我挂牌的二手房，突然就卖掉了

　　我怎么认为的我就怎么写的，我怎么写的我就是身体力行自己怎么去做的

　　我从去年年底的时候就说过，当下是置换和改善的最好时候，这并非一个随意的判断，也并不是写给旁人的所谓怂恿

　　我自己在去年年底的时候就把自己的二手房挂牌了

　　为什么现在是置换的时间，我后面和大家说

　　我主要和大家分享下我从去年年底挂牌到昨天晚上卖掉的过程，我看到一些比较复杂的东西

　　纯感官，非理性。

　　01先大概说说这个过程

　　这一次的置换主诉求是因为我需要更大面积的居住氛围，也看到了今年会有很多我中意的品质项目的入市

　　所以我就选择在去年年底的时候挂牌

　　给自己预留好时间然后可以让今年下半年的时候完成置换

　　但是没有想到的是，一个还算客观的价格挂牌之后，市场完全没有反馈，每周大概一两组的来访

　　整个二手房虽然在2019年有所回暖但是对于个案来说尚没有感受到一丝暖意

　　这事也就到了今年

　　今年一个过年然后还是疫情，说实话我对后期的发展非常的悲观

　　二手本来就够冷的到访量，中介迟迟没办法复工，社区因为疫情阻挡了大量的客户来访，整个推进工作就完全的停滞了

　　后来我怕烦就把钥匙交给中介，自己也搬出去住了

　　不过让我差异的是，交掉钥匙后的一个礼拜，也就是昨天晚上，中介电话我说有个客户想要来和我聊聊，让我带上产证

　　我看到的是一对小年轻，90后，一个海归一个OL，再一次看完房子之后我们就去门店聊天了

　　我也算是买卖过一些房子的人了，但是整个过程超乎我想象的快

　　大家交换了下各自的诉求以及自己认可的价格，没有猜心没有试探甚至都谈不上谈判，整个过程没有超过半个小时

　　我们达成了买卖协议

　　当我最后签完字的时候，我的内心是很复杂的。

　　当然顺利完成了交易我自己很是开心

　　但是当我面对前后的反差，以及这样一组特殊的客户，作为一个楼市观察者，我脑子里就在想一个问题这是一个偶发的现象，还是二手房市场正在回暖

　　这是一个好问题，这些问题的答案一定不在数据里，等到数据呈现了其实每一个个体也提前感知到了

　　所以我把这几个问题抛给了我熟悉的中介门店的店长，他们每天和客户接触和房东沟通，他们是最知晓是否春江水暖

　　他们给的观点虽然感性，但却是最真实的

　　但是当我收集到一些信息和观点之后，整个结论是很复杂的，楼市不是回暖也不是继续冷

　　但，客户变了

　　02现在是一个什么样的市场

　　有一些信号是必须要告诉大家的，就是上海二手市场的基本面还是冷的

　　道理也很简单，因为上海楼市的需求总量并没有发生根本性的变化，有几个关键点

　　1、刚需在二手市场里几乎绝迹

　　在外来人口增速没有明显提升的时候，外地首套刚需在2016年充分释放之后今天没有本质性的提升。

　　而仅有的伴随着结婚+满五的挤压式刚需，也最大程序的被一手房吸纳走。

　　这一群客户不选择二手房的理由非常残酷和简单，因为他们对地段不敏感，他们对未来更期待

　　2、对于楼市中最大的购买客群是上海土著，这一群体的用户最大的特色就是纸上富贵，他们所有的资产都集中在自己的房子里，要买房子必须要卖掉房子

　　当然这不是阻碍他们换房的动力，从今年开始，这一群体从当初的纸上富贵陷入到区域纠结的状况。

　　什么意思

　　上海土著是坚定的区域客户，就是不太会有区域性大迁移式的购买

　　而区域客户的常规操作模式是，把自己的房子挂牌，然后同时也在看周边的房子

　　这种一边卖一边看的模式，内心的潜台词就是：要么下家出到一个非常好的价格，要么看到一套我自己特别中意的房子……

　　这种看似两全其美的模式，其实会长期陷入一个自我否定的纠结循环里，就是到底什么是一个好的价格，以及为什么才是特别满意的房子

　　而对风险的延误也让这一类客群热衷骑驴找马的模式

　　这样的模式在楼市整体并没有活跃起来的时刻，客户没有压迫感，整个二手市场也就滞缓下来了

　　3、最重要的是，一手房如今成为二手房最大的干扰

　　相比较一手房，二手房最大的优势其实就是占据城市的核心地段。但是今年的上海一手房是强势回归市中心的阶段

　　我们盘整了上海今年的纯新盘，大量都位于市中心。在普陀，中海臻如府吸掉了普陀大量的置换客户，在闸北，静安府吸掉了闸北大量的客户

　　未来诸如此类的想象在上海会越来越常见

　　这件事情让蹲守区域置换的客户更加纠结，因为本来要接盘他们项目的人没有了，自己也陷入了到底是买周边还是买一手房的困境

　　所以如今二手市场的客群变得又纠结又纠结，自己被自己绕进去了

　　楼市不是没需求，就是客户自己绕进去把需求压抑住了

　　要知道这样的压抑可以压抑很久，因为这一群群体不仅庞大，他们不换房自己也不那么急迫，过去2年的成交回暖但却没有反弹，这个也是根本性原因

　　这样的基本面不会改变

　　后期市场客户不会新增，政策不会放松，疫情又将成交拉长，楼市看似是个僵局，甚至有可能变成一个死局

　　03但此时此刻一条分支杀了出来，站上了舞台

　　这是一群怎么样的客群，我的买家很有这样的特征

　　他们属于跨板块购买，对地段没有很既定的认识，但是相反对自己产品有自己明确的需求，需要一个好的小区，一个好的室内装修，需要一个不错的户型

　　他们也是在链家网里找寻符合他们要求的产品

　　最后愿意选择这个小区是因为有熟人住在这个社区，对小区品质有最基本的信任。

　　而看中房子是因为装修好，几乎不需要浪费自己太多的时间重复装修和调整

　　所以很快就达成了交易

　　这一类人在门店店长的口中归类为：

　　绝对品质改善的客群

　　什么意思，他们对产品的要求高过于地段，他们对产品的认知来自于朋友，他们获取信息的渠道来自互联网

　　当然，这一群体的人还有一个特性，就是年轻。

　　虽然如今的90后已经不年轻，但是在购房群体中已经算足够年轻

　　这一群体的客户明确自己的需求，所以不会有所谓的纠结，对于房产属性也看的比较坦然，不会觉得自己的房子这么卖亏了，也不会觉得自己买房一定要死压对方的价格。

　　因为这样的逻辑，整体的成交决策变得非常的快

　　这看上去是一个非常小众的概率，但是我听到了另外一种声音就是：

　　这样的客户比例会越来越多，甚至会成为主力

　　有几个信号

　　1、市中心的地段价值越来越趋同，已经本质上不存在哪个板块比其他板块更优越的情况，所以区域认同感会降低，跨区买房的现象会增大

　　2、在二手房的世界里，产品分化的异常严重，老破小出奇的多，好社区意外的少，所以二手楼市也出现品质断层，这也会推导出更多的跨区购买

　　3、最后，这样的购买人群，反而最有可能抓住红利

　　因为他们最先进入市场且对待房东也更加真诚，作为卖方此刻也看透了整体的走势，这一次交易这么快能够达成也是因为我本着节约时间的目的也做了最大程度的价格退让

　　所以楼市出现这么一种情况，喜欢算计的如今困在混沌楼市里，看似无所谓的人群，买到了当下二手房市场里不多的好社区

　　仔细想想，楼市这样的场景并不是不常见

　　早先年在淡市里最早进入的都是外地刚需客和楼市投资户，这些人做决定会更坚决更快速，而往往会比区域客先看透市场

　　最后也看到，最后真正能够赚到大钱的往往都是这群人04所以二手市场最大的变化，不是冷了热了，而是客群结构变了

　　品质为王这个理念开始在二手房市场里渗透，越来越多的购房者开始降低对地段的诉求，转向要一个好社区一套好房子

　　这样的变化有多大，其实链家最清楚

　　各位不知道日常有没有重度使用过链家或者贝壳，他们对于每一套房子居然会有一整片的测评文章，还会写自己带看的心得体验，这几乎是和我抢饭碗的节奏

　　另外整体的线上VR看房逼真到令人发指

　　我的房子挂牌的时候，链家团队就带了一个设备在我家里放了20分钟，后面其他用户就直接可以带着眼镜看完房子里的每一个细节

　　这些改变其实都在暗示产品的权重在用户心理的比重

　　另外对于每一单，链家都拆分为房源维护段以及客户带看端，这本质上就是为跨区带来做的准备，通力合作完成这样一次交易

　　这样的趋势会不会滚雪球

　　我觉得会，因为这一群的人的产品观都相对一致，他们买什么样的房子，意味着自己正在卖的以及住的也会是什么样的房子

　　秉持着二手房一套带动一套的成交逻辑，好房源会在此时在上海楼市里滚雪球

　　所以客户的分层导致了二手房源的分层，一条靠产品力细分的市场分层，好的产品会有更多人认可

　　老破小不是说没有需求，这一类的客户就是陷入自我纠结的困境里，产品变现也会越来越难

　　05什么，这些都是感性的判断？

　　那再来说说理性的，前阵子和银行的一些朋友聊天，他和我说到一个细节

　　就是银行的放贷对象里有白名单的，就是有些小区虽然年限到了，但是因为品质好依然可以拿到足量的银行贷款，比如说仁恒在上海的几个老项目都是如此

　　银行都有自己的白名单，本质上也就说明了产品力抗折旧这件事得到了认可06这种趋势你认不认

　　还是那句话，我认，且我也身体力行的在践行这件事情，

　　所以再给几点建议，我也都是认真说的，给到所有的购房者

　　1、不要老破小，特别是连学区都没有的老破小，也不要老破大，理由不解释了

　　2、10年前到处的地铁盘概念，如今在上海已经不见踪影，上海地段会越来越平，除学区医疗外绝大部分配套都会同质化，地段价值不会烫平但会削弱

　　3、什么是好产品，户型大家都懂，装修好坏也能看的明白，另外看看小区里的树密不密，会所有没有人在运营，地面停车是否有序

　　4、好房源都在线上，二手房大家可以去链家找测评，一手房就在真有好房，两个平台我都亲测有效

　　5、2020年是置换大年，如果你是我的朋友，我一定建议不论你是首套还是置换，一定要把产品力当成很重要很重要的事情来看待。

　　6、整个时代的趋势一定是各种未知，而拥有好的资产就是最好的对冲。什么是好的资产，记住了，是有人住的房子 写到这里突然想起一个门店店长和我说的话

　　他说，楼市里这么一群人，年轻，重度使用互联网，看房子比看地段更重的一群人，并非他们主动，算是被拱到楼市的前面

　　想想其实也是，如今他们在市场里寻觅，本质上代表着最大的购房群体的躲避和焦虑。

　　但是仔细想想，其实各行各业都是如此，特殊氛围下总是会激发出不一样的人群做着不一样的事情，时间会证明这是趋势还只是一朵浪花

　　而对于我来说，我除了全力的说着我认为对的趋势，也会把自己投放在这样的趋势和大家说着自己的真实感受

　　07我挂牌的二手房，已经卖掉了，现在我要去真有好房里选一手房了，买好了请你来我家里玩

　　以上为正文，来自卢俊