数说产业 | 物流地产回报率超越商业和住宅，房地产开发依然占据主导

产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体，围绕区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展所开展的一系列市场化经济活动的总称。

产业地产的前身，是工业地产。直到2003年，才转变为产业地产。从早期的厂房到如今的科研基地、产业园区，经过四十多年的发展，产业地产的道路越走越宽。

和讯网联合赛迪顾问，发布《2020中国产业地产产业创新与投资趋势》。本文仅提供报告核心观点，完整报告请扫描文末二维码，前往百度网盘下载。

产业环境：一二线城市用地收紧新兴产业态势向好

相比住宅、商业地产领域的总量及结构性过剩，在我国城镇化进程加快、产业升级、区域产业利好政策频出的多重推动下，产业地产市场发展相对活跃，产业园区、产业新城等建设的力度明显增加。相比于2018年，2019年一二线城市工业用地整体呈现收紧态势。

2014-2019年中国一二线城市工业用地成交面积

数据来源：各市自然资源局，赛迪顾问整理

在复杂多变的外部形势下，2019年国内战略性新兴产业仍保持稳定、向好发展态势，持续引领经济高质量发展。上游战略性新兴产业的发展为下游产业地产行业奠定扎实基础，一大批人工智能、5G等科技园区涌现。

2016-2019年中国战略性新兴产业增加值增速

数据来源：国家统计局，赛迪顾问整理

在资本市场，产业地产得到了私募基金的充分认可。其中，物流类地产运营成本低、客户结构简单、租赁期长、现金流稳定、投资回报率高，尤其受资本市场认可。平安不动产、银证基金、嘉民基金等一批私募基金，以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张。

一线城市地产项目投资回报水平

数据来源：赛迪顾问，2020年2月

产业分布：市场主体背景各异项目集中在五大城市群

据不完全统计，截止2019年底，国内参与产业地产项目运作的市场主体超过110家，背景各异，水平参差。目前，市场主体类型和数量仍在增多，实业资本、金融机构等纷纷入局。

其中，总部位于北上广深的企业总数共计70家，占比超过60%，其余企业则分布在南京、武汉、长沙等新一线城市，以及城市群中心城市周边各区域。

2019年中国产业地产企业总部分布（个）

数据来源：赛迪顾问，2020年2月

国内产业地产项目，据不完全统计共有233个（以官网披露为准），主要分布在京津冀（53个）、长三角（68个）、珠三角（35个）、长江中游（40个）和川渝地区（11个）这五大城市群。此外，在昆明、青岛、长春、海口、贵阳等地均有多个产业地产项目。

产业现状：房地产开发仍据主导收入盈利两级分化

由于产业地产仍处于起步发展阶段，多数参与主体多为开发、招商、运营全产业链参与，收入尚未能明确拆分。因此，本文尚不做区分。

此外，由于三、四季度为行业重点发力周期，半年度或三季度数据不能反映全年情况，在2019年年度数据尚未完全披露的情况下，本文采用2018年年度数据进行分析。

数据来源：wind，赛迪顾问

从数据来看，行业内超过七成的上市企业收入来源仍以房地产为主。与此同时，其他房地产收入占比低于50%的企业中，主要营收也并非产业服务，而是工程建设或其他多元化业务。产业地产行业仍不能摆脱“地产主导模式”。

2018年中国产业地产行业上市企业（已披露）房地产销售及租赁占营业收入的比重

数据来源：wind，赛迪顾问

此外，产业地产企业的收入规模与盈利能力呈现严重两级分化的趋势。2018年，行业内上市企业营业收入、利润规模分布在5亿-900亿元，1000万-200亿元，呈现巨大的分化。其中，净利润规模超过30亿元，乃至百亿元的企业多为地产背景类，其余则基本为城投背景类。

2018年中国产业地产行业上市企业营业收入（亿元）

数据来源：wind，赛迪顾问

2018年中国产业地产行业上市企业净利润（亿元）

数据来源：wind，赛迪顾问

产业未来：向轻资产模式转型??加大一二线工业土地储备

相比于商业用地，工业用地价格优势更加明显，且在一二线城市可设计的低密独栋类型产品的稀缺性更强。2020年，一二线城市工业土地将集中调规增容，并收紧向园区平台的供给，产业地产商应加大工业土地市场储备。

2019年一二线工业土地出让面积前十城市

数据来源：赛迪顾问

境外园区投资，以企业自发投资为主，市场化园区开发平台有待介入，为国内城投公司、园区运营商等拓展海外业务提供了机会。根据国内企业海外投资集中度，可重点关注俄罗斯、越南、老挝、阿联酋等“一带一路”区域。

从行业来看，由重向轻的战略创新正在开展，轻资产模式或将成为未来的主要趋势。但轻资产运营必须在战略上摆脱对“招商人员”的依赖，注重以产业数据为核心的“招商工具”的开发与应用，注重已沉淀客户的深度互动与潜在需求挖掘，注重“招商方法论”的提炼和传承。

图 10国内大数据招商引资平台及企业

数据来源：赛迪顾问整理

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