刚刚，郁亮、孙宏斌、陈凯等地产大佬，对楼市作出了8个判断！

最近，地产人可能最关心这几个问题：

第一，据世卫组织统计，截止4月13日20:42，全球新冠累计确诊人数已经超过181万例。疫情对全球经济造成重创不可避免。原本就处于行业调整期，叠加新冠疫情影响，房地产今年还会有行情吗？政策会如何走向？

第二，复工以来，地产行业不断传出降薪裁员等负面新闻，到底未来地产行业还会好吗？还能不能混下去了？

第三，经过这次疫情，地产行业将会发生哪些变化？房企应该怎么转型应对？

刚好这段时间，郁亮、孙宏斌、林峰、许家印、陈凯等很多地产大佬在业绩发布会或论坛上发表了自己对2020年地产行业的判断，一定程度上也回答了上述几个问题。明源君认真听了他们的发言，并把重点归纳整理出来，分享给大家，希望能给你们带来一些启发。

长周期大趋势不会变

地产行业正是壮年期

对于目前疫情在全球扩散，很多地产人都忧心忡忡。因为受到新冠肺炎疫情冲击，2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%，很多地产人全年都会持续一季度的行情。但地产大佬们普遍持谨慎乐观态度。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛预测，受疫情影响，今年全国房地产销售可能会有10%～15%的下降。

旭辉集团总裁林峰推算，没有外界政策刺激的情况下，地产行业受疫情影响，全年销售大概折损1万亿左右。但环境不好了，反过来，政策相对会友好一点，比如银根放松等，所以未来长周期趋势不会变。

万科董事长郁亮持相同意见，他认为疫情打乱了经济秩序和社会秩序，但它并没有改变房地产行业大趋势。

而在新力联席董事长、行政总裁陈凯看来，跟未来10年比，地产行业现在还是壮年期。行业有15万亿规模，足够大。量一旦上去了，要停下来很难，不可能去年15万亿，今年突然到10万亿，因为市场惯性一直在。

正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上表示，“目前疫情对整个中国的经济，包括现在对全球的经济都会有影响，我认为经济越不好，房地产的作用会越来越大，我还是看好今年。”他认为地产在大的政策背景下，应该还是会稳步发展。

房价不会大跌

因为会新增几类购房需求

不少地产人担心受疫情影响，很多客户收入减少后会放弃购房。而刚需客户退场，能会让整个市场雪上加霜，比如房价下跌，导致客户进一步观望。

但据多家房企调研报告显示，确实有客户因为收入减少短期内放弃买房，但同时也有很多客户将购房计划提前了，导致买房需求在疫情前后基本没变化。

林峰指出，疫情可能会导致市场新增以下几方面的购房需求：

第一，投资需求，经济下行，一些手里有余钱的高净值客户会为了保值增值购房房产；第二，部分城市限购政策一旦放宽，会释放部分被限制的需求，如原来限2年的改1年，原来社保要交5年改3年，这些放宽能够补充一部分需求入市；第三，租赁转购房的需求。原来租房住的客户在抗疫期间感受到寄人篱下的痛苦，会随着心态变化而产生购房需求；第四是改善需求，旭辉客研团队做了一个调研，大概有56%的被访者希望疫情过后去实现改善型的需求，第一时间要去换房。

而且目前可以看到有些城市政策在适当放宽，基于这两点，房价不会大跌，而且长期看涨的趋势不会改，但也没有房价大幅上涨的预期。

他还指出，如果今年没有有效的政策支撑，去年16万亿的交易量很可能就是行业总容量的见顶。

中国恒大董事局主席许家印也判断，在房住不炒的政策指引下，房价肯定不会升，但也不至于大幅度下降。因为受疫情影响，银行会放宽金融政策，想办法增加流动性，不然对经济复苏也很困难。流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激。流动性增加，需求同样也会增加。

融创中国董事长孙宏斌相对乐观，他认为，需求一直都在，而且中国货币和政策会宽松，以对冲风险，所以经济增长不用过于担心。

要精准投资

每个城市永远有上升空间

在这场抗疫战争中，一线城市和强二线城市无疑表现更优秀。疫情过后，预计这些城市会更受购房者的欢迎。疫情过后，土拍市场非常火爆，但大多这波行情大多集中在一二线城市。三四线还有机会吗？

一、城市分化加剧，判断市场不能再经验主义

旭辉集团董事长林中认为，今天的城市分化比历史上任何一个时期都更加明显，每个城市就像个股一样，都有各自独立的行情，都有自己独立的城市周期。

比如经常能看到一个现象，同一个城市冰火两重天，有些区域新盘推出日光，有些远郊项目降价都卖不动。所以判断市场千万不要急于经验主义，而要深入了解每一座城市，独立思考、认清本质。

二、一二线城市地拿贵了也亏钱，三四线精准投资也能赚钱

中海董事会主席颜建国表示，一二线城市的安全边际更高，抗风险的能力会更强，中海未来会坚持此前的拿地策略。

孙宏斌却认为，行业特点趋于分化、不平衡。从风险来说，每个城市都有风险，一二线城市市场没问题，但是地买贵了一样亏钱。

陈凯建议房企不要只盯着一二线城市。一二线好是好，但利润很薄，周期很长。房企也可以尝试精准投资三四线城市，比如有房企在山东做到300亿，在苏北卖出100多亿，很多房企都意想不到。而这些都是投资准确、大周期、小周期、行业高地、产业高地精准把握的结果。

并购机会远超往年

但优质标的很少

2020年对于很多中小房企是很难迈过去的坎，但对于有实力、现金流充裕的房企而言，却是绝好的抄底机会。据人民法院公告网显示，今年一季度已经有一百多家房企宣告破产了。

孙宏斌把今年定义为洗牌年，他认为并购机会远超以往任何一年，但今年并购机会并不是特别好。因为出现困难的一般是两类公司：

一类公司前几年冲规模时拿了很多地王，盈利压力、流动性压力都很大。很多项目算下来都是亏钱的，不是一个好标的。

第二类很多都是持有物业等重资产，可以并购轻的就没必要并购重的。所以，融创今年会非常认真、非常谨慎地去选择一些好的标的。

黄仙枝表示，正荣今年拿地会按照权益比总体的35%做预算，大概在260亿，会比较保守一点。具体到拿地策略方面，正荣依旧坚持城市深耕，原来“1+6”核心布局不变，还是在深耕里面找效益，坚持布局一二线城市。

投资上倾向选择流速比较好、快周转、核心地段的招拍挂项目，也会适当加强收并购力度，甚至会创新拿地模式，比如跟产业工地进一步合作，增加储备降低拿地成本。

产品必须升级换代

交房甚至比销售更重要更难

之前明源君反复提过，这次大疫之后，客户对居住的需会发生很大变化。因为客户在家里宅了一两个月，每天在家里待24小时，原本很多被忽视的居住问题都彻底暴露出来了。

未来产品方面会呈现几个趋势：一是智慧城市、智慧社区和智慧住宅会加速发展；二是对于产品功能空间的改善会增强，比如客厅够不够大，能不能满足一家人的活动需求，厨房空间够不够，能否容纳下两个人，家里有没有独立玄关等等；三是近郊别墅作为第二居所，可能会重新被客户所青睐；最后，文旅地产、康养地产可能会成为热点。

除了产品要创新升级，满足客户不断变化的需求以外，还有一件事情房企必须重视起来，那就是交房问题。现在客户维权意识越来越强，手段越来越高明，甚至有项目在建设阶段，就被业主通过无人机拍照取证维权。这是摆在房企面前非常严峻的考题。

陈凯认为，房企未来要把交房当一个最大的事来干，某种意义上交房比销售更重要，而且更难。很多项目总以为项目卖完就可以升职了，早着呢，一定要重视交房。未来最好引进客服的管理层，把交房做起来，把客服满意度提起来。

中城新产业董事长刘爱明认为，房企应该建立起自己的应急管理体系。以前万科遇到客户群诉，马上启动内部应急体系，让群诉事件及时得到解决。首先，建立分级管控机制，什么事该马上捅到董事长那，什么事不该往上汇报，都要有清晰的标准。否则重大事件延误了战机就很难收场了；其次，要有预先的应对措施，任何一个群诉在法律层面上的底线是怎么样的，如何统一对外口径，需要有应对的措施，因为不小心说错一个字都会出问题。

未来免疫力强的房企才能活下来

什么样的房企未来会活得更好？一定是具有强大免疫力，综合竞争力很强的。

郁亮表示，新冠疫情危机告诉我们，不管是人还是企业都要有免疫力。企业的免疫力来自于两个，一个是客户的信任，客户是我们衣食父母，照顾好衣食父母才有未来。其次是现金为王，手有余粮心里才不慌，要保证足够的现金流。

未来万科将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去、活得好、活得久。

房企要提高综合竞争力，孙宏斌认为要做到几点：一是没有库存问题，如果土地储备布局不对，拿地贵了，做什么产品都亏钱；二是品牌、产品、服务要好；三是要持续降低负债率。

组织变化

强调小团队作战模式

这次疫情期间，很多企业都采取了云办公模式，结果发现效果不错。

刘爱明认为，线上化是不可逆的一种趋势，企业应该从战略主主动拥抱这种变化。“线上化”作为一种催化剂会带来企业运营成本、雇佣关系、企业办公场景等方面的变化。

首先，线上化”可以降低成本，有一些岗位可以不需要到办公室办公，进而形成新的雇佣关系。此外，因为到办公室的人变少，办公室可以设置流动的工位，同时减少工位的数量，进而降低成本。他认为，还可以通过实现业务的线上化、服务线上化和客户数据线上话等等提高效率。

其次，未来组织形式可能是大公司、小团队，房企可以形成小团队协同作战模式，不需要一个部门弄几十人、几百人，用三五个人一个团队去作战，非常灵活。

陈凯持有相同观点，以前做一个项目需要十几个人，以后能不能4、5个人去做一个项目？一个人干两个人的活，大家的奖金才会起来，因为行业利润在下降。很多房企之所以能发比较高的奖金，因为他们把人员控制住了，比如总部200人管2000亿，未来200人管3000亿行不行，这样员工还能涨薪水。

房企转型

这几个细分领域有较大机会

英国前首相丘吉尔曾经说过，「永远不要浪费一场危机」。疫情发生后，很多地产大佬表示不要光看到危，还要看到机。未来这几个细分行业会有比较多的发展机会。

首先是健康产业。健康产业方面缺口非常大，估计这个市场有5000亿到1万亿。

万通集团创始人、御风集团董事长冯仑认为，不管疫情什么时候过去，未来大家对大健康的需求，或者是对健康服务有关的空间需求一定会有更大的增加，同时对品质的要求也会更加提升。不管是软硬件服务都有很大机会。

第二是智能制造。比如这次疫情中，远程医疗、无人机、无人配送机器人等发挥了非常重要的作用。未来智能制造的领域需求量会非常大，所以要调整方向，要往这边深化。

第三，大家越来越依赖互联网，那么与互联网相关的后台数据中心的物业需求也会增加。

第四是物流行业。疫情期间，大家发现物流不能停，超市不能关门，所以未来与物流相关的智能仓储型物业需求也会更旺盛。比如万科冷链物流业务在今年1、2月同比就增长了80%。

（作者：明源地产研究院 楚琦）

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