中国好房子 | 请收好这份建议！疫情下精装修项目的变与不变

　　中房报记者 李燕星 | 北京报道

　　疫情，让人们对好房子的理解更加深刻。

　　3月26日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中房绿采主办的“中房报绿色健康建筑线上系列沙龙第三期——对话‘中国好房子’之精装修时代”线上沙龙如期举行，来自开发企业、供应链企业、建筑设计院多位行业专家共同探讨了中国好房子的内外本质，以及如何进行变革。

　　答案即，这是一场房地产精装修技术的管理变革。

　　━━━━李恒：精装“四好”与“七原则”

　　首创置业设计营销中心副总经理李恒

　　“首创置业2016年正式提出‘首创制造2020战略’，即在全产业链各个环节与合作伙伴共同打造品质产品，实现客户价值和产品价值统一。”首创置业设计营销中心副总经理李恒表示，“首创制造2020战略”的基础就是精准研发、精采实料、精益营造、真材实料。

　　对于精装，李恒的看法是好的空间或好的产品应该是主体和客体合二为一协调统一。作为客体的空间制造商，我们不能去特别功能性或客观性的讲我们有多少配置、技术等，应该更多从主体即用户角度思考这个问题。经过调研发现，客户眼中的精装是户内部分的总集成。

　　他表示，首创置业内部提倡“四好精装”概念，对客户来说好的精装包括四个方面，即健康好户型、智慧好环境、格调好风格、匠心好工艺。

　　首先，健康好户型。首创置业借助今年特殊时期，将原来分散在各个专业体系中健康体系做了更加系统性和集成性梳理和升级，形成健康产品清单。另外，公司做了全户型研究，提炼出七项原则：一是设计独立动线，保证业主尤其特殊时期的安全和健康；二是综合入户区域，仿照日式双玄关式，实现玄关分户、分区等；三是体系化家政空间；四是较大的场景化客厅空间；五是入口区域设有独立套间；六是多元化居家办公；七是室外活动阳台空间，实现南北通透和接近室外活动。

　　其次，智慧好环境。李恒表示，首创置业近年来与京东合作共同开发“首创智慧家”平台，去年正式应用新项目中，通过整合资源、打造平台为用户提供多种智慧服务，比如与专业机构合作形成理论基础，做室内环境分析，以此满足不同客户、不同气侯、不同空间、不同时间、不同个体健康和舒适度。

　　再次，格调好风格。李恒认为，人都是感性动物，希望生活在赏心悦目的环境中，且客户认可的格调风格会跟他自身的情感产生更深层次共鸣。比如在做精装产品过程中，首创置业融入本地化、生活化、客户化设计理念，内部称之为“新伦敦风格”，并把这种很有意思的格调用在大大小小精装修项目。

　　第四，匠心好工艺。李恒表示，再好的东西最终一定要落实执行，一定要交付给客户。

　　━━━━潘银：绿城从“造生活”理念出发建设中国好房子

　　绿城极爱科技总经理潘银

　　全装修时代临近，人们对美好生活追求升级，精装房机遇凸显。不过，绿城极爱科技总经理潘银指出行业急需解决矛盾点，“房屋产品过程控制成为矛盾集中点，设计、选材、施工、环保等问题浮出水面，涉及精装房开发难度大、项目交期长、产业链条比较长。”

　　针对这些行业痛点，潘银认为，需要从三个维度进行优化，一是多维度交叉痛点；二是速度与品质兼顾，如何在提速压力下，兼顾速度与品质要求，使行业进入良性循环状态，避免加速带来的品质隐患，如何做到鱼和熊掌兼得，是行业普遍面临的问题；三是产业链管控复杂的痛点。在这种情况下，绿城针对精装交付进行了很多思考和探索，形成了标准化体系和方法，更清晰地了解客户关注点，为实现速度品质环保三者有机结合，绿城创新推出装配式装修的全屋整合解决方案，绿城极爱就是一家以绿色环保技术为依托、以创新研发为核心的高品质装配式全屋解决方案服务商。

　　对于装配式装修优势，潘银表示，第一，装配式比较核心的优势在建筑与装饰设计一体化基础上，标准化的部品、工业化生产、现场拼装，可以最大化避免传统作业带来多工种交叉、现场管理难度大等问题。第二，装配式装修环保，部品部件工业化生产之后现场拼装，避免诸多现场装修污染问题，使装饰垃圾大大降低；第三，工业化生产结合信息化手段，对于后期维修保养起到非常便捷作用。

　　潘银认为，传统装修造成空气污染、噪声污染、粉尘污染等污染问题的背后，是施工标准不统一、松散式管理、工期质量不可控、个性化较强、后期维修量大等因素，但这些在装配式装修方案下，都可以很好地避免。并且，装配式精装相较于传统精装工期可以缩短50%左右，后期运维成本也只需要原先的1/3。

　　“针对未来好房子，绿城更多的是从‘造房子’向为业主‘造生活’转变，基于此，绿城中国包括绿城极爱科技，整合产业链、园区服务以及业主方方面面需求，创新性推出绿城自有园区服务体系，在好房子的基础上，让业主能够更好地享受生活服务，这是绿城追求的长远目标，也是现实状况下绿城为业主提供更好服务的一种切实方式。”潘银表示。

　　━━━━陈文：健康家居是未来住宅主流趋势

　　金螳螂(002081,股吧)精装科技设计院院长陈文

　　“这次疫情使得很多人开始关注健康，其实金螳螂两年前就已经在思考住宅和健康如何关联。”金螳螂精装科技设计院院长陈文表示，“未来设计公司要适应什么样的市场也是我们思考的问题，我们要有对客户服务、多维度专业化设计团队，以及对未来住宅更好的服务”

　　陈文介绍，金螳螂首先考虑的是户型设计，疫情以后，人们会更加关注住宅的健康、无菌、防灾等特点。考虑到疫情期间住户需求，金螳螂在户型设计中关注到了六大防疫空间和三大健康系统，包括入户消杀空间、套房隔离空间、家政储物空间、无菌厨房、洁净卫浴、休闲娱乐空间。

　　在六大防疫空间方面，陈文举例称，金螳螂在门厅处、入户处设计消杀空间，在独立电梯间做了防紫外线消毒处理，入户后增加紫外线杀菌衣柜；在整套客房空间里做一些隔离空间，起到双重保护作用；在阳台设计上满足晾晒需求；在厨房空间也做了消杀细节处理；在卫生间，除了现在要求的干湿分离外，还针对下水做了避免空气倒流设计，阻止病菌传播。

　　在三大健康系统方面，陈文举例称，金螳螂通过比如卫生间全屋消杀灯的精装修配备，营造安全住宅；新风系统和全屋净水系统方面，未来更多地考虑健康、通风、光线、对流、居家空气等因素，对住宅进行优化。

　　陈文总结认为，“新冠疫情对未来户型设计有着深远影响，优秀的户型也是我们品质生活的基本条件。在未来住宅中，人们不只要求更好的住宅，对环境、健康、智能化也会更加注重，健康家居是未来住宅主流趋势。”

　　━━━━徐艳霞：政策力推但买单者不多

　　鸿坤地产采购总监徐艳霞

　　“绿色、全装修房子到底应该怎么来做？”鸿坤地产采购总监徐艳霞先是抛出了这样一个问题，“近年随着国家对绿色建筑、节能环保政策力度的加大，各地对于绿建、装配式建筑在政策上的支持力度也在加大。现在北京周边土地出让的装配率也在提升，从最早的20%、30%到了现在的50%，绿建的标准也从一星升为两星，这些无疑提升了成本、延长了开发进度。”

　　不过，徐艳霞还提出另外一个问题，即尽管政策力度大但愿意买单的客户少，“客户可能还没有强烈感受到装配式到底能为自己带来怎样的效益与品质提升，另外各地政府限价政策导致利润空间降低，所以很多房企也是进退两难。当然行业内有一些标杆房企精装已经做得非常好了。”

　　紧接着，徐艳霞提出一个即将面临的问题，“今年就会出现大量精装房的实施和交付，精装房对于品质的要求非常高，一旦做得不够好，比如地板、墙面有瑕疵很容易看出来，且客户心目中的标准是不一样的，这使得开发商压力非常大。”

　　针对这些问题，徐艳霞表示要从以下维度进行思考和解决，“到底到哪里去找比较经济实惠又能让客户满意的供方？整体精装应该以什么样的方式组织，是以传统方式单独去招各个部品，再找一个精装修单位进行实施？还是按照业内已有新方式，找大型精装公司整体外包，进行质量控制？这些都是我们正在思考的问题。”

　　━━━━李欣原：做项目研判时首先要考虑什么人来住我们的房子

　　首创新城镇基金执行总经理、北京市租赁住宅规范编制组专家成员李欣原

　　会上，首创新城镇基金执行总经理、北京市租赁住宅规范编制组专家成员李欣原从投资角度分享了对好房子思考。

　　李欣原表示，最开始的投资、项目的选择、建设以及后期运营，是一个系统性工程；城镇化本身也是一个系统性工程，所以要考虑的环节要更多更丰富，有横向的也有纵向的。

　　李欣原介绍，在做项目前期研判时，首先就要去考虑到底什么人来住我们的房子，是周围的白领还是城市移出的客户，或是当地区域内的改善型住户。因为，不同的人对于房子、社区管理、精装交付的标准、布局、格局等要求都不尽相同。另外，精装交付之后还要有后期维修维护等问题，这样导致我们在前期就要思考得更加缜密，设置一些功能布局结构，便于后期维修。

　　同时，李欣原也考虑到长租型住房，如何让租赁客户在迭代过程中更好的更新，更好的考虑可变性，也是这类产品区别于商品房需要更多考虑的方面。

　　━━━━吴华：海鸥有巢氏整装卫浴健康住宅焕新家

　　海鸥有巢氏营销中心总经理吴华

　　海鸥有巢氏隶属上市龙头公司海鸥住工(002084,股吧)，专注整装卫浴15年，是专业的一站式整装卫浴服务提供商，产品广泛应用于精装住宅、长租公寓、连锁酒店以及医疗养老等领域。

　　吴华表示在疫情影响下，有巢氏加快了健康住宅相关产品的研究和探索。疫情期间提到的气溶胶传播，整装卫浴可以很好地阻断气溶胶传播的途径。整装卫浴不管是排污还是排水，端口都可以有效的阻断上端排水跟下游主管道的连接，形成真空部分，这样在排水的时候不会有气味的倒灌，楼上跟楼下不会有气味的串通。

　　装配式内装将推进精装住宅的标准化，并带来精装市场的时代变革。通过标准化设计、工业化生产、现场搭积木式拼装，提高住宅精装修品质，同时降低污染，提高效率。4小时即可建成一套健康、高品质的整装卫浴。

　　精装住宅领域亟待装配式标准化，需要使用者、开发商、媒体平台、中国标准研究院、供货商等，从上往下共同推进。实现从卫生间、厨房、卧室、阳台等全屋高品质装修。

　　吴华表示：“海鸥住工的企业愿景是成为中国内装工业化最佳的部品部件及服务的提供商，共建美好家园(博客,微博)。为了我们更加美好的家园，海鸥有巢氏会始终坚持提升产品品质，为C端消费者提供高品质健康居所，并服务好B端房地产企业。

　　━━━━李维维：空间不足功能单一等成为居家生活三大痛点，这需要改变

　　华通设计顾问工程有限公司室内事业部副总经理、设计总监李维维

　　华通设计顾问工程有限公司室内事业部副总经理、设计总监李维维进行了三个方面的分享。

　　首先，疫情改变了个人的行为方式，同时改变了市场方式。业主购买从线下实体、周末看房、现场看房变成现在足不出户24小时线上虚拟看房。开发商营销方式紧跟着进行了变革，从线下实体样板间搭建、示范区搭建，变得更侧重于线上虚拟售楼处的建，以及全景VR样板房搭建。

　　第二，防疫安全下对精装修的传统设计理念带来一定冲击。疫情下，国人对居家环境的关注点发生很大变化，从原来户型南北通透、通风效果好等，变成了对玄关的设计更加注重，尤其是对消毒功能更加注重，比如室内活动、收纳物品、家居起居，防疫期间合理优化，重组功能布局是非常重要组成部分，需要通过由内而外布局功能设计有效减少居家污染的可能；比如为了避免交叉感染更加侧重下水道、排油烟口设计，也成为我们关注的点。

　　“作为居住空间设计从业者，我们应该从住宅防疫要求和客户实际需求，从行业发展现状以及经济水平等方面考虑，以洁区污区重新定义为出发点，以各专业设备及智能化设计为关键点，从居住归家流线设计及社区管理等角度，研究出一套操作性强的策略。” 李维维表示。

　　第三，户型功能布局及流线组织、防疫设计要点要关注。比如玄关设计主要是为了归家的仪式感和小部分收纳功能，但在现有情况下，玄关需要明确分出洁区和污区，独立玄关成为必须品；比如针对各个区域进行功能改良，阳台布局除了晾晒单一功能之外，还要增加绿化、室内锻炼、私家花园等功能；比如常见的三室两卫、经典南北通透户型，兼顾平时使用和防疫改造需求，增加入户舒适型体验，同时作为入户缓冲区，起到提前进行必要的清洁和消毒功能。

　　“我们在防疫时期对居家满意度进行了调查，其中空间不足、功能单一、储物不足成为居家生活三大痛点，加上传统家居固有模式，比如传统沙发对电视的布局模式，给人房子不够用的错觉，通过合理布局、细化收纳空间，刚需户型也可以给居住者带来舒适便捷的生活体验。”李维维表示。

　　━━━━龙浩：疫情将掀起房地产全产业链供给侧改革

　　武汉当代地产集团成都公司营销总监龙浩

　　武汉当代地产集团成都公司营销总监龙浩分享了对疫情影响下房地产全产业链变革的理解。龙浩表示，2020年，疫情黑天鹅事件不期而至，更加引发了全民关于“生命”与“健康”的思考。疫情过后，人们对住宅防疫通风、空间排水等与健康息息相关的居住条件都提出了更高要求。未来人类对居住空间要求会上升到更高层面；疫情影响已经远远不是对精装修市场影响，它将掀起房地产全产业链供给侧改革，健康住宅和健康相关产业将面临前所未有机遇。

　　龙浩介绍，变革当前，当代地产针对万名业主进行了健康人居调研并推出了相关产品，以增强人体免疫力、为客户创造更健康的生活环境，打造21世纪更健康的生活方式为最终目的，从B1O亲生命健康建筑、B1O亲生命健康设备、BIO亲生命健康社区等三大体系重点入手，着力于深挖当下人居痛点，构筑了当代BIO亲生命使系标准。在符合住宅基本要求基础上，通过悉心考量居住者每一处生活细节，突出健康要素，满足居住者生理、心理和社会多层次需求，为居住者营造更健康、更安全、更舒适和环保的高品质社区。

　　━━━━黄琼：好房子应有柴米油盐烟火气

　　京投发展(600683,股吧)臻御府项目营销总监黄琼

　　“疫情过后我们发现客户对房子的需求、对精装修的需求发生了比较大变化，基于这样的考虑，我们对200多组客户做了市场调研和分析。”京投发展臻御府项目营销总监黄琼表示，调研从客户对园林、外立面、公共空间装饰装、室内装修以及小区安防等五个维度进行，并分享了客户对公共空间装修装饰需求，以及室内装修需求。

　　公共空间装修部分，黄琼表示，客户最为关注的是小区出入口样式，比如大门口有没有景观、是不是有喷泉，是不是有标志性雕塑等；其次关注的是入户大堂，主要体现在地面、墙面和照明等；接下来关注点分别是大门材质、公共楼梯间以及地下停车场等。

　　室内装修层面，黄琼表示，客户最为关注的是装修材质的品牌，占44%；第二关注的是厨房，占比24%；排名第三是卫生间，占比15%；第四关注点是地面，客厅和卧室地面材质；紧接着是采暖方式、门窗等。

　　他们也对客户做了调研，发现客户需求也在发生一些变化，主要体现在几个方面：

　　第一，客户希望房子有多种功能。这个取决于一个是家庭成员结构的变化，原来没有放开“二孩政策”时多是三口之家，随着二孩政策放开，有了四居需求，尤其这次疫情期间很多客户有了自己独立书房需求，在同样总价前提下，客户希望更多居室。

　　第二，需求的变化。客户都希望有更多的大面宽、短进深、采光充分的更好户型。

　　第三，能够动静分区。在客厅活动时，相对来说卧室能够更隐秘，能够互相有自己空间。

　　第四，希望厨房是U型设计或者有更多操作空间，大部分人疫情期间在家里待了两个月，厨房使用频率非常高；另外还有书房需求和两个卫生间需求。

　　第五，收纳体系衣帽间需求。由于购房者对同总价拥有更多使用功能的要求，产品设计上需要充分考虑四大收纳体系，包含入户玄关收纳，厨房收纳，卫浴收纳以及衣帽间收纳等。

　　最后，她表示好房子远远不止建筑本身，还应该有柴米油盐的烟火气息。

　　━━━━茅勤：技术在产品中比重会越来越大

　　花样年地产集团副首席产品官茅勤

　　会上，花样年地产集团副首席产品官茅勤围绕疫情下的花样年产品做了分享。“花样年企业愿景是成为有趣、有味、有料的空间引领者，‘趣’‘味’‘料’是花样年的三条产品线，对应的是人的三种状态，有趣对的是刚需，有味对应改善性客户，有料对应再改类客户。对于不同客户有不同的人生态度、不同诉求，我们也针对不同客户设置了不同产品。”

　　他进一步介绍，花样年的产品观是“SMART”：“ S”是可持续性，比如在疫情下产品怎样持续的面对未来同样“黑天鹅”事件的发生一定要可持续；“M”是易维护性，建筑是有寿命的，社区也是有寿命的，产品在发展过程当中一定要可以维护；“A”是艺术性，既包含了颜值也包含对生活艺术的追求；“R”即理性，我们要理性的看待产品，用适配的产品给到相对应客户；“T”即技术性，用技术手段解决产品问题，在不远的将来，技术在产品中的比重会越来越大。

　　茅勤详细介绍了花样年产品系列的三条主线。

　　首先是对于“趣”的解释，茅勤用了三个词分别是“好奇、旺盛、无惧”，这三个词对应的客户是相对年轻的，意味着一种无惧的精神，探索世界。在产品上面，我们希望能够跟这些人的性格和消费价值观匹配。

　　其次是“味”系列，茅勤表示味系列是改善类客户，对应的三个词分别是“万物、间接、常新”，具体措施方面比如在健康守护方面，主要从功能空间方面进行一些设置，在玄关或者入户花园设置洗手台，或设置直排分散。玄关设施设备的储藏安全，就是在家里设置一处应急储存空间，里面储存一些消杀设备，也会存储一些在疫情下必要设备。

　　最后一个系列是“料”系列，这是花样年最高端的产品，三个关键词是“真物、设戏、逍遥”。茅勤说，这三个词讲的是人生态度，这个客群的人对物质的需求已经不那么高了，他们追求的是精神上的需求。对于这些客群，开发商会做更加科技化产品的植入，比如在客厅、餐厅、玄关设置水离子净味器，针对潮湿、霉变、细菌等问题进行杀菌和净化。这类客群往往是高管或者老板，居家办公的需求会明显比前面两个产品更高；这一类产品强调要提供居家办公环境和条件，比如说设置独立厨房，提升居家办公条件。

　　“同时，我们也提供一些软装，如书房软装选配方案，主要一站式解决远程会议系统，办公家居需求，在家完全遥控企业的正常工作。另外，智能系统在这个产品系里面也会全面落实，除了常规照明窗帘、生活场景化智能控制以外，更多考虑的是健康需求，比如说感应水龙头，减少接触。”茅勤表示。

　　━━━━冯强：家庭闭环式健康这么实现

　　厦门狄耐克环境智能科技股份有限公司总经理冯强

　　“家庭装修污染有很多，很多污染物是要排出室外的，再把室外新鲜空气引进来。”厦门狄耐克环境智能科技股份有限公司总经理冯强表示，新风系统可以直接整合到集团智能家居控制终端，通过控制终端可以实现家里的各种场景的应用。紧接着他分享了整体控制置换系统四大亮点。

　　第一，新风系统通风会有声音，影响生活起居，整体控制置换系统使用的直流电器相降低噪音，响应节能减排号召、效率高，可以实现无级调速，寿命很长，可以实现多重保护。

　　第二，关于能量回收的技术应用，当室内外空气进行冷热交换时会产生冷凝水，造成二次污染。冯强表示，公司采用材质本身就是抗菌的，能量回收率比传统的还高，同时能实现适度的交换道。

　　第三，过滤技术是标配的高效过滤网，比传统普通高效滤网要高一个等级，可以实现99.97%过滤进度。

　　第四，针对疫情新增加的功能，就是除菌技术应用，室外空气进来后会被高效滤网拦截，通过紫外线杀菌模块进行除菌，能量回收，实现整个家庭的闭环式的健康空气的解决方案。

　　━━━━邱伟明：疫情加深了人们对厨房的理解

　　方太工程业务负责人邱伟明

　　会上，方太工程业务负责人邱伟明从厨房这一高频使用的生活空间分享了自己对好房子的见解。

　　他表示，厨房设计不仅要为居住者提供物质层面，健康，安全、绿色的人居环境；更要打造出精神层面，舒适、便利的烹饪幸福感。两者结合，是未来精装修住宅在空间设计以及产品使用等方面努力的方向。

　　邱伟明认为，通过提供高品质、有品位的生活，才能让顾客家的感觉更好。为了让亿万家庭真正喝上“健康好水”，方太从2012年起开始了对净水技术的研究，组建50人研发团队，建成了近1600平方米的中试研发工厂及2个专业净水实验室。在经历100多种核心技术材料选型验证，1万多次实验验证测试，终于在2017年研发出一种新的NSP膜色谱双效净水技术——它并不是把水过滤成纯水，而是经过“选择性过滤”，不仅能高效滤除重金属，还能保留有益矿物质——让水成为既安全、又含有矿物质的天然“淡矿泉水”，充分满足用户厨房用水与日常饮水的绿色与健康。

　　他介绍，方太高度重视技术及产品研发，每年拿出销售收入的5%投在产品研发上，一般的企业在2%-3%左右。

　　“这次疫情带来的不仅是人们生活节奏的变化，还有对家和厨房的理解。需要深刻洞察消费者行为及心理的变化，以专业的精装修厨房整体方案解决一系列用户痛点。希望借助今天的分享活动，和更多企业以及行业伙伴一起，为中国家庭提供高品质住宅，让更多中国家庭拥有高品质的理想居家生活，助力精装修行业品质升级。”邱伟明说。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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