富力2020突围战：组织架构调整，开启新增长引擎

　　艳姐说

　　旧改王富力，昨天公布了2019年业绩报告。

　　富力一直依赖很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。

　　一方面，是因为富力的规模越来越大了：2019年全年，富力实现权益销售额1382亿。

　　另一方面，富力不走寻常路，在酒店及城市更新方面花了很多功夫：

　　年报显示酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%。旧改出身的富力，去年把城市更新作为集团业务增长新引擎，并进行组织架构调整，年报显示去年已签约合作城市更新项目超过70个。

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　　财报中的“稳”

　　在富力昨天披露的财报中，在销售金额、净利润以及土储方面，虽然没有某些房企激进的数字，但是能从数据中看到富力的“稳”。

　　1）销售金额稳步增长

　　年报数据显示，公司2019年权益销售面积1255万平米，同比增长23%；销售金额1382亿元，同比增长5%。

　　销售额中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，三者分别增长率为18%、20%、6%。

　　今年一季度即将过去，大家最担心的是今年疫情对公司销售的影响。

　　为此，李思廉在今天的业绩会上表示：

　　“年初销售情况当然受到疫情影响，不过三月份销售厅和展厅已陆续复工，销售厅有九成以上开始正常运作。”

　　2）净利润100.9亿元 净利率11%

　　年报显示，富力地产2019年营业收入908.1亿元，同比增长18%，实现净利润100.9亿元，同比增长16%，归属于股东净利润96.7亿元，同比增长16%。

　　在盈利能力方面，由于产品组合及价格调整，富力2019年毛利率为32.8%，但公司整体净利率依然在11%，与2018年保持不变。

　　在艳姐看来，地产界目前是弱肉强食的时代，富力还是凭借着坚实的底蕴和稳健的经营，在地产行业占得了一席之地。

　　3）土地新增权益货值1220亿

　　拥有大量土地储备也是一家房企赖以生存和发展的重要因素，富力地产积极储备优质土地，为公司未来发展积蓄家底。

　　年报显示，富力地产新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元/㎡，显示出极佳的成本优势。

　　截至2019年底，土地储备权益建筑面积约7060万平方米，权益可售面积约为5790万平米，储备货值超过7450亿元，分布在国内外103个城市和地区。

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　　富力涉足酒店板块的深意

　　如果只看上述这些数据，只是富力整体业务的俯瞰，只能看到富力的规整，但如果再细读财报中的一些业务数据，更能反映富力与其他房企不一样的特质。

　　艳姐每次看富力的年报，一定会去关注富力的酒店业务。

　　年报显示，酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元。

　　富力共有运营中的酒店90家，另有42间在建及规划中的酒店，集团共拥有132家酒店。

　　单从数据层面看，富力已经算是全球最大的豪华酒店业主了。

　　对房企而言，高增长固然重要，但具有稳健的现金流才是公司生存之道。富力早早布局酒店板块，作为经营的核心组成部分，其意正在于此。

　　早在2004年，富力就开始涉足酒店板块，选址多在一、二线城市与核心枢纽城。酒店资产在与周边区域联动和开发之后，形成地标性建筑，使资产价值不断增值。

北京富力万丽酒店

　　富力善于进行精准的选址、布局开发，并且聘请万豪、凯悦、希尔顿等国际一流酒店管理团队，进行酒店资产管理，使得酒店板块能提供持续不断的现金流，支持集团战略发展。

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　　新增长引擎开启 组织架构调整

　　酒店业务的门槛还不算高，别的实力房企也可以做；但是城市更新业务，则是高门槛，只有少数几家深耕这块领域的房企才能做。

　　富力集团总部大楼挂着一幅字：富而思进，力拔山河。

　　这句话不仅包含了两位创始人，在如今看来，似乎某种角度也预示着富力在城市更新这条道路上注定有所作为。

　　截至目前富力城市更新业务已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。

　　从1994年成立伊始，富力地产就一直致力于城市更新改造，当年就介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启了旧厂改造之路。

　　此后在整个90年代，富力先后参与了多次旧厂改造项目，这些项目为富力累积了丰富的经验，也是富力地产“发家”的根本因素。

　　跨入21世纪，众人对于旧改的迫切希望加速了富力对于旧改项目的重视。

　　2001年，富力在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米。

　　国家对于旧改的也给予了大力支持，去年6月，国务院也推出“城镇老旧小区改造”，要求建立长效管理机制，并作为稳投资的一项重要举措。

　　富力集团作为昔日的“旧改之王”，决心顺势而为，把城市更新作为集团业务增长新引擎，组织架构也随之进行了调整。

　　2019年，富力成立多个区域的城市更新集团，多点开花，全面布局，紧密打通城市更新各个业务环节，使业务模式在上下衔接和人才储备上得以有效匹配。

　　在昨天业绩会上，李思廉表示，旧改项目短期可转化2000亿货值，今年的旧城改造项目主要位于广州、西安和太原。

　　他进一步指出，由于旧城改造的成本比较低，有望拉高整体毛利率。

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　　李思廉2020地产观

　　说到底，富力的战略规划、组织调整以及年报的数据结果，都是企业最高领导者意志和观念的直接体现。

　　李思廉一直是一个谨慎乐观者，无论是对于企业的管治，还是对于行业的判断。

　　在今年稍早接受媒体采访时，李思廉没有唱衰2020年。2020年或者未来一段合理的时间内，行业都会是平稳发展的态势。

　　富力2020年的发展策略是“稳”，如果政策方面调控力量太大，企业目标定的太高也不现实。

　　在疫情肆虐的一季度，诸多房企业绩承压，现金流紧张，中国的疫情已经得到控制，对比非典时期，经济也恢复得很快。中国是资金比较安全的避风港，所以仍看好地产行业。

　　目前富力总的借贷成本大约为6.6%左右，在同行中是比较不错的水平。

　　如此稳健的李老板，相信能够带领富力，继续稳步前进。

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