全国房贷利率降了！青岛放大招再现0首付？央行：城镇居民家庭户均有房1.5套

导读：2020年4月，30个城市首套房贷款利率环比有所下调，5个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

　　央行最新调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　记 者丨叶麦穗 唐韶葵 辛继召

　　编 辑丨曾芳 李清宇 周鹏峰 黎雨桐

　　央行发文表示，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，3成有两套房，此外，全国房贷利率数据在LPR下降后呈现整体下降......

　　4月的最后一个周五，关于楼市的新消息有点多。

　　房贷利率降了！4月全国首套二套皆下降3个BP

　　融360简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年4月（数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日），全国首套房贷款平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%，均环比下降3个BP。

　　本次数据监测期内房贷利率水平持续下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分银行跟调存在滞后效应，导致后期房贷利率整体又有所下降。4月20日，央行公布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.65%。与3月份报价相比，此次5年期以上LPR下调10BP，为新LPR利率机制出台以后的最大降幅，也是本年内5年期LPR第二次下调。

　　2020年4月，30个城市首套房贷款利率环比有所下调，5个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

　　一线城市利率变化方向不一

　　首套房方面，北京首套房贷款维持上期利率水平，广州略有环比下调8个BP，上海和深圳则分别环比上涨4个BP和2个BP。4月20日LPR利率下调后，一线城市迅速跟进调整，普遍更倾向于保持加点数不变。

　　北京、深圳首二套房及上海二套主流房贷利率加点数维持不变，即实际执行利率比4月20日下降了10BP；上海首套房贷主流利率水平维持不变，加点数增加，这也是新LPR机制以来上海首套房主流利率水平首次不低于LPR，满足了全国房贷利率的定价要求。

　　广州地区房贷利率整体上也呈现下行的态势，但各银行房贷利率水平和此次变动的差异性都比较大：目前2家国有行上调了房贷利率，1家国有行维持原利率水平不变，同时也有国有行及股份行下调房贷利率水平，降幅在10-25个BP不等。

　　南宁房贷利率最高，中山首套房利率环比降最多

　　本月南宁仍是全国房贷利率最高城市，其首套房贷利率环比下降23BP后为6.05%，是目前首套房贷平均利率唯一破“6”的城市；苏州和惠州环比降幅也超10BP，利率水平跌破6%。

　　6个城市降幅在10BP以上，中山首套房贷利率环比降幅最大，达37BP；全国首套房贷利率最高城市南宁地区降幅为23BP，哈尔滨高达18BP的降幅，也使其成为全国房贷利率第二低城市。

　　简普科技大数据研究院李万赋表示：目前正值存量房贷转换期间，原则上所有用户的存量房贷合同需在3月1日至8月31日之间完成转换，现已过去两月，仍有大量用户处于观望之中。继2019年底存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台后，5年期LPR已在2020年内出现两次下调，且目前来看，仍存在整体下行空间，这在一定程度上也促进了存量用户转换为LPR定价的意愿，也将间接促进整个贷款利率市场化进程。

　　青岛城阳“人才共有产权房”宽松升级

　　湖北荆州、江苏淮安近日出现放松限购政策，但很快就相继被收回。而青岛先是在3月出台针对人才共有产权住房政策，后在4月11日出台限售与限购宽松政策，3天后被收回。

　　但青岛继续优化了人才共有产权房政策，以城阳为试点，后期不排除全市推广。

　　日前，青岛城阳区委宣传部在微信公号“阳光城(000671,股吧)阳”上发布了《城阳区六条硬核举措，集聚人才释放活力》一文，其中提到了“共有产权住房让人才有房住”的相关举措：

　　聚焦人才“买房难”“买房贵”的难点，创新出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。其中，属于一至四层次的人才，产权比例为3:7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人才，产权比例为2:8，期限为5年，期满后，人才按照“孰低”原则，回购共有产权。

　　与此同时，青岛公积金经审议通过，正式开展共有产权住房公积金贷款试点业务，试点阶段。青岛共有产权住房公积金贷款主要面向城阳区四个区属国企与人才实行共有产权住房项目。

　　青岛业内人士指出，这是嫁接于商品房之上的共有产权房政策，且首付分期，有利于刺激楼市。

　　零首付重现？

　　政策利好的双重“加持”下，城阳新房市场迅速升温，连续数周登上青岛区域成交量榜首。据青岛第三方机构统计数据，4月13日-4月19日一周内，城阳以909套稳居榜首，其中青岛全市销售前十有4个项目来自城阳区，其中包括龙湖和旭辉所开发的两个项目。

　　同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，“零首付”一般分两种支付方式兑现：第一种是分期支付；第二种是开发商与第三方机构合作，将首付做成一个贷款品种，让购房者把首付转化成贷款。“首付迟早要付的，只不过付款方式发生了变化。开发商通过降低门槛吸引消费者，把购房门槛降低”。

　　青岛有当地媒体报道举例说明人才共有产权房的优惠：

　　在城阳一所中学任教的林洋（化名）接到了学校下发的关于本校教职工购买共有产权住房的通知，根据人才政策，研究生学历的林洋属于第四层次的人才，可以享受“本人与企业的产权比例7：3”的政策，即学校为林洋缴纳30%的购房款。为此，早有换房计划的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作为改善性住房。林洋看中的房子总价152万元，楼盘均价16000－18500元／平方米。青岛二套房首付比例在40%，按照学校政策，学校帮林洋出资30%，林洋只需要再出10%，也就是16万不到就够首付了，加上办理公积金组合贷款，首付款和每月还贷压力都小很多。

　　通过测算，林洋剩余的91.2万元购房款若使用商业贷款，在贷款利率上浮的情况下，月还款额约为5400元；如今人才共有产权住房政策叠加公积金贷款政策，使用公积金组合贷款后月还款额约为4900元，每月节省房贷500元。让林洋在首付款上节省45.6万元；30年期贷款成本节省18万元。

　　换言之，如果1－4层次的人才购买的是首套房，企业为其支付的30%购房款可全部用作首付款，人才购房相当于“零首付”，仅需偿还贷款，便可在8年后拥有一套属于自己的住房。不过，前述青岛业内人士指出，这是建立在人才不结束与单位劳动合同的前提下才能实现的。

　　隐性风险犹存

　　对于青岛这一“变通”的政策，上海中原地产市场分析师卢文曦持有不同看法。

　　他认为青岛人才共有产权房政策存在打“擦边球”的嫌疑，是偷换概念的一种做法。

　　首先，共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额；青岛城阳关于“共有产权房”的定义，叠加了“人才政策”，是针对企业与人才共同购买普通商品房的政策。其次，青岛人才共有产权房首付的做法本质上是扩大共有产权房保障范围，然后通过分期首付拉动消费。这表明了地方经济下行的时候寻求房地产产业拉动经济的惯性，很多城市经济转型遇阻，就是因为市场预期有固定思维，经济稍微不行就从房地产入手，这样也很难避免炒房投资资金进入楼市的隐性风险。

　　卢文曦认为，此前已经有多个城市在不断试探调控边界，荆州、淮安楼市调控政策的“一日游”也许还会重现在其他城市。背后折射的是地方政府对经济下滑的焦虑情绪。

　　统计显示，3月4日-4月23日期间，全国至少有10个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，购房端放宽的政策条款被撤回或调整。这也说明，涉及限购、首付等方面的政策调整仍然谨慎。

　　“从经济拉动的效用来看，房地产的确能起到一定功效。但是住房不炒是楼市调控的底线，所以对限购限贷的松绑还是敏感话题，尤其会助长投机炒作氛围。政策的出尔反尔反而不利于市场稳定。”卢文曦认为，如何突破央行首付政策也是一个问题。央行规定首付款不低于25%，目前有限购限贷的城市对于首付款比例均已加码提升。

　　前述青岛业内人士也提醒道，属于五至七层次的人才，在5年后要面临共有产权的回购，因此购房者需要综合考虑一下自己的收入情况和还贷能力， 5年以后能不能把首付还上。

　　央行：城镇居民家庭住房拥有率96%

　　4月24日，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，调查显示，我国家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%；金融资产占比较低，仅为20.4%。

　　该课题组称，于2019年10月中下旬在全国30个省（区、市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。从当前掌握的资料看，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。

　　我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套

　　调查显示，我国有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。这主要是因为多房产家庭在解决了基本住房需求后，更倾向于多元化资产配置。

　　调查显示，商铺及厂房等经营性资产是家庭资产差距大的重要原因。受调查家庭中，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。

　　家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产，其经营性资产占家庭总资产的比重为22.4%。

　　该课题组在报告中指出，城镇居民家庭资产配置高度集中于房产，金融资产占比低，金融资产负债率相对较高。调查显示，我国城镇居民家庭金融资产负债率为44.6%，其中，有负债家庭的金融资产负债率均值为85.3%，中位数为117.3%，半数以上的家庭金融资产负债率超过了100%。可见，居民资产负债率虽整体稳健，但是资产流动性较差，存在一定的流动性风险。

　　刚需型房贷家庭的债务风险突出

　　调查显示，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%，负债集中化现象明显，负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

　　城镇居民家庭净资产均值为289.0万元，分化程度高于资产的分化程度。与美国相比，我国城镇居民家庭财富分布相对均衡（美国净资产最高1%家庭的净资产占全部家庭净资产的比重为38.6%，我国为17.1%）。

　　城镇居民家庭资产负债率为9.1%，总体稳健，少数家庭资不抵债；居民家庭债务收入比为1.02，略高于美国居民水平（0.93）；偿债能力总体较强，偿债收入比为18.4%，居民家庭债务风险总体可控。

　　该课题组称，需关注两方面问题。一是居民家庭金融资产负债率较高，存在一定流动性风险。二是部分家庭债务风险相对较高，主要表现在以下几个方面：部分低资产家庭资不抵债，违约风险高；中青年群体负债压力大，债务风险较高；老年群体投资银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大；刚需型房贷家庭的债务风险突出。

　　课题组指出，受调查家庭中，总资产低于10万元的共有792户，这些家庭的资产负债率为30.7%，远高于其他家庭，其中有106户家庭的资产负债率超过了100%。这106户家庭多数无房无车，仅有少量存款，户主主要从事个体经营或其他职业，没有稳定收入，负债却相对较高，一旦遇到意外情况，违约风险较高。

　　从年龄来看，中青年群体负债压力较大，债务风险相对较高。户主年龄在26～35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。中青年家庭由于面临购房、成家生子、子女教育等多方面的支出压力，负债现象更为普遍，债务负担相对较重，偿债压力相对较大。

　　老年群体投资银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大。调查显示，户主年龄为65岁及以上居民家庭投资银行理财、资管、信托产品的均值为23.9万元，是总体平均水平的1.4倍，占其家庭金融资产的比重为34.8%，远高于其他年龄段水平。调研发现，尽管资管新规出台后理财产品不再保本，部分银行代理销售的第三方投资理财产品风险较高，但仍有不少居民认为在银行购买理财产品本金不会损失，实际投资风险与居民投资安全性预期存在较大差距。65岁以上的老年群体处于收入来源减少的人生阶段，将大量资金投资银行理财、资管、信托等金融产品，增加了投资及养老的不确定因素。

　　刚需型房贷家庭的债务风险突出。受调查家庭中，43.4%的家庭有住房贷款。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。相比之下，投资型房贷家庭的债务风险要小得多，其三项指标仅略高于平均水平。

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