资色·曝年报|流动性、土储货值、产品匹配：融创交出了一份强免疫力成绩单

　　3月27日，融创发布2019年业绩公告。年报显示，2019年，融创合同销售额达到5562.1亿元，同比增长20.7%，超额完成年度销售目标，稳居行业第四位。2015年-2019年间融创合同销售平均复合增长率达69%。

　　销售增长的同时，融创还拥有较好的盈利能力，营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利润达到414.1亿元，同比增长约33%；净利润达到281.6亿元，同比增长61.4%；归母净利润260.3亿元, 创历史新高，同比增长57.1%。

　　在规模和盈利均呈高质增长之外，融创还积极发挥收并购优势，在一二线城市获取大量土储，为公司带来优质资源。高品质产品和服务持续引领行业，产品核心竞争力愈加凸显。

　　此外，融创的财务表现良好，流动性保持充裕，净资产大增，资本结构持续改善，资产负债率实现连续三年下降。

　　因此，在外部环境高度不确定下，流动性充裕、土储充足、产品匹配度高，融创交出了一份头部房企“强免疫力”样本成绩单。而这样的成绩也成为融创有效抵御未来风险的最好屏障。

　　规模、营收、利润三增局面

　　融创销售规模快速增长的同时，越来越多的核心城市拥有领先地位。13个城市销售第一，17个城市销售超百亿。

　　与此同时，融创深耕核心城市的战略持续开花结果，效果显著，43个城市销售排名前十，较2018年增加6个城市，销售排名第一的城市从9个增长到13个，其中，上海、重庆、青岛等3个城市销售金额超300亿元，17个城市销售额超百亿元。

图说：融创苏州桃花源实景图

　　2020年度，融创预计全年可售货值可达8200亿元，为2020年的销售提供了有力支撑。而此次疫情对融创的整体销售影响也很有限，一方面，充裕的现金流保证了融创具有较强的抗风险能力，在经营方面，采取与贝壳深度合作、推广自有程序“幸福通”、推出阶段性“无理由退房”等创新营销方式，取得了积极效果并储备了大量意向客户。

　　另一方面，融创在湖北（主要为武汉）总投资占比仅不足5%，基于湖北复工已在快速推进中，以及武汉良好的供求关系，疫情对公司整体影响比较有限。

　　在规模保持高速增长的情况下，融创还实现了收入和利润双增长的局面。2019年全年，融创营业收入1693.2亿元，同比增长36%；收入的增长带动利润的提升，毛利达414.1亿元，同比增长约33%；实现归母净利润260.3亿元，同比增长57%；公司拥有人应占每股基本盈利达5.99元，同比增长约58%；预计每股分红达1.232元，同比增长49%，持续回报股东；净资产收益率同比提升了4.3个百分点至37.2%，继续保持了稳定的盈利能力。亿翰智库认为，融创能保持较强的盈利能力主要原因是融创擅长运用收并购方式拿地，土地成本较低，从而带来充足的利润空间。

　　基于持续稳健的经营表现，融创得到了投资者的持续认可。2019年融创中国被纳入恒生中国企业指数。截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数；三大国际评级机构标普穆迪及惠誉也在2019年纷纷再次上调公司评级，此外，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金、美银美林及瑞信等多次发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。充分彰显了资本市场对于融创稳健发展的巨大信心。

　　并购品牌效应尽显，土储货值高达3.07万亿

　　在规模和盈利均呈高质增长的同时，融创积极发挥收并购优势，在一二线城市获取大量土储，为公司带来优质资源。

　　2019年以来，融创精准把握土地市场的机会，获取了货值约1.34万亿元的高质量土储。截至目前，融创在手的确权土储货值高达3.07万亿元，其中货值超过82%的土储位于一二线城市。同时，平均土地成本仅4306元/平方米。

　　融创行业并购第一品牌效应显现，在货值高达3.07万亿元的土储中，超过60%的土储通过收并购方式获取。2019年以来获取的高质量土储中，收并购获取6741亿货值，占2019年总新增土储的50%。凭借卓越的收并购能力、合作品牌与口碑，成功把握行业多个收并购机会。

　　据不完全统计，2019年融创中国成功签订7项收并购协议，其中包括收购泛海获取北京及上海129.65万平方米核心区域地块、收购云南城投(600239,股吧)一次获取总建筑面积合计3071.6万平方米的18宗地块。

　　其中，环融资产包成并购经典案例。融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米，另锁定土储货值超4000亿元；高起点切入会议会展行业，进一步丰富文旅布局和业态，支持主业发展；持有物业占比不足5%，资产包流动性好。

　　亿翰智库分析，不同于招拍挂，收并购能力是融创的一项自我强化能力。这种能力需要依靠企业敏锐的市场嗅觉和极强的执行力，更需要依赖公司背景、规模实力，需要强力的尽调、风险勘误能力，具有成功上的偶然性，但更多是必然性。

　　尤其是当公司在收并购市场成功的案例不断增加之后，在市场上形成良好的口碑，公司就会被更多资产出让方所考虑，从而达到双方获利的结局。经过时间的检验，通过历史证明，融创有办法克服收并购的隐性风险，保持公司的可持续发展。在一定程度上，融创通过这种方式解决了持续发展的问题，通过收并购获取了一系列的优质低价土地，而这些土地在有限的时间内也将为融创带来充足的利润。

　　流动性充裕 资产负债率连续三年下降

　　财务健康度上，融创流动性充裕。截至2019年底，融创在手现金1257亿元，保持充裕的流动性的同时，2020年上半年预计可售货值超3400亿元，还将贡献大量经营现金流；且2020上半年无刚性到期境内外债券，未付土地款也较少。

　　1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，本次配股增厚了股东权益，优化了公司的资本结构，同时，融创新发行5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%。3月19日，融创中国发布公告称，公司已于公开市场回购合计7860万美元的票据，分别为本金总额5580万美元的2020年7月票据；及本金总额2280万美元的2020年8月票据。进一步显现融创的流动性十分充裕。

　　此外，融创资本结构持续改善，净资产实现了连续三年的大幅增长，2019年底为1141亿元，资产负债率也连续三年呈下降趋势。

　　而保持流动性充裕，保持杠杆率长期下降趋势成为融创2020年度目标。

　　财报中，融创提到，坚持地产开发绝对核心地位，不断巩固核心竞争优势，保持流动性充裕，保持杠杆率长期下降趋势。

　　具体来说，首先，融创将不断巩固已建立的土地储备、拿地能力、产品及服务等核心竞争优势，保持行业领先地位；其次，对于新增土地投资，融创将更聚焦于疫情影响带来的一二线城市的机会，在保持流动性充裕且不影响长期杠杆率下降的前提下审慎决策。再次，融创将继续打造以利润为核心的管理体系，持续调整优化组织架构和考核机制，并通过共享中心、信息化等方式，多举措实现降费提效。此外，融创保持杠杆率长期下降趋势，进一步提升公司信用形象，推动融资成本快速下降。

　　产品核心竞争力愈发突出

　　作为中国家庭美好生活整合服务商，在经营业绩稳健增长、综合竞争力不断提升的同时，融创继续坚持产品领先战略，持续推动产品创新升级，更加重视客户对产品功能的需求，进一步巩固行业领先的产品品质和品牌优势。

　　一方面，融创成功打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线，尤其具备业内首屈一指的中式产品体系能力；另一方面，融创在众多核心城市持续不断打造和交付越来越多的标杆项目，受到业主和各界的高度认可与广泛赞誉。

图说：北京壹号院实景图

　　在2019年克而瑞产品力排行榜中，融创高居榜首，其行业领先的产品品质和产品综合能力受到高度认可。融创旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。融创全方位的综合竞争力愈发突出，成为行业高质量增长的标杆。

　　在产品品质行业领先的基础上，融创持续创新升级，更加重视客户对产品功能的需求，基于WELL等领先技术标准打造健康住宅，注重精细化的产品健康功能设计，以“心景观”体系打造景观场景创新，以“欢乐家”体系打造家庭场景创新。另外，融创还与阿里、华为深度合作，探索打造智慧社区、未来社区，持续以高品质产品能力引领行业。

　　如今，产品主义回归的呼声愈来愈高，房企想要穿越震荡周期，过硬的产品力和运营能力是共性要求。显然，融创在产品力上对自身有着极高要求。

　　在2019年中国房企产品力排行榜TOP100发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱就表示，未来单一高追求增长肯定不能作为评估企业核心的主流，产品的比重会大大增加。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕也认为，当前行业正发生翻天覆地的变化，市场整体下行、集中度提升及投资趋同，房企回归产品力竞争。