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今年,房东到底有多惨?!未来,谁能赚到钱?

2020-04-24 09:22:44 和讯房产 

本文转载自公众号:“明源地产研究院”

周星驰电影《功夫》里,包租婆作为一个经典角色,为大众所熟知。如今,抖音、快手等视频平台上,有关收租公、收租婆收租的剧情也备受关注。

收租,躺着就能赚钱,是很多人梦想中的生活。然而,现实却没有那么简单。过去,“一铺养三代”;可是,近年来“一铺毁三代”的现象变得越来越多。

商铺只是其中的一个代表,写字楼、长租公寓(以前更多叫租赁房)等同样如此。新冠疫则冲击下,绝大部分“房东”损失惨重——关门、亏损、减员、法人成老赖……数不胜数。

不过,在大家几乎都亏损的时候,有人亏得多甚至破产;有人亏得较少,对未来依然抱有信心。过去躺着赚钱的方式现在行不通了,因为逻辑变了,需求变了。但是,随着疫情慢慢过去,需求的总量仍在。各“房东”要想尽快缩小亏损,甚至弥补之前的亏损,就得未雨绸缪积极调整。

昔日躺赚的“房东”

今年没有一个不惨的

受疫情影响,一季度商品房销售额大幅下滑——销售面积同比下降26.3%,销售额下降24.7%。但其实2月3号各地陆续开工之后,销售已经逐步回暖。前面两个数据,降幅均比1—2月份收窄(分别收窄11.2和13.6个百分点)。部分城市的成交火热,甚至已经被监管层盯住。

可是,对各“房东”来说,春天还远远没有到来。亏损、减员的不胜枚举;关门、成为老赖的也不罕见。身处其中的从业人员,比自称悲惨的地产人要艰难得多。

关门、歇业、减员司空见惯。

4月21日,万豪国际酒店集团总裁兼CEO苏安励宣布,受疫情影响,万豪旗下全球2000家酒店关门。

早在3月初,NBC就报道,万豪国际集团的中国区业务下滑了约90%,并且计划展开裁员。

其他酒店跟万豪半斤八两。

昔日的商场变成了“伤场”。

龙湖在发布会上坦言,减租带来了几个亿的损失。

各地复工复产以来,商场也陆续开业。但是,由于各地仍不时出现感染案例,大多数人若非必要轻易不外出,商场人气还远远没有恢复。

而且,商户退租潮正在来袭……

比如,4月14日,武汉金银潭刚复业不到半个月的商场“永旺梦乐城”发文称,商场内34家店铺撤店。

此前被认为商场流量之王的餐饮业,成为一级“重灾区”——在这份撤场名单中,餐饮类店铺最多,共22家。

北京通州万达广场万达金街1层A区,一条街共50多家餐饮店就有17家贴出了转让告示,另有10家店还在关门歇业中……

明源君调研的多家商业地产商表示,现在的客流量只有疫情前的3成左右,不知何时能恢复正常。

写字楼空置率创10年新高。

办公物业相对要好得多,但无非也就是亏损得少一点。第一太平戴维斯报告显示,一季度北京全市空置率上升至13.2%的高位,是自2010年以来的最高值。甲级写字楼平均租金连续第五个季度出现环比下滑!

至于二房东,更惨不忍睹。在深圳做了几年写字楼二房东的陈明告诉明源君,干这行赚的就是差价,随着一大批入驻的中小企业倒闭,过去几年赚的钱都几乎贴进去了!有的二房东,中小企业还没倒闭,他自己已经先跑了。

优客工厂创始人毛大庆,在最近的一次演讲中坦言:“我必须承认,优客工场正在经历5年来最艰难的时刻。”

公寓运营商法人成“老赖”

正常状态下都连连亏损的长租公寓运营商,更是首当其冲,疫情中运营商吃完业主吃租客(要求房东减免房租、却不对租客减免)的丑闻不断曝出。

成立于2015年的蛋壳公寓,于今年1月17日登陆纽交所挂牌上市,IPO募资额约10.4亿元。

不过,募集的这点钱远不够亏。根据其3月25日发布的全年未经审计的财务报告,2019全年,蛋壳公寓净亏损达34.372亿元,净利润率为-48.2%。

疫情冲击,更使其雪上加霜。

天眼查数据显示,4月20日,杭州市西湖区人民法院发布一则失信被执行人信息,蛋壳(杭州)资产管理有限公司(以下简称“蛋壳”)因违反财产报告制度,被列为失信被执行人,执行案号为(2020)浙0106执1120号,做出执行依据单位是杭州市西湖区劳动人事争议仲裁委员会。

同时,蛋壳法定代表人张雪也被法院下达了限制消费令,公司全资股东青梧桐有限责任公司所持有的全部股权也被冻结。

需求依然存在,但有新变化

未来想多收租,得加紧调整

新冠疫情这样的冲击是系统性风险,几乎没有谁可以幸免。然而,面对冲击,有的“房东”损失相对较少,有的损失巨大。

比如此前,魔方公寓就对受封城影响不能及时返回的租客,2月份租金减半;吴亚军对龙湖商业的小伙伴在疫情中的表现点赞……

随着生产生活秩序逐步恢复正常,租房的需求开始回升,但与之前相比,疫情后的需求发生了新的变化。只有适应这种变化,才能招来租客,收到租金。

一、写字楼要有为企业赋的能力,而非只提供一个空间

此次疫情中,很多小规模的二房东很狼狈。为何?因为其盈利模式就是将一栋楼或者某几层整租下来,然后再分割成无数个空间,租给中小企业。

中小企业需要的不仅仅是一个办公空间,而是他搬进去之后你能帮他搞定很多事。比如咨询服务、人才培训,融资服务和市场营销服务等。

比如,星河产业集团通过一站式多元服务平台GALAXY+,为入驻企业提供提供206项政务服务,以及企业咨询服务等。所以,它的租金是所在区域最高的。企业之所以愿意付,是因为总体算下来,还是划算的,节省成本的。

事实上,空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、空气、灯光,茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……

纳什空间CEO张剑就表示,对于怎么使办公环境更加人性化,纳什空间是从关注一把椅子开始的,因为椅子是一个屁股决定脑袋的问题。

其指出,在北京招一个稍微好点的程序员月薪要三四万,但你只给他坐三百块的椅子他是不舒服的,不仅容易得颈椎病,还会影响工作效率。纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子,虽然价格贵,但对办公效率的提升非常有帮助。

据观点地产报道,最近,纳什空间再次获得远洋资本增持。同时,消息指出,2019年第三季度纳什空间北京公司已翻正盈利,2020年预计实现全面盈利!

再比如,受疫情影响,5G、大数据、远程虚拟、VR/AR、线上娱乐、线上教育、医疗健康等行业或将迎来更多发展契机。这些行业里的企业需要什么?提前搞明白,招租会容易很多。

现在很多企业资金紧张,如果你能帮助他跟资金方牵线搭桥,租客的忠诚度自然会大幅提升。一写字楼运营商就告诉明源君,他们经常组织租户们交流,最后大家达成了很多的合作。因为在同一栋楼,沟通效率十分高。当前,这种抱团取暖更加必要,广受租户的好评。

二、长租公寓要通过增加短租、白领公寓改成蓝领公寓,降低租客成本

长租公寓概念的风口起来之前,这个市场一直存在,只不过以前叫出租房,或者城中村农民房而已。

应该说,长租公寓的崛起,有政策的推动,资本的推波助澜,但根本是人们对居住品质需求的提升。温馨的布置、贴心的管家服务、丰富的社群活动,代表了每一个无房者对美好生活的向往。

可是,这需要经济基础做支撑。

巴乐兔研究院的调研数据显示,由于只有极少数租客(7%)升职加薪,其余要么降薪了要么没变化,甚至工作都没有了。超过半数的租客调低了2020年的租房预算。同时,租金月付是最最最受租客欢迎的付款方式。

▲巴乐兔

对此,运营商至少有两个动作可以做:

一是将部分白领公寓改为蓝领公寓。前者的坪效是按平方米算的,后者是按立方米算的(上下铺)。蓝领公寓的坪效其实比一般的白领公寓高,只是入住的人数多,管理难度会更大一些。早在复工之初,已经有运营商这么干了,比如魔方。

二是增加短租。长租租金稳定,而且还便于让租客办租金贷。可是,现如今工作可能并不稳定。如长租,一旦因为换工作要换房,成本很高(换房成本=押N付N的押金租金+搬家费用+找房的时间成本+找房的经济开销(路费、中介费))。

▲巴乐兔

短租、按月付,收费更高,唯一挑战是运营服务的能力。

三、商场宁愿短期损失,也要淘汰掉需求已变弱的业态

一方面,很多商业地产抱怨不好做,但供应量却越来越多。数据显示,截至2019年底,全国已开业的8万平方米以上的购物中心近2000座,到2025年预计共计约3500座!

此前,明源君去商场购物,就被导购员告知:这件商品在我们天猫、京东旗舰店也有,建议你网上下单。

送上门的生意为何不做?后面得知,该商场是按“销售分成”收费。

那就多引进体验业态,比如餐饮!但明源君注意到,这次疫情,商场餐饮的战况相比社区餐饮、街边餐饮要惨烈得多!为何?一位大佬告诉明源君,其实商场餐饮红利期早过了,这次疫情只是加快了洗牌的脚步而已。

非体验业态容易被线上截流(疫情进一步强化了人们网购的习惯),体验业态也不行,似乎无路可走了。

并非如此,如果无路可走,万达、新城等也不会还在大举开店了。

对运营中的商场,不应该逼迫那些已经需求很弱的门店赶紧开业,而且加速引入更有前景的业态。

比如疫情后,人们对健康相关的需求会迅速上升为刚需,医疗、防护、消杀、保健、养生、体检等相关消费将呈上升趋势。

主动拥抱线上(对收取固定租金的),比如,疫情期间,印力、龙湖推出帮扶措施,协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道,或予以租户一定的线上推广资源。

一座商场其实提供了四种功能:流量、展示、销售、提货。目前看,唯有展示是线上不太容易取代的。这也是近年来体验店越来越多的缘故。如果商铺就是给人们体验的,所有的卖货都在扫码端实现,商铺可以变得非常有趣,租金收益也会比现在高得多。

比如,九悦 Malltel就将酒店做成了大卖场——顾客离开时不用结房费,而是带走与房费等值的商品!

九悦 Malltel的客房面积最小的100平米最大的280平米,远超普通酒店。每个房间都包括客厅、餐厅、卧室、书房、步入式衣帽间、洗手间六大功能区,里面陈列着九悦 180 个战略供应商的 4000 种商品。每间房间,都是一个沉浸式体验的卖场,顾客在愉快的体验中完成买买买的过程。

九悦创始人陈珉瑛在接受媒体采访时表示:从实际运营的状况看,大家常常会买超了……这相当于酒店入住率突破了100%!鉴于其房费不打折,而且所售商品40%为独家开发的高毛利商品,使得其得以实现盈利。

传统的业态界限越来越模糊,商业竞争由竞品争夺走向情境争夺。在消费的时间、地点、人物、故事,在所有能拦截顾客的地方,展开情境争夺,才能在大零售的环境下找到出路。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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