热点 | 贷款100万每月只省60块，LPR的羊毛购房者薅不薅？

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，较3月的4.05%大幅下调20个基点，创下去年8月以来的最大单次降幅，5年期以上LPR为4.65%，较3月的4.75%下降10个基点，同样创下创下去年8月启动LPR改革以来的最大单次降幅。 “符合市场预期”。这是业内大多专家对利率下降的整体点评。 “面对新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击， 4月17日召开的中央政治局会议首次提出‘以更大的宏观政策力度对冲疫情影响’，这次LPR是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，有利于进一步降低实体经济融资成本。不过，政治局会议还再次重申坚持“房住不炒”定位，这次5年期以上LPR只下降了10个基点，体现了房地产金融政策的连续性和稳定性，有利于促进房地产市场平稳健康发展。“中国民生银行(600016,股吧)首席研究员温彬提出。 虽然针对房贷等中长期利率的5年期LPR下降幅度不如1年期，但这也给购房者带来了实实在在的利好，而具体省了多少钱？后续又会不会推升楼市成交呢？

　　从上表可以发现，这是第9次公布5年期LPR、第三次出现的5年期LPR利率的下调，从下调的幅度看，过去都是下调5个基点，而此次则直接下调了10个基点，说明下调的力度比较大。

　　那么购房者可以从这次利率下降获得什么实在的“好处”？据媒体计算，以北京为例，同样是贷款额度100万的房、贷款期限25年、还款方式等额本息的话，如果你在4月20号后购房并发放贷款，会比这之前上车的的购房者每月少缴近60元的贷款，25年的利息总额少了1.77万元。北京目前的利率标准是首套LPR+0.55%；二套LPR+1.05%。 可能这样测算对个人家庭的减负程度不算很大，但放到整体看，这笔数字不容小觑。据知名地产分析人士张大伟计算提出，这次降息10个基点，变相说将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿的利息。

　　因为整体看，全国累计存量房贷的数量已经超过30万亿。这30万亿存量贷款将会受到本次降息的直接影响（改动存量贷款LPR定价）。30万亿的房贷总盘子，20个基点的降息，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，30年贷款期，合计将减少9100亿的利息支出，当然，每年也就是300亿。

　　另外，值得一提的是，在房屋固定利率和纠结于转换LPR的人群，业内人士建议：对于有房贷的人来说，不管你之前是打折，还是上浮，都建议在8月之前，切换为LPR浮动利率，如果不切换，相当于就变成了固定利率。因为未来很长一段时间，估计都是处于降准降息周期，新的贷款方式还是比较划算的，如果你不转的话，只能眼睁睁看着降息，你的月供却不能减少。

　　会带动楼市成交升温吗？

　　“房住不炒”主基调放在前，但购房情绪在升温。

　　诸葛找房数据研究中心王小嫱认为，从以往降息来看，利率下调会刺激购房需求的释放，再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象，随着疫情的褪去购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升。但不会带来市场价格的大幅上升，“房住不炒”仍为政策主基调，如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查，市场价格上升明显的话当地房产政策也会进一步收紧。

　　在房住不炒的原则下，降息有助于房地产市场的稳定。 “一方面降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另外一方面，降低会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。”张大伟提出。另外，从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性，全球市场的流动性危机将得到极大的缓解，全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。

　　对于成交量变化的预测，张大伟提出，降息对于楼市肯定是直接利好，很可能会在疫情基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市，整体看，市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春可能性非常大。

　　虽然不会入夏，但市场活跃度肯定会有明显提高。“楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热，3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约70-80%的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。” 整体看，疫情平稳后必须稳定经济，而房地产一方面要坚持房住不炒，但也必须稳定，降息有利于保持房地产预期稳定。在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难企稳的时候，房地产的稳空前重要。

　　一方面是对楼市放松的刺激；另一方面，祖国的南端深圳，今天迎来了一纸自查通知，深圳人民银行要央行彻查经营贷流入楼市，严惩骗贷炒房的人群。

　　网友看到这一幕，感叹：“我国楼市，真是旱的旱死，涝的涝死。”深圳的魔幻楼市剧情引发全国关注，深圳房东，一边悲叹自己失业的同时，一边看着每天上涨的房价，或许能得到些许安慰。背后，近期深圳房价大涨的主要原因是，有企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。 “这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。”当地多名房产中介对媒体道出深圳楼市现状。

　　这样的情绪，受波及的不仅仅是深圳楼市局中人，多少也煽动了全国购房人躁动的心。这不，今日成都楼市也刷了下存在感。　4月15日，成都住宅楼盘凯德卓锦万黛小区取得项目预售证，共计推出194套房源，4月16日~18日进行网上登记摇号购房。4月20日，据成都购房通披露，参与网上报名摇号人数超过22000人，刚需购房者摇中概率为1.06%，普通购房者摇中概率仅为0.3%。而此次降息虽会带动市场成交量的上升，但需要注意一些潜在的风险。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，近期商业银行贷款相对积极，但更偏好投向房地产。不过出现了一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产的现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产成为可能。换而言之，近期购房者在获得此类低成本的贷款的时候，一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%，已经属于比较低的水平，这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。 就像疫情防控进展到现在，情势在好转，但仍需高度注意；楼市的气温在上升，理性的判断也很重要。