上坤地产IPO：破旧立新降负债，净负债118.8%处房企上市前平均水平

　　在当下房地产行业融资窗口收紧的大环境下，赴港上市成为房企解决资金紧张的另一条道路。

　　3月30日，上海本地房企上坤地产集团有限公司（下称“上坤地产”）向港交所递交上市招股书，农银国际为其独家保荐人。

　　对上坤集团而言，在疫情蔓延的当下，房地产市场遭受到剧烈的冲击，赴港上市无疑能够获得更多的资源与金融支持。而上坤地产有望借助上市新机实现新的负债连降，继续突破目前负债仅118.8%的新低。

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　　“上坤花木兰”背后的投资专家

　　房地产行业鲜少出现女性领导者，而上坤地产背后的创始人朱静正是其中之一。像许多商业故事的开始一样，朱静称自己在大学毕业后是机缘巧合之下进入到地产行业。

　　在创立上坤之前，朱静曾任河南建业地产股份有限公司集团副总裁，集团经营决策委员会委员、执行董事。在建业地产工作7年之后，朱静辞去了副总裁的职位，决定自己创业。

　　朱静选择创业并不是一时冲动，朱静在读中欧国际工商学院EMBA期间，结识了知名投资人林劲峰，二人都有进军地产的想法，随即一拍即合。作为股神巴菲特长期价值投资者的忠实信徒，林劲峰还与股神巴菲特私交甚厚。林劲峰研究房私产行业已经研究了十七年，对每一家地产公司都进行了深入分析。他只在地产行业做过两笔投资，其中2009年投资上坤就是其中之一。

　　朱静在获得林劲峰的投资后，于2010年在上海创立上坤集团。可以说，上坤地产能够在上海起步，林劲峰的投资经验和投资眼光给予了“花木兰”朱静一定的指引。

　　在林劲峰看来，“那几年的中国楼市处于往下调整的周期，是个难得的底部机会，但是二级市场的地产企业普遍估值过高、风险太大，所以我们当时的选择就是投资一级市场还没成长起来的公司。”

　　“真正做实业的，就要去应对市场的不确定性，像上坤的朱总（CEO朱静）做每一笔投资都会计算回报，这样有长远回报意识的企业可能走得更快更远。2015年，上坤需要资金去收购天安中国的上海佘山地块，盈信哪怕减持茅台(600519)也要去支持。”

　　2015年，上坤地产年度销售额只有17亿元，朱静从万科和碧桂园嘴边抢下一宗33.37万平方的地块，让上坤地产在上海房地产界初露锋芒。这是香港富豪李明治旗下天安中国早年在上海松江佘山屯下的一处住宅和商业开发用地。

　　这个项目成功让上坤地产在上海地产圈里一炮而红，这一地块上开发的住宅项目2018年开始预售，让上坤置地在这一年以“操盘金额”计整体销售额达到230亿元，同比增长了346%。

　　转眼2016年，上坤地产在上海的销售额就超过了50亿元，一年内翻了3倍，同时上坤地产也成功闯进上海楼市TOP30的行列。

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　　物业销售收益可观

　　发力大湾区 打造上海外第二总部

　　作为物业开发商，目前上坤地产通过四个标准化产品系列(即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系)提供多种住宅物业，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓。上坤地产的客户主要为上坤地产物业的个人及公司买家以及上坤地产投资物业的租户。

　　上坤物业销售收益可观，在过往三年，分别获得11.69亿元、67.89亿元及74.49亿元。

　　上坤地产应占总建筑面积70%位于长三角经济区，在深耕上海等一二线城市的同时，上坤凭借其敏锐的市场嗅觉，早于2018年就开始着手布局大湾区，并且在两年内陆续获得突破。2018年12月，上坤集团首进广东，携手保利，打造东莞香槟颂。2019年8月，上坤集团成功摘得丹灶地块，打造上坤翰林湖壹号。2020年3月，其继续开疆拓土，并购顺德两项目，连夺两子。

　　上坤表示对于进入湾区的时机和深耕湾区的决心非常坚定，作为行业的“迟到者”，上坤集团成立于房地产调控最为严厉的2010年。公司2018年首进湾区，同样是粤港澳大湾区的“迟到者”。“虽然迟到，但是我们不甘心”， 粤港澳大湾区强敌如林，佛山更是藏龙卧虎之地，必须使出浑身解数，方能脱颖而出。

　　目前，上坤集团已布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、河南七大核心区域，佛山作为进入大湾区的起点，未来上坤将把大湾区作为第二总部。上坤也对此表示，“公司将用科技、人文赋予产品全新的生命力为大湾区带来宜居产品。”

　　对于第二总部，上坤集团认为这是企业战略布局的必然选择，未来将与上海总部协同互补。

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　　开拓全国版图同时 负债仍实现三连降

　　2016年，上坤地产首发选择进军苏州市场，启动了全国扩张计划。2017年，上坤地产进入安徽和浙江，2017年底的时候进军广东东莞，2018年进了河南和湖北。

　　截至2020年2月29日，上坤地产在全国8个省市的14个城市中拥有43个物业项目，分布于长三角经济区、粤港澳大湾区、华中等区域，总占地面积160万平方米，总土地储备约360万平方米，长三角经济区仍是上坤地产的主阵地。

　　据了解，上坤地产目前成立了上海，河南，浙江，湖北，广东，江苏，安徽全国7大区域的事业部，并且在上坤内部，珠三角区域被视为公司未来重点之一，其中广东区域，是进入大湾区的突破点，上坤地产计划在未来五年内容奠定在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。

　　目前上坤地产在珠三角区域，东莞、佛山各布局1个项目。今年年初，广东上坤并购顺德两项目。

　　上坤地产不断开疆拓土的过程中严格控制现金流短缺与高负债的危机，招股书显示，2017年、2018年、2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%。，负债率实现三连降。

　　另外，上坤地产虽2017年、2018年所录得经营活动现金流量净额为负值，物业开发活动持续增加，经营占用大量现金的前提下，2019年现金流指标转负为正，不失为一大重要突破。招股书披露，该公司2017年的经营现金流净额为-3848.5万元，2018年这一指标为-38.06亿元，2019年经营现金流净额约20.07亿元。

　　根据披露，上坤地产本次募资所得款项净额将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。截至2020年2月29日，计息银行及其他借款总额为62.74亿元，其中，有30.75亿元将在1年内到期。

　　具体来看，约60%募集资金将用作开发现有物业方面，即宁波慈溪慈澜府、常州云峯及佛山上坤翰林湖壹号，包括开发项目的物业成本；约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金用途。

　　上坤主要通过内部产生的现金流以及外部融资保持流动性。而此次上市的新机会减轻了其自身营收支撑资金周转的压力，也会在一定程度上缓解上坤的债务问题。

　　从营收来看，2017年、2018年及2019年，上坤地产的收益分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元，毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8%。2019年录得7.6亿的年内溢利，股东应占溢利为2.19亿元。

　　上坤地产的营收浮动较大也是得益于上海樾山别墅及联排项目进行了结转。

　　招股书显示，2018年，上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟里、上海·新城樾山明月4个项目的部分建筑面积进行了结转，分别取得收入约25.43亿元、14.03亿元、22.16亿元、6.0亿元，总计约67.62亿元，占当年全部营收的约98.76%；2019年，上述四个项目及上海·上坤樾山半岛、上海·新城樾山半岛，分别结转收入约2396.7万元、2358.0万元、1.06亿元、16.17亿元、32.14亿元、7.09亿元，总计约56.94亿元，占当年全部营收的75.57%。

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　　未来扩张中的“危”中寻“机”

　　上坤地产因为2018年上海佘山的别墅项目上海樾山销售出色，在上海的高端住宅市场占得一席之地，上坤十年的摸爬滚打使其积累了丰富城市经验，而未来上坤也将积极地将这些相关经验应用于二线甚至三四线城市。

　　疫情期间，“停工、停产、停售”让房地产进入了“寒冬”。据人民法院公告网显示，截至4月1日，已有108家房企宣布破产的公告。相当于至今为止，每一天至少都有1家房企因为种种原因“退出了”楼市。这对于现金任然存活的企业无疑是挑战但也也一定伴随着机会。

　　虽然上坤能否在其他二线城市复制其在上海的成功经验还未可知，但是从此前经营状况来看，上坤地产还是已经积累了一定了“经验”。

　　“上坤花木兰”的企业管理眼光、上坤三连降的负债、不断拓展的全国版图、大湾区第二总部的落地等等虽伴随一定风险，但也不失为上坤地产上市路上的“助力器”，在此时选择赴港上市，是上坤地产打开融资渠道的另一种选择，期待上坤未来能稳扎稳打顺利走向全国。

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