普：COVID-19疫情影响叠加债务增长、收入增速放缓，易居企业集团评级下调至“BB-”；展望稳定

　　•我们预计由于近期收购地产项目，加之2019年经营性现金流恢复缓慢且非核心业务投资规模庞大，易居企业集团的财务杠杆将会上升。

　　•此外，COVID-19疫情导致地产销售和代理费收入下滑，将严重制约该公司2020年的收入增速。

　　•2020年3月25日，标普全球评级将易居企业集团的长期主体信用评级从“BB”下调至“BB-”。

　　•稳定展望反映我们预期该公司的债务对EBITDA比率将在未来12-24个月内稳定在2.5-3.0倍区间。我们预期得益于较多的后备项目和稳固的市场地位，该公司的收入将在2021年恢复温和增长。

　　香港，2020年3月26日—标普全球评级3月25日宣布，对易居（中国）企业控股有限公司（易居企业集团）采取上述评级行动。

　　下调易居企业集团的评级缘于我们认为该公司高企的财务杠杆可能难以在未来1-2年内显著改善。财务杠杆上升部分缘于COVID-19疫情冲击该公司的一手房服务代理业务，并导致债务增速超出我们预期。

　　评级下调也缘于我们预期该公司2019年的经营性现金流可能持续为负，原因在于该公司向网络经纪业务“房友”的合作方预付佣金费用，并且为锁定项目向地产开发商支付了较高的“保证金”。

　　我们估计易居企业集团在股东利好政策、非核心业务和固定资产投资方面的支出将使财务杠杆承压。2019年该公司回购了约1亿美元股份；近期，该公司又收购上海的数座写字楼和办公场所以用于员工培训和教育，共投资人民币16亿元。我们估计该公司需要借债支付至少一半的收购款。由此，我们预计该公司2019年的财务杠杆将从2018年的仅0.7倍上升至2.2-2.4倍区间，2020年进一步上升至2.7-2.8倍区间。

　　我们预计2020年易居企业集团的一手房代理交易量将减少10%，与我们对地产行业的预期一致。受到疫情影响，“房友”网络经纪业务量增速将放缓至20%-25%。我们之前预期该公司的交易量将增长4%-5%，而“房友”业务量增速为35%-40%。因此，我们预计该公司2019年的收入增速仅为4%-5%，2020年为6%-8%。

　　我们认为，易居企业集团将在大部分业务领域保持领先地位，特别是一手房代理和“房友”业务。我们估计2019年底其一手房代理业务的市场份额已从去年同期的3.5%上升至4.5%-5.0%。截至2019年6月，该公司一手房代理业务的后备项目总规模超过2.8亿平方米。我们认为这将保证使其盈利水平在未来5-6年内维持稳定。

　　我们预计易居企业集团2020年的经营性现金流将转为正值。这主要得益于该公司正在采取的如增加客户群体的多样性、专注于付费及时的项目等措施。由于地产开发商流动性趋紧，2020年该公司的应收账款回收天数可能将再次小幅上升，但是对经营性现金流的影响应当有限，因为我们预计支付给开发商的保证金不会增加，而且“房友”业务增速将会放缓。

　　我们估计该公司截至2019年末的短期债务规模不会超过约人民币15亿元，而其现金余额约有30亿-40亿元，因此短期内不会面临流动性风险。

　　稳定展望反映我们预期未来12-24个月内，易居企业集团的盈利能力将保持稳定，收入将小幅反弹。我们认为其财务杠杆将不再进一步上升，债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）比率将维持在2.5-3.0倍。该公司对营运资金的管理应当也有助于2020年的经营性现金流转为正值。

　　如果易居企业集团（1）举债投资的规模超出我们预期；或（2）由于行业竞争加剧，收入下滑和盈利能力下降超出我们预期，导致债务对EBITDA比率在未来12-24个月内上升至3.0倍以上且无改善迹象，那么我们可能下调其评级。

　　如果该公司的营运资金管理不及我们预期，导致经营性现金流未能在2020年和2021年显著改善，我们也可能下调其评级。

　　如果未来12个月内该公司能够控制债务增长，进一步偿还境内外融资，同时实现业务量稳定增长、经营性现金流大幅盈余，进而使债务对EBITDA比率保持在2.0倍以下、经营性现金流对债务比率保持在20%以上，那么我们可能上调其评级。但我们认为评级上调的可能性有限。