资色·曝年报丨开启算账模式：许家印立下3个flag

　　2019年度中国恒大业绩会上，恒大董事会主席许家印立下flag：恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

　　许家印和恒大总裁夏海钧，对完成该战略目标非常有信心，并开启算账模式，有理有据地向媒体以及投资者解释胜任的理由。

    高增长：许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年对外销售目标是6500亿元，内部指标是8000亿元，到2022年恒大要实现销售1万亿。

　　实现此目标的概率是非常大的。一来，2020年恒大的可售货值为1.27万亿元，这意味只要恒大去化率完成51%—63%，就可以完成对外对内销售目标。

　　二来，销售表现良好，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

　　控规模：就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

　　许家印表示，这是科学和合理的，能够保证公司可持续发展。

　　年报显示，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，较2018年底降低3.3%；土储原值5273亿元，其中一二线城市项目土储原值3524亿元；三线城市项目土储原值1749亿元；平均楼面地价1800元/平方米，项目总数876个。此外，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。

　　2019年，恒大新购项目153个，新购土地储备建筑面积6703万平方米，土储原值为1408亿元，平均成本为2101元/平方米。

　　夏海钧会上算了一笔账：恒大最大优势是土储，2.93亿平米土储，67%一二线城市，楼面价1800元，建安成本3800元，总成本就是6100元。即便按照打折扣售价7800元，恒大毛利润也在30%，净利润10%。所以说，面粉已在口袋中，做面包就有清晰定价和盈利。

　　对此，夏海钧表示，这是因为恒大把握住了房地产黄金发展的20年，早期拿了很多优质地块，土地价格增长高过利息增长，为未来几年实现高利润打下坚实基础。

　　降负债：就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　许家印现场算账表示：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

　　在提到2020年或将出现并购潮时，夏海钧也提到了恒大负债问题，“去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的，都是小企业发展过程中扛不住了，我们负债高跟这个也有关系，大家看到里面有信托比较多，其实不是恒大借的信托，而是我们收购二手项目的时候，这个项目原来带过来的负债，带过来的一些信托产品没到期，变成恒大的债务以后，由恒大并表。”

　　换赛道：业绩会上，许家印提到这样一句话：房地产的黄金时代没了，必须把房地产的金融属性去掉。房地产要从金融属性向实体属性转变。而恒大已经开始换赛道了。

　　许家印说，恒大汽车就是换道超车，去年我们提出要实现三到五年内，做成实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团。我们对产品，核心技术要求是世界领先。

　　“恒大去年汽车已全部布局完毕，恒大是搞地产的，对于汽车不懂，没经验，没基地也没人。所以弯道超车不可能，要换道超车，换什么道，恒大就把汽车行业各链条龙头企业联合起来。现在已经有14款车，不敢说全部爆款，8—10款车爆款我还是非常有信心的。”