18%！绿地香港公布了今年度房企的最低净负债率！

    在房地产行业，多高的负债率，算是非常安全的？有人说，60%以内就算相当不错的。在这个靠杠杆驱动的行业，70%、100%、200%，甚至更高的净负债率都曾有过。

　　但如果，看到了今日绿地香港公布的净负债率指标，所有人都会惊得掉下下巴。根据绿地香港公布的净负债率指标，截止2019年12月31日，绿地香港的净负债率只有18%。

　　这一低净负债率指标，不仅可能是整个2019年房地产行业，除新城控股(601155,股吧)之外，最低的净负债率数据，也可能是房地产行业历史上最低Top10的数据。当然，统计的范围，要抛开那些刚刚借壳，还没有资产注入的房企；或者那些已经彻底转型商业地产，靠租金收入实现收入和盈利增长的房企。

　　而在净负债率创历史新低之际，绿地香港同期的业绩也实现了大幅增长。绿地香港所创造的历史，将改变投资者对房地产传统的观念。他们将发现低负债下的规模扩张，也是可能做到的。

　　业绩高增长：超过行业平均水平

　　根据绿地香港公布的业绩，净利润30.41亿，同比增长54%；归属公司股东净利润约人民币24.74亿，同比增长43%；净利率达17.22%，同比上涨4.39个百分点；毛利率达30.89%，同比上涨4.10个百分点；每股盈利达人民币0.88元，同比增加44%；合约销售额达人民币484.58亿元，同比增加28%，现金回款率超90%，已售合约总建筑面积327万平方米。总资产达到992.7亿元，同比增长10%。

　　以绿地香港公布的数据，无论是净利润、每股盈利增幅，还是合约销售额增幅等指标，或者平均净利润率，均在行业平均水平之上。

　　而在净负债率创历史低点时，绿地香港在规模扩张上并不保守。

　　2019年初至今，累计获取项目18个，总建筑面积约549万平方米，预计新增货值619亿。包括昆明梦云南、常州名墩道、广德城际空间站等战略勾地、强强合作项目，吴江太湖朗峯、太湖新城、通州江海图等刚需热销项目。按计容面积计算，近80%为住宅，业态结构进一步优化。

　　截止目前，绿地香港土地总储备约2137万平方米，布局于全国25个城市，合计62个项目，形成了长三角、大湾区、北部湾、及滇中城市群的均衡纵深布局，充分支撑未来2-3年的发展需求。

　　尤其是这些项目，绿地所占权益比重极高，平均权益占到了84%。这些项目在迅速施工、销售之后，将成为绿地香港未来几年极为重要的收入及利润来源。

　　延伸产业链：扩大绿地拿地优势

　　然而，在净负债率控制在很低水平的情况下，绿地香港是如何实现规模的高增长呢？

　　管理层介绍说，绿地香港的拿地方式和其他开发商并不相同。大部分项目是通过勾地或者和地方国资的合作开发获得土地，这种方式减少了公司使用负债杠杆的压力。

　　通过产业拓展，获取房地产开发项目，是绿地香港获取土地的一大特色。

　　绿地香港积极推进房地产+生态链，全面布局大健康、文旅、文教产业。

　　2019年正式发布绿地香港H1七阶大健康超级品牌和认证体系，并快速推进昆明H1健康城和南宁H1健康城的建设落地，首创将生活方式和生命状态链接，从环境、生活、美食、运动、 养生、康护、医疗七个维度，让大健康全域渗透每个家庭和个体，打造国际化健康生活典范。

　　公司倾心打造的上海首家认知症国际照护机构-莫朗福克斯公馆于2019年初投入运营，引入360度澳式服务体系，围绕医、康、养、护，为认知症患者提供标准、专业、有尊严的照护服务，填补了国内认知症照护行业标准空白。

　　今年6月，国际顶级高尔夫美巡系列赛中国赛第八站在绿地香港旗下绿地黄山卧虎高尔夫俱乐部。并以此为契机，绿地香港在国际赛事举办、体育培训中心打造、文体购物与主题餐饮、体育文化企业总部引入等专业领域深度探索，进一步将黄山太平湖体育休闲小镇打造成为在国际上具有影响力、全国范围具有领先地位、长三角区域具有示范效应的的运动休闲特色小镇。

　　产业链的延伸，强化了绿地香港的城市运营能力，也让公司有更多渠道拓展土地资源。除了借助产业优势拓展土地，还和广西交投等国资平台的合作开发，获取了大量优质土地资源。根据绿地香港公布的数据，上述土地储备的平均楼板价仅2756元/平米。

　　更高的运营效率

　　低成本的拿地渠道，仅仅只是绿地香港以较低的净负债率，获得超过行业平均的增幅的一个因素。更为重要的还是绿地香港所进行的效率革命。通过地产科技等方面的创新升级、赋能增效，2019年人均销售额达到3200万元。

　　公司独立打造的电商采购平台—合制，全年实现了105亿的线上采购额，通过平台的标准化操作，整个采购流程高效、透明，提升传统招标采购人力投入和时效的70%以上。公司还基于现有的管理模式，升级打造了独立的智能运营管控品台，可以做到项目开发全周期的无盲点监控，运营效率大幅提升，同时，也为公司顶层决策提供了客观依据。

　　在产品打造方面，充分结合各地自然环境和文化底蕴，挖掘不同业态需求，将技术与艺术完美结合，形成健康科技宅、TOD、超高层、文旅、康养、体验型商业等6+X产品系。全年各类型产品共获得【38】项国内外重磅奖项。这些升级的产品，提升了绿地香港产品溢价能力，全年销售均价同比增长【27.8%】。

　　不仅溢价能力高，去化率也超过了行业平均水平。去年，绿地香港的整体去化率达到70%。其中，德空间站、常州名墩道等刚需盘快周转，首开去化率90%以上；昆明健康城、东南亚中心，义乌朝阳门等IP大盘囊括区域销冠。在确保高项目去化率的同时，顶着政策风险和市场下行双重压力下，全年合计销售回款率超【90%】，高居行业前列。

　　绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军表示：2020年，是绿地香港关键之年。绿地香港将一如既往地专注房地产主业，持续深化长三角一体化城市群、粤港澳大湾区、北部湾城市群、滇中城市群主要潜力城市布局，特别是强化粤港澳大湾区发展战略，整合区域优势资源，进一步开发及储备优质地块，拓展高品质高端住宅市场。同时，持续提升房地产+生态链，深化大健康、文旅、文教产业的全面升级。