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三四线远没有回暖

2020-04-03 07:49:22 和讯房产  真叫卢俊

  这段时间相信各位和我有一样的感觉:

  怎么一夜之间,楼市又重新火起来了?

  明明疫情还没结束,明明国内的复工复业还有一段路要走,明明还有很多人失业。

  甚至,一批餐饮老板被迫卖房求生,很多私营企业主面临破产困境,一批人开始为了生计跑起了滴滴,送起了外卖。

  这种背景下,楼市到底是怎么火起来的?今年会一直这样持续下去吗?

  01

  不知道关注楼市的朋友有没有感知,这波回暖是从一线的深圳上海开始,蔓延到了省会城市,最后传导到二线三线。

  似乎一夜间,售楼处人山人海、房管局排队长龙的照片就在各大群里发酵,在朋友圈传播,直到高清原图被转成了马赛克,销售仍在乐此不疲的转发。

  难道全民刚解除隔离,就全部涌进了售楼处。

  真相是这样的吗?

  是,但肯定不全是。

  强一二线城市的确在回暖,市场表现不光是一手房,还有二手房,比如说深圳

  最近深圳3月份的二手成交量数据出来了—8008套。这个数据虽然不是近年来最好的,但依旧力压去年多数月份。

深圳的逻辑很简单,前面分析过主要就是
深圳的逻辑很简单,前面分析过主要就是
调整补涨—人口购买力流入—供需矛盾。

  还有影响楼市的金融、政策、人口增量因素,深圳也都是极强的。

  上海的回暖也符合预期,今年1月初就释放苗头了,被疫情压制的需求,现在也在快速回补市场。

  但上海的回暖有个特征,3月成交套数的主流多是刚需盘,项目板块也集中在外环外,然后开始导向改善盘,一些滞销盘也开始加推。

这些强一二线城市的回暖,背后或多或少都有支撑逻辑,要么是基本面很强,要么调整周期性补涨,要么是供需关系,要么是一二手倒挂。
这些强一二线城市的回暖,背后或多或少都有支撑逻辑,要么是基本面很强,要么调整周期性补涨,要么是供需关系,要么是一二手倒挂。

  但各位有没有想过三四线的支撑逻辑是什么?

  是真回暖还是假繁荣?

  02

  我们来看看一些数据比对。

  中指研究院最近公布了一组数据图表,2018年至2020年Q1季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图。

来源:CREIS中指数据
来源:CREIS中指数据

  这里我们可以发现一个规律,一线率先进行了调控盘整,2018年到2020年基本波动不大,价格也相对平稳,三四线则是高开低走持续调整,Q1季度整体下挫。

  再来看看50个重要城市的成交量趋势,也可以发现三个特点:1月小幅走低,2月因疫情断崖下跌,3月低位回升但远低于往年同期。

2015-2020年3月50个城市商品住宅月度成交量及同比走势
2015-2020年3月50个城市商品住宅月度成交量及同比走势

  来源:CREIS中指数据

  而3月份的成交量拉升,离不开一二线的快速回暖,但整个一季度的成交量总体成绩,依旧是十年来的最低水平。

  好,从数据里其实我们也可以窥探出一些真相:

  三四线整体房价涨幅持续下挫,多数已经微跌

  整体成交量数据同比较差,三四线成交量回暖站不稳脚跟

  如果大面块回暖真的存在,3月的成交数据就不该如此,所以三四线其实还在寒冬,多数城市已经开始量价齐跌。

  这里我们也能窥探出一些需求端的真相:三四线房价涨幅由高增长扭转为阴跌,不难推算出外地投资客已经开始或准备开始撤离三四线,因为外地短炒最看重浮盈嘛。

  所以热钱肯定会转移战场,市场感知就是近些年的投资需求开始涌向大湾区、长三角和一些热门城市,结果就是三四线的投资需求减弱,剩下的多是本地长持者。

  和一二线的基本面和持续人口导入不同,仅仅靠本地刚需和小部分投资客,基本是撑不起快速回暖的。

  那现在疯传的三四五线的回暖是什么鬼?

  03你们所看到的,正是庄家想给你们看到的,最近我们可以频繁在社群朋友圈看到这些表象:

  三四线售楼处人山人海,买房人涌进交易中心,房子似乎供不应求了,甚至开发商已经开始全面调价了。

三四线远没有回暖
为什么我们看到的表象跟真相差异那么大?那是谁在传播这些表象?只有一个解释说的通,最直接的利益方。

  他们制造狂热的方式也比较直接粗暴:

  第一招:趁热制造声势,售罄涨价

  目的很明确,买房人从来都是买涨不买跌的,越是说市场热,越是要涨,小白下定越疯狂。

  这个时候聪明的项目就开始玩起老花样:操纵销控表,然后进入加推—销控售罄—再加推的循环。

  但真相很可能是热闹半年后,又是一地鸡毛。

  第二招:制造舆论,面粉涨价

  最近各地的招拍挂市场也很火热,之前流拍的地开始重新进入市场,最后以或高或低的溢价率成交。

  原因很简单,市场一放水,开发商拿地越积极。

  现在各地为了激活土地财政,从信贷支持、延长土地出让金缴纳、调整预售要求等方面激励房企拿地,难得的窗口期,开发商基本是不会错过的。

  土地储备反正早晚都是做,何不趁政策支持的时候提前做,所以这时的积极也是可以预见的。

  但传到市场上,却是面粉又涨价了的声音。

  真相往往是,面粉买的贵,面包亏本卖的例子也并不少见。

  第三招:认知升级,心理战术

  各位有没有发现,中介和销售的认知开始升级了,从房产政策、央行降息再到美股熔断、特朗普签署两万亿刺激法案,都有他们发挥的空间。

以前要会讲买房故事,现在要懂国际形势和货币政策,目的就是刺激小白把钱散出来,加快下定的决心。
  以前要会讲买房故事,现在要懂国际形势和货币政策,目的就是刺激小白把钱散出来,加快下定的决心。

  但真相很可能是,这些政策和三四线的楼市风马牛不相及。

  04

  造成一二线和三四线市场的实际分化原因,很可能是因为买房人的心态发生了变化。

  1、疫情后的城市价值观的新一轮重洗——强者恒强

  很多首套自住的年轻人才,本身就集中在一二线奋斗,而这次更坚定了他们在一二线买房的决心。

  不光是首套刚需,投资需求也开始重新转向,钱肯定会选择去往最安全的地方。

  2、需求的回补

  之前无数次说过,疫情不会让需求消失,只会让需求延后。真实的自住的需求,学区的需求,婚房的需求,会在市场信号的第一时间进入市场。

  这也是这一轮公民同招后,有学区的房子身价涨了依旧有人接盘,没学区的房子降了也无人问津的原因。

  回补一波之后,刚需的心态被市场情绪影响了,最近挤在售楼处的身影,逐渐开始呈现年轻化。

  最后改善置换的朋友,也会跟着涌入市场…

  3、政策的反向刺激传导

  从1月份开始,已经有超过50个城市释放楼市政策,有救房企的,也有人才补贴的,也有试图放宽限购限售被监管“胖揍”一顿撤回的,还有持续的降息信号。

  这些因素叠加最后都会反向刺激市场,造成好像楼市真的不会回落,好像楼市真要全面回暖,好像售楼处天天都是人山人海的“假象”。

  当市场情绪蔓延的时候,很多人往往来不及辨认真相,容不下独立思考,最后反向佐证了三四线楼市回暖的谎言。

  05

  此时被妖魔化的楼市,无论是城市还是项目,都是一面火焰,一面冰川。

  不是我看多一二线,这里的人口流入和购买力不会因为个体而发生改变。强一二线城市,确实在以更快的速度吸引更多的人口,优质项目也在迅速吸收自住和投资需求。

  但这个时候,我们更要看清一些真相,类似四五线宣称要全面涨价的消息,一定是想割你韭菜。

  除去一些限价盘、高性价比的房源确实抢手,那些远大大(远郊大盘大户型)几乎都是虚假的繁荣。

  市场越疯狂的时候,买房人一定要越冷静,我相信年中或年末还会回归真正的市场基本面。

  希望各位记住这几句话:

  不会大涨、不会暴击、不要焦虑、选好城市、用好房票、买好房子。

  以上为正文,来自肖申克

(责任编辑:徐帅 )
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