楼市惨烈一幕！史上最贵单价地王，亏本入市……

本文转载自公众号：“楼市参考”

文 | 潮哥

本文为楼市参考团队原创！

拿下地王四年后，上海静安单价地王，终于要入市了。但是入市价格却让人大跌眼镜。

据媒体爆料，4月24日，上海中興路一號正式拿下预售许可，首批入市房源平均单价约12.98万元/平方米。

首次推售228套房源，产品主打100平方米左右小户型房型，50平方米及210平方米户型产品数量均较为有限。

入市价13万元每平米，很高，对我们这些普通人，可以说是高不可攀，但相比于当时的拿地楼面价，低得可怜。

要知道，这个项目的地块，当年可是创下了史上最贵的单价地王，至今无城超越。

它位于上海市静安区中兴路，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。

去外滩、陆家嘴(600663,股吧)，也只需半个小时的车程。

周边的配套也非常成熟，有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。

2016年，地块被推出，引来群雄逐鹿。

当时的情况是，万科、保利、华润、恒大等18家房企纷纷下场肉搏，激战叫价了400多轮，最终被上海本地房企融信以110.1亿元的价格摘下静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，溢价率139%，这个价格刷新了全国的单价地王纪录。

不但创下了纪录，也带热了周边的房价。

当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价为7.5万元/平方米，地王诞生后一下子提到了9万元/平方米，显然周边的项目都想沾沾光。

周边楼面享受到了利好，项目自身却够呛。拿下地王后当年10月份，全国范围内掀起了大调控。

上海也成了调控最严厉的几个城市之一，限购限价限贷限售限商，全来了。

本想着高价卖出的融信，重压之下，扛不住了，当年12月份，便引入万科53.95亿元资本，将中兴路项目49%的股权与操盘权转给后者。

虽然有万科这个资本大鳄入局，但由于限价太严，项目一拖再拖，预售证领取也一延再延。

去年8月份，媒体就爆料，这个项目将以13万元价格入市，亏本卖出，以换取资金回流。

13万元，的确是亏本卖出。要知道，项目的楼面价大概是10万元，扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售楼板价达14.27万元/平方米。

再加上建造成本、税费、银行贷款利息等等费用，项目基本需要卖到18万元/平方米方可实现盈利。

着实讽刺，融信当年满怀信心拿下这个地王，本想买个高价狠狠赚一笔，没想到调控当道，最终赔了夫人又折兵。

可见，地王并不是这么好拿的。

当年，除了融信在静安拿下的这个地王之外，全国范围内还诞生了几百个地王。

有人做了统计，2016年地王之年，全国诞生了超350宗总、单价地王，堪称“地王年”。

其中，当年房价领涨全球的合肥诞生了32个，杭州诞生了30个，南京29个，天津28个。

这些地王，大多数要么还在忍痛手持，要么已经亏损甩卖了。

公开资料显示，厦门和上海地王有半数亏损，北京和杭州地王有七成亏损。

如杭州某地王项目，周边房价3.9万，拿地楼面价4.07万，即使首次开盘价为4.95万，也是卖一套，亏一套。

厦门很多拿了地王的开发商，多在亏本甩卖房子，其中包括了万科、融创等知名开发商。

此外，南京的河西地王、合肥的滨湖地王，都是亏本入市。

手持四年的上海静安地王，此时选择亏本入市，也是无奈。原因有二：

1、调控依旧，限价依旧，想要等待限价放开再入市，遥遥无期，只会亏得更惨。

2、今年的房地产市场行情，难有大的起色。

目前中国疫情虽然取得了阶段性胜利，各城市楼市逐渐回暖。但是，回暖也只是相当于一季度，要想回到2016年的成交量已是不可能，即便想回到去年的成交量，也不容易。

因为疫情影响全球之下，包括中国在内的全球各国经济遭受较大影响。我们虽然复工复产了，但海外订单受影响程度较大，经济复苏依旧吃力。

这种背景下，大家的收入下滑（2020年一季度全国居民人均可支配收入8561元，比上年同期名义增长0.8%，扣除价格因素，实际下降3.9%），即便贷款利率下滑，房地产市场成交量也难以大热。

以此来看，融信拿下的静安单价地王，早一点入市，便可以早一点止损，或者说损失得更少一些。

在如今的行情中，少亏便是赚。

包括静安地王在内的诸多地王亏损，意味着什么？本号以为：

1、意味着，管理层对楼市调控的决心没有动摇，且本轮调控周期比想象的要长得多。

尽管受疫情冲击，数十个城市调整了楼市调控政策，但是也只是在红线之内，适当让成交量回暖而已，一旦触碰红线，不是被收回，就是被约谈。

青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、淮安，均是前车之鉴。

2、冒进拿地的激进模式，已经不符合如今的时代。

2016年地王满天飞，是处在大火大热的牛市中。当时的开放商们想在牛市中赚一笔，即便遇到调控，扛个两三年，只要成功穿越周期，仍会赚到。

但是，从目前的形势来看，调控很有可能长期化，毕竟中心城市，尤其是北上深的房价，太高了。

这打乱了很多房企的计划，让他们吃不了兜着走了。同时也意味着，大涨暴涨的牛市，未来相当一段时间里，很难再上演。

没有大牛，激进拿地，就是找虐。