[房企年报]华夏幸福“双核”加持：产业新城+商业地产

新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

新浪财经讯 4月24日，华夏幸福(600340,股吧)发布2019年年报及今年一季报，2019年实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%，归属于上市公司股东的净利润为146.12亿元，同比增长24.4%。得益于产业新城业务占比逐年提高，华夏幸福的毛利率和ROE也相继提高至43.7%和35.7%的水平。由于去年三四季度的销售回款大幅增加，账面资金达到430亿元，拟现金分红45.2亿元，连续五年股利支付率不低于30%，为股东提供稳定的回报。

过去两年，尽管华夏幸福的利润表成绩是一如既往的稳健且具有不错的成长性，但公司确实经历一段时间的困难期。2018年的水逆等来了平安，2019年的华夏幸福确实变了，产业新城将更聚焦，而商业地产，作为新玩家的华夏幸福却剑指中国最好。

战略定位的改变 新业务配合平安需求

平安集团在2018年和2019年两次入股、并成为仅次于华夏幸福基业控股的第二大股东后，公司董事会现有9名董事，其中两位由中国平安(601318)提名，吴向东作为联席董事长带领南方总部开始探索新业务。

自此，华夏幸福的战略也在悄然调整，正如发布会上董事长王文学所说，经过双方协商，公司的战略定位是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，而华夏幸福此前多年来的定位是“中国领先的产业新城运营商”。

这一转变在战术上则表现为，随着商业地产，城市更新项目等新业务的铺开，华夏幸福布局的区域，也将深耕都市圈外围的同时，逐渐深入到都市圈的核心区域，这一方面是都市圈战略的深化，也是对过往战略的补充和调整，这对公司丰富业务类型、强化核心竞争力，有着重要意义。

以往“产业新城+住宅”的模式将变成“产业新城及相关业绩+商业地产及相关业务”。

此外，华夏幸福与平安之间的合作关系也在过去一年发生了一些变化。从平安匹配资源投资、协助华夏幸福，转变为华夏幸福成为中国平安的重要战略协同企业，新业务将会配合平安的需求。

正如王文学董事长在发布会最后的祝福语：祝大家平安幸福！

产业新城的改变 战略再聚焦

华夏幸福产业新城及相关业务一直以来账面数据都是比较优秀的，对于公司的业绩贡献比重也越来越大。销售额及贡献营收、利润占比也明显提高，毛利润占比过半，公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升17.8%，其中5亿元以上的项目贡献率达85%；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。

环北京区域2019年实现收入579.79亿元，同比增长0.49%，环北京以外区域实现收入467.1亿元，同比增长 81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。

“都市圈”一直是华夏幸福多年来的战略逻辑的根基，围绕着都市圈的产业新城布局则是在这一战略上结出的果实。按照董事长王文学的话来说，2019年已进入了都市圈元年，华夏幸福当目前为止已经布局了13个省、15个都市圈。

与以往年报中强调产业新城模式新进入城市数的表述不同的是，华夏幸福认为自己的“3+3+N”布局已基本完成，且未来的思路则是战略聚焦、回归经营逻辑、提升经营质量优化杠杆。

王文学表示，战略再聚焦，一是区域聚焦，把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的区域不再投资。另一个是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，让核心业务时刻保持在战略实施状态。

孔雀城的改变 增加土地储备

2019年华夏幸福实现销售额1431亿，同比下降。这主要是2017年、2018年孔雀城取地相对不足，影响到了2019年的销售业绩，但作为主营业务的产业新城仍然保持了相对稳健的增长态势，整个产业新城的销售增长19%，占比也提升了7个百分点，特别指出产业新城的毛利润占比过半。

截至2019年末，华夏幸福总土地储备是1058万平方米，其中孔雀城886万平方米。而公司全年的签约销售面积都达到了1184.19万平方米。

孔雀城的土储策略确实存在调整的必要。

平安的到来后，资金问题本质上已不再是华夏幸福的核心矛盾，平安在一定程度上为华夏幸福的融资起到了提振作用。相较于2018年，孔雀城的拿地力度是明显提升的，边际改善情况非常明显。全年孔雀城新增土储45宗，共计515万平方米，总地价同比增长达到70%，管理层表示，2020年孔雀城将在合适时机增加土地储备。

一直以来，华夏幸福是凭借着产业新城的运营优势来获取孔雀城土地开发资源的，但由于产业新城开发周期长，运营资金多的特点，孔雀城的拿地力度始终都很小。现如今，一方面由于平安加入，资金面得到改善，另一方面，商业地产的开发运营也将为拿地提供更多一种渠道，包括城市运营的旧改项目，不再依赖于产业新城这一个“轮子”，土地储备有望逐渐提升。

商业地产的进展 要做中国最好的项目

业绩发布会上，吴向东表示，接下来华夏幸福工作的重心将从增量市场向存量市场转移。而其主要负责的商业地产则是存量市场最主要的体现之一。

华夏幸福的商业地产及相关业务在2019年从无到有，目前覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4座城市，其中年内落地了北京丽泽项目和武汉长江中心综合体项目。2019年商业地产及相关业务板块的收入为3086.9万元，这是华夏幸福年报中首次披露商业地产运营数据。2019年，华夏幸福已敲定为8个城市更新项目的前期服务商，项目全部集中在大湾区，其中6个在深圳。全年新增土地储备建筑面积达到171万平方米，吴向东称，公司2020年会有大的、好的城市综合体落地，康养和长租房也会全面展开，短短不到一年时间内，华夏幸福在商业地产的动作颇为迅捷。

吴向东作为国内商业地产的领军人，在发布会上放出豪言：我们要做中国最好的商业地产项目，最终成为最好的商业地产发展商、运营商之一，这是我们的目标。吴向东对于“好”的定义是：好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。

平安提供资金，持有股权，华夏幸福负责开发以及运营，有资金，有人才，有分工，平安幸福的故事才刚开始。