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观点直击 | 林中:旭辉要提高权益占比至70% 很多企业要求被收购

2020-03-28 10:28:30 观点地产网 

  观点地产网 因新冠疫情带来的影响,林中和林峰两兄弟罕有地同一时间同一地点现身旭辉的业绩发布会。

  3月27日,旭辉控股公布过去一年的成绩单,董事局主席林中、CEO林峰携执行总裁陈东彪等一众管理层出席。

  2019年,旭辉完成合同销售金额2006亿元,同比增长32%。顺利进入2000亿门槛,旭辉也像绝对多数房企一样变得越来越谨慎。

  保证财务稳健、现金流安全,成为管理层口中的高频词汇。

  反映在数据上,林中为旭辉2020年定下的目标为2300亿,同比增速进一步放缓至15%。

  他指出,2020年旭辉全年的供货量为3800亿元。其中受疫情影响,下半年将占七成,上半年仅保留三成。

  作为行业的战略家,林中也表达了自己对今年疫情影响下的行业判断。

  据其判断,疫情对房企二、三、四月销售的影响将使2020年行业整体销售规模减少7%-10%。另外,今年房地产开发投资也会减少,而房价这将平稳增长。

  与此同时,他认为,随着企业现金流紧张,破产中小企业增多,行业集中度进一步提高。

  “年初到现在,我们接待了蛮多企业,他们要求被收并购,但是评估过后还没有符合我们内部标准的,所以还没有成功收购案例。”

  大鱼吃大鱼的时代,林中一如既往谨慎。

  增速放缓、权益提高

  从2019年成绩单来看,林中基本实现了他对旭辉各项指标“均好”的要求。

  数据显示,2019年内旭辉已确认收入上升29.3%至548亿元;核心净利润增长24.7%至69.03亿元;毛利率及核心净利润率分别为30.0%及12.6%(2018年分别为34.7%、13.1%)。

  事实上,在已经发布2019年业绩的房企中,无论是万科、华润等头部企业,还是旭辉,都面临毛利和净利率下降的问题。

  对此,林中并不讳言,他指出“行业未来毛利率压力加大,但是我们会通过一些措施来稳定好我们的毛利率,未来旭辉的毛利率还是可以稳定在25%-30%。”

  财务表现上,截至2019年12月31日,旭辉共有1037亿元的有息债务(2018年:779亿元);负债对股本比率略微上升至68.5%,同时加权平均债务成本也微涨至6%。

  尽管因融资趋紧影响,各项债务指标都有所上升,但对比同规模民营房企而言,旭辉的财务仍算相对稳健。

  杨欣称,“境内境外今年的一些资金成本都在降低,今年我们有机会能将融资成本控制在6%以内。”

  另外,为进一步稳定现金流,旭辉也在加大项目回款的力度。

  林峰透露,2019年旭辉全年回款率达到92%,较2018年提升5个百分点,全年共计回款1859亿元。截至2019年底,旭辉在手现金达576亿元。

  此外,今年首两月旭辉在销售额同比下降时,仍录得回款率同比上升。

  手握足够现金,令旭辉有更多余力投入土地市场。

  2019年全年,旭辉共计收购79个新项目的权益,应占土地出让金532亿元。

  进入2020年,旭辉加紧补仓,前两月收购在上海、杭州、苏州等城市新增9个项目的权益,应占土地出让金合共84亿元带来的新增货值超过200亿。

  值得一提的是,以“合作王”著称的旭辉也在逐渐提升土地的权益比例,以避免增收不增利的情况。

  林中称,“2019年旭辉新增土储权益比例是65%,今后的买地权益都会放在68%-70%。这样未来三年销售权益也将逐步提高,今年60%,明年65%,后年70%。”

  因此,尽管2020年整体的销售目标增速只有15%,但林中希望旭辉的权益比规模增速会达到20%甚至更多。

  事实上,自2017年提出3000亿目标后,旭辉就再未透露出任何激进的信号。无论是规模增速、财务模型、净利水平,林中都企图做到均好。

  尽管稳定确保了活下去,但失去冒险精神在行业白热化的兼收并购中,同样也会意味着失去一些机会。

  多元化投资与收入

  显然,仅仅依靠住宅业务缓慢的增长,并不足以维持企业的长治久安,因此林中更多寄望于多元化。

  随着住宅开发行业逐渐触顶,旭辉也在探索住宅、商业、长租等多渠道的收入来源。

  数据显示,2019年旭辉全年实现租金收入约为5.33亿元,按年上升125%。

  截至目前,旭辉拥有21个投资物业,已开业的商业已达60万方,在建待开业的项目有66万方,主要分布在一二线及强三线城市。

  长租物业方面,截至2019年末,领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间,具体的经营情况,年报则并未提及。

  据悉,此前管理层曾希望未来三年租金收入可以有100%的增长。

  不过,受疫情影响,今年商业地产遭遇不小打击,同时过多投资物业在手也意味着大量资金。

  杨欣透露,“2020年投资物业收入会有50%增长,2021有机会跨越10亿收入的门槛。”

  另外,其进一步称,旭辉计划投资性物业每年投入不超过权益回款10%。

  不过目前来看,投资物业收入占旭辉全部已确认收入比例仅为1%,较2018年提高0.4个百分点。

  多元化同样体现在投拓端。

  据介绍,2019年旭辉除公开的招拍挂市场外,通过勾地和收并购、一二级联动等渠道拿地的占比达到33%。

  林中认为,多元化拿地可以降低旭辉的土地成本,因此未来这一比例将进一步提升至50%。数据显示,2019年旭辉新增土地平均地价也至5425元/平方米(2018年新增土地平均约为6190元/平方米),占当期销售均价的32%。

  另外,截至2月底,旭辉集团总土储面积约6540万平米,对应货值9880亿元,其中一二线及准二线占比达87%。权益提高、土地成本降低保障了旭辉在行业毛利压力增大情况下的盈利能力。

  或许,当规模增速不及过去,旭辉也更倾向于致力于提高利润表现,以获取资本市场更多的认可。

(责任编辑:徐帅 )
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