广州楼市迅速反弹，是真回暖还是短暂小阳春

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　近期，广州楼市在迅速反弹。

　　想想也是，京沪深楼市2月底就开始回升了，顶着一线城市“帽子”的广州，此前已蛰伏了3年，也该反弹了。

　　贝壳数据监测，截止到上周（16-22日），18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%。

　　广州、青岛和西安三城，成交量已恢复超过去年3月周均成交水平，成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

　　广州，二手房回暖了，整个市场就回暖了。

　　为啥这样说？

　　一线城市中，广州新房交易量最接近二手房（京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍）。

　　最近5年（2015-2019），广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍，但近年来新房越来越多，2019年广州新房交易了947.7万平米，二手房交易了1033.5万平米，差不多。

　　关键是，广州二手房、新房，都集中在外围。

　　2019年，番禺、花都、增城二手房交易排名前三，同时新房供应也多。

　　这三个区，加上南沙、白云、从化，合计供应了广州新房85%的份额，其中增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供应就占全市的65%。

　　这些外围区域，单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量。

　　比如，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，连续3年超百亿销售规模，2019年还是全国销售最大的楼盘。

　　但是，体量太大，死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米，而番禺靠近中心区（海珠）的万博板块，新房价格已去到5万以上了。

　　番禺，还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，连续开发了将30年。

　　2019年8月，楼盘（祈福缤纷汇）大幅降价，从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡，每平米整整降了6000元。

　　东部的增城也一样，买了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了。

　　再比如，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米）等，后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队。

　　近年来，广州不是限价，就是开发商跑量，一二手房价总体上倒挂着，加上税费优势，占二手房交易75%的外围5区，二手房市场一直萎靡不振。

　　根据广州链家研究院的数据，2019年底，广州降价房源占比则达98.2%，环比增加了4.1%，为有史以来最高值！

　　但是，库存量似乎并没有减少，反而呈上升趋势。

　　2019年12月份，链家上广州二手放盘总数已经达到63368，而7月份的时候，这个数字只有50602套，平均每日新增85套二手房源。

　　笔者关注的一套房，位于广州南站，2018年8月份挂盘780万，一年后降至710万，相当于一套增城、南沙新房首付。

　　当被死死压着的二手房市场，开始回升了，真的意味着广州楼市开始反弹了。

　　其实，广州的新房市场也在回升，最近一周成交量接近1500套，已触及2019年底至今年1月初触底反弹时平均水平。

　　据悉，有开发商开始涨价了，比如广州知识城去年的销量王万科幸福誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而去年几才卖到2.3-2.4万。

　　增城的实地蔷薇花园，因新增执行学位，从3月24日起全线上涨4%。

　　某开发商内部文件显示：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。

　　一线城市中，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，广州是商业贸易中心，深圳是科技创新中心。

　　五羊衔谷，萃于楚庭，广府文化、岭南文化集聚在广州，底蕴深厚。

　　大湾区、先行示范区，香港、深圳熠熠生辉，但整个粤港澳大湾区的高技术中心，教育中心，生物制药中心，全部放在广州。

　　此外，科创板南方中心，华南区75%的总领事馆，都在广州，广州还是在校大学生数量最多，医学类本科院校最多的城市（没有之一）。

　　而且，广州还是中国最大的交通枢纽之一，南沙港、广州南站、白云机场(600004,股吧)，都是世界级的，在华南排第一（没有之一）。

　　林林总总说这么多，是想告诉大家，广州配得上一线城市的帽子。

　　那么，现在广州楼市触底回升，是不是可以投资广州了呢？

　　这里想告诉大家，还是要谨慎，笔者首先把观点亮出来，居住的话，广州很适宜（包括“食在广州”）。

　　即便是最贵的珠江新城，房价也才10万左右，教育医疗配套笑傲南中国、甚至排进全国前五的越秀区，均价也才6-7万，传统CBD的天河，均价才4-5万。

　　想住外围的话，近一点，番禺和黄埔3-4万，稍远一些，增城2万元，从化1.5万元，可谓一线城市洼地？甚至吊打很多热点二线城市（如厦门、杭州）。

　　但是，如果投资的话，特别是要短期变现的，就要谨慎了。

　　2016年以来，广州是热点城市中房价弹性小的城市，最低调的城市。

　　不仅比不上京沪深，那样受资金和人群瞩目，甚至连2016年的“四小龙”（杭州、合肥、苏州和厦门）的关注度都不如。

　　如果长期投资，笔者赞同，但要选对区域。

　　谈到深圳，大家都看好，为何？

　　深圳是楼市的“小盘股”，体量很小（存量商品房只有200万套，每年新增3-4万套），好操作，概念也多。

　　但谈到广州呢？楼市供应量太大，刚才讲到，广州楼市销售回升了，但供应量更大，上周（3.16-3.22）7个项目取证，合计供应了2150套住宅，集中在占新增供应65%的两大区域，增城和南沙。

　　可以说，广州外围，从不缺供应。

　　大家疑惑，为何广州供应量这么大。

　　早在2000年的《广州城市总体发展战略规划》，就首次提出了“东进南拓西联北优”的发展战略（之后加入了“中调”）。

　　什么意思？就是要将外围5区，全部要互联互通起来。

　　2019年6月13日，《广州市国土空间总体规划（2018－2035年）》草案公示，还是遵循着这样的发展格局。

　　近金融和总部经济，就规划了19个功能区，遍及广州11个行政区。

　　此外，科技中心规划了4个，会展中心规划了7个。

　　城区建设，除了一主一副（越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心距离主城区50公里）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干了区域中心。

　　2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。

　　按照远景规划，2023年达到800公里，2035年达到2000公里，实现轨道交通“3060”时空（市中心至南沙副中心、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达）。

　　轨道+地产，已经成了广州实现“枢纽门户”定位的主要手段了。

　　广州地铁已是广州最大地主，城投、越秀、珠江实业(600684,股吧)等，已成为广州向四周开疆拓土的急先锋。

　　为了实现这一目标，广州钝刀子割肉，曲线救国，通过人才政策，步步为营，把外围限购基本取消了，仅剩下越秀、海珠、荔湾、天河4个区仍在限购，而这4个区是广州的绝对主城区。

　　城市骨架太大，赋予的功能定位太多、太超前，地产体量太大，轨道交通单兵突进，但产业落地、配套设施和服务跟进不足。

　　外围“睡城化”、城市病严重，轨道交通5号线（接轨道13号线往增城）、3号线（番禺，广州最大的睡城）、7号线（连接广州南站）拥堵不堪。

　　旧改是广州的第二大供应来源。

　　广东最早启动“腾笼换鸟”，作为中国制造业基地的珠三角，都开启了大规模的旧改。

　　根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩，完成改造15万亩以上，广州占比近1/4，规模最大。

　　2019年，广州26个村确立旧改，4500万平米建面，相当于广州4年左右的商品住宅成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。

　　整个旧改，占广州建设用地1/3。

　　近期，为何广州要给公寓松绑（达到广州新商品住房的1/6），就是为了让“不用调规划、不用补缴出让金”的出售型公寓，能让旧改成本更低一些，让规划的那么多个新区、新城，建设的更快一点。

　　广佛同城化（中国都市圈里，唯一被认可的同城），这是广州的第三大供应来源。

　　广佛地铁日均客流量超过50万人次，这意味着两座城市一年有将近2亿人次通过地铁互访。

　　仅仅住在佛山南海区的广州“候鸟族”就达到70万人，70万人是什么概念？超过南沙区或者从化区的常住人口。

　　广佛主城区对接，这在都市圈里是很少见的。

　　广佛两地合计有4000万平米（一二手房）的年交易体量，这是全国同城地产里面，规模最大的。

　　佛山靠近广州的区域，也只有广州临近佛山区域房价的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。

　　这导致广州的西边和南边（荔湾、番禺）靠近佛山的楼盘，一直卖不起价，最典型的就是广钢新城板块，近几年一直徘徊在4-5万之间。

　　谈到北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。

　　谈到广州，创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等），远不如京沪深，主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。

　　甚至，电子信息方面，也不完全集中在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。

　　产业相对传统，自然提供的购买力也有限。

　　所以，为啥广州人偏爱去外围买，包括二手房，就是因为中心城区的房价太贵了（其实，中心城区房价仅相当于京沪深的60%）。

　　有一个有趣的现象，外围新房供应大，反而消化周期短。

　　中心6区供应少，15%左右，消化周期反而长（越秀30个月、荔湾接近25个月），占供应体量60%的增城和南沙，消化周期都在15个月以下。

　　普遍退出限购，旧改放量，广佛同城，三大因素导致供应体量会越来越大。

　　同时，作为大湾区核心，也是一线城市，国家对于广州的调控，要求比较严格（比如2019年对广州约谈，前不久叫停公寓新政）。

　　再加上，广州房价达到历史新高（2.8万元），未来反弹会受到多方压制。

　　不过，几个方面的市场还是值得关注。

　　一是中心6区市场，特别是供给极少的越秀、海珠、天河。

　　2016以来，这些区域都诞生了地王，改善型需求开始回归中心区，外围靠规划刺激的需求井喷，也慢慢式微了。

　　二是中心区的公寓（比如珠江新城、琶洲）。

　　不限购，区位好，广州作为商贸物流中心，大湾区核心，商旅人士多，投资这类公寓，出租回报率还是不错的。

　　三是地铁沿线的小户型住宅

　　特别是3号线、5号线、7号线沿线的，需求量也比较大。

　　四是广佛边界（沿广佛线）。

　　国家重视广佛同城，轨道交通会大发展，建议关注。

　　总之，2020年广州楼市会回暖，但前面讲了，广州本身就是弹性较小，讲究文化、餐饮的慢节奏城市，只能长期投资、分享大湾区、广佛同城等区域规划落地的长期红利。