谁说商业地产不行了？！龙湖、新城、万达正在加速布局…

4月初，黄山市31家旅游景区对市外安徽居民实行免票政策，黄山景区一度人挤人……不过，人们消费的热情还远没有那么高。最近，明源君去几个平时火爆的商场逛了逛，发现人流最多只有疫情前的三分之一！

此前，各商业地产纷纷为商户减租，损失惨重。在年度业绩会上，邵明晓就表示，减租带给了龙湖几个亿的影响。据明源君了解，由于客流量小，目前不少商家要求继续减租，不然就退租。完全恢复尚需时日，商业地产真可谓元气大伤。

然而，这并未打击到头部房企进军商业地产的热情。在业绩发布会上，被问及是否会强化开发主业，弱化商业地产等业务时，吴亚军表示：四个主航道都是龙湖的主业，不存在强化哪个弱化哪个。新城控股(601155,股吧)也表示，会继续维持住宅和综合体2:1的比例……

万达、新城、宝龙等2020年计划新开业的广场数均超过去年。做商业地产，会沉淀较多的资金，为啥还有这么多房企在当下加大力度抄底？明源君认为，主要是因为对房企来说，商业地产可以同时满足开发商短期、中期和长期的需要。

短期来看有利于拿到便宜的地

新城等土储成本仅别人的一半

开发商做商业地产，有中长期的考虑，但也有短期利益的诉求——那就是拿到地和拿到便宜的地。毕竟除了万达、恒隆这样的极少数，其他大部分房企，开发还是绝对主业。

今年2月20日，上海土拍市场中诞生了一块超级地王，引发了全国地产人的关注。说是超级地王，是因为这块地的总价高（起拍价达310.2个小目标），保证金高达65亿！

但这不算什么，因为最后的成交价310.5亿，也就比起拍价高一点，以地上计容面积计算折合成楼面价仅28565元/㎡，可以说是很便宜了（算上地下商业部分，则更便宜）。

之所以这么便宜，是因为受让人须按出让年限持有地块内包括地上地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有租赁住宅。

算下来，在180万方的总开发体量中，仅有2.8万平米的可售住宅和66万平米中40%的可售办公，以当前周边二手房单价12万一平算，出售总价不到360亿，比土地出让金多了不到50亿。

但唯有如此，才能拿到这么便宜的地。

实际上，近年来，各地公开土地出让中，设立竞买条件的越来越多，以确保地块最终被有特定资质的企业拿到，比如商业、文旅、产业地产运营能力等。

特别是在一线和核心二线城市，由于土地土地指标趋紧，传统招拍挂拿地以及开发销售的增量开发模式，开始逐渐让位于存量业务的开发经营等。有商业能力的房企得以抢占先机。

这一点，在先行者新城控股身上表现得淋漓尽致。

年报显示，2019年新城控股新增土储共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421.48元/平方米，是招拍挂均价的一半不到（同策监测2016年中数据，全国一二三线城市平均成交楼板均价6373元/平，当时地价处于高位），甚至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价（4000元/平左右）。

其中，吾悦广场的平均拿地价格，仅1352元/平！

按新城控股每个项目平均体量50万方计算，不考虑税收等成本，组合拿地的成本比招拍挂纯拿住宅用地节省近20亿元。

年报数据显示，2020年竣工的吾悦广场（含住宅），平均投资成本在40亿。两块地节约的钱，可以再造一个项目！

“住宅开发+商业运营”双轮驱动的模式，既是拿地利器，又是规模和利润增长的助推剂！

2020年1-3月，全国300个城市成交楼面均价为2325元/平方米，同比上涨11％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4851元/平方米，同比上涨20％。如果仅靠招拍挂硬拍，是很吃亏的。

中期，可以基于最新研判

精心打磨面向未来的产品

住宅项目开发，为了快速销售回笼资金，工期几乎都很赶（慢周转的房企除外）。商业地产项目同样如此，因为过去很多商业地产项目也是分割销售的，即便是全部自持的，为了抢占市场，同样要赶工。

比如，2015年，处于装修施工阶段的嘉兴万达广场挂出的横幅刷爆朋友圈——掉皮掉肉也绝不掉队，誓保6月5日精彩开业；拖延就是犯罪，誓保6月5日精彩开业……

在过去主要解决有和无的情况下，这种模式是可行的，很多商业地产因此走向辉煌。但随着商业地产告别整体短缺，这种模式就不大行了。

当然，在正常状态下，但凡现金流还可以，一般的管理者都下不了决心做调整。但是，受疫情冲击，客流大不如前，减租的和要求退租的一大堆。这个时候，反而容易让商业地产商下决心进行调整。

业绩发布会上，新城控股董事长王晓松表示，至2025年底，全国8万平方米以上的购物中心预计共计约3500座，累计到2019年底已开业近2000座。对新城控股而言，五年内，仍有机会持续拓展商业版图。

同时，他还打趣道，商业是投融管退一条线，需要同时具备“买猪”、“养猪”和“卖猪”的能力，现在新城控股懂得了如何“买猪”，但还需要提升“养猪”的能力。当市场逐渐趋向饱和时，企业间需要比拼的是运营、服务和后台管控能力。目前，吾悦广场仍在培养过程中，远未达到价值点。

每次疫情，都会改变人们的思维和行为习惯，比如2003年非典培养了人们网购的习惯。新冠疫情的出现，对商业地产提出了新的要求，无论是开发设计、物业管理、策划、营销、销售等，各个环节都要有所提升以及完善才能适应未来的市场变化。否则运营就会无处着力。

首先，未来的商业地产，需要有更多灵活性，物业形态界限将不再那么明确，需要具有兼容性及可转化性的多功能产品，这样适应力更强。毕竟，人们的消费偏好和习惯变化越来越快。

其次，疫情之后，人们对健康安全的诉求大幅提升，商业地产产品需要紧贴需求，产品设计和硬件设施都要往健康、智能、绿色方向的高标准打造。

此外，未来医药、健康等行业的发展空间巨大，要更好地为这些客群服务，空间自然要相应的有所调整。

最后，商业地产向来是对人员综合素质要求较高的一个行业，未来要求还会更高。新开的项目可以组建全新的团队，而现有的项目总不能全部开掉重新招人！

对已在运营的商场来说，可调整的空间较小。而对还在开发和筹划开发的商业项目来说，则大不一样。

对他们来说，这是可以好好利用，改进和精心打磨更契合未来消费需求的商业地产项目，抢占下一波消费红利好的时机。

以前住宅项目遇到低谷，有不少选择将毛坯变精装，行情来了赚一笔，现在两三年一个的小周期消失了，没办法弄。而自持商业地产没有这个制约。

长期，这是城市运营的重要一环

也是获得地产下半场门票的能力

过去几年，众多规模房企宣布转型为城市运营商。就明源君所知，目前，已经有接近一半百强房企已经设有资管部门。

为啥？因为这是地产下半场的门票啊——不论是哪个国家，其房地产行业的发展路径一定是从产销模式走向资管模式。

前不久旭辉集团CEO林峰就撰文指出，未来房企要提高自身的免疫力（经营质量），存量资产经营的能力必不可少，因为增量会减少，而存量不断在增长，想长远发展，活得久一些，就绕不开存量的经营管理。

根据国外经验，城镇化率达到60%~80%时，就进入到了持有和经营并重的阶段，需要进行存量布局；城镇化率高于80%时，会出现大量城市更新的机会，这时要在存量领域有所突破。截至2019年底，我国城市化水平已达60.6%，一线城市更是早已步入存量时代，二线城市也近在咫尺，存在大量布局机会。

▲中国各线城市的城镇化率水平

根据《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》数据，我国城市更新的规模每年达6万亿，随着增量不断转化为存量，这个市场很快会成为一个10万亿级的大赛道。

事实上，这一块的竞争已经很激烈了！

行业集中度快速提升，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞4个城市的更新占地面积，行业前5名集中度均达到30%及以上，并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度更高，TOP8改造面积占据近90%！

玩不转商业，想参与城市更新，那几乎是不可能的！美国二战以后诞生一些大型开发商，但辉煌没多久就逐渐消失了，为啥？因为二战结束后不久，美国就进入城市化稳定阶段（即城市化基本完成）。这时候，住宅市场的需求基本已经被满足，而这些开发商却没有进入商用不动产或者其他新型增长的行业。

前车之鉴，后事之师。数据显示，目前TOP50房企中，逾8成皆已进军商业。中海、龙湖等先后提出，2020年左右租金收入达50亿元、中长期要达到100亿元的目标。

2019年，华润置地旗下购物中心2019年租金收入91.5亿元，同比增长33.4%。

佳兆业，20年前就切入城市更新，目前拥有2.5万亿货值的旧改土储，成为行业当之无愧的城市更新龙头企业，已经成为企业增长的核动力。

佳兆业一老总曾对明源君说：搞城市更新是个磨人的活，很多人进一个项目的时候还是小鲜肉，等10年后项目做成，都成了中年大叔了。可这就像养育一个孩子，虽然过程很辛苦，但是养育好了，将来的回报也是十分巨大。

这有点类似房企的区域深耕——一个综合体项目，商业地产只是其中的一部分，一般还有写字楼、商务公寓、住宅等。是可以相互带动的。

吴亚军就不认同外界对龙湖多元化的定义，她认为其4个航道服务的客户，需要的能力都差不多，而且这些都在龙湖的能力圈之内。

龙湖每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub（交叉点），汇集城市“衣食住行”等服务——没钱时租住在冠寓，逛龙湖的天街，未来买龙湖的房子，享受龙湖的物业服务，还逛天街。

此外，现在大家都说房地产就是金融业，并以美国为例。但就增量开发来说，其跟金融的结合远没有存量密切。

在西方国家，之所以房地产更多地被划入金融行业，是因为主要是存量，跟资本深度结合。比如，美国上市REITs的市值，是上市开发企业市值的六七倍之多。零售商业地产之王——西蒙地产的市值，同样一度是排名第一的开发商的好几倍高！

春节假期，好几个千亿房企的员工问明源君：能否推荐一些存量地产、不动产资产管理类的书籍，因为公司正大力布局这一块，急需充电学习！而商业地产，普遍是这些房企存量布局的重中之重。

所以，不得不佩服王健林，多年前就在大力抢占市场，卡位了冠军宝座。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强 ）

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