环京楼市暗流③|这里有一份北三县最低购房门槛明细，请查收

　　“XX先生/女士你好，最近京津冀健康宝互认啦，五一假期也来啦，您考虑来北三县（燕郊/大厂/香河）看看房吗？最近价格很合适。”

　　在北京工作的年轻人，不知道你们最近有没有收到来自北三县房产销售的电话？沉寂了两三年后，北三县楼市似乎正在小范围迅速复苏。

　　4月30 日下班后，廊坊市政府公布的一纸关于深化户籍制度改革意见的文件掀起小风浪。北三县不少房产中介朋友圈随即都是：要不要来我们这落户/买房？

　　虽然文件显示北三县依旧是三年社保才可以买房落户，但落户/置业环京又被拿出来讨论，热度上升了一格。

　　小编早在京津冀健康宝还未互认之时，到燕郊踩了几个盘，彼时代理案场的销售大多还处于比较慵懒的状态，4月初刚复工。工作在燕郊某房产代理商案场的销售王姐表示：“从过年间疫情开始，基本没人看房，也没成交，不过最近打电话咨询楼盘的人变多，但看房的人依旧很少，来电咨询的客户第一句话普遍都是，”我来看房回京需要被隔离吗？”　　

下午三点的燕郊102国道，人流稀稀拉拉，道路两侧都是房产销售门店

　　不过京津冀健康宝互认后至今，小编得知，已经有人从北京到北三县看房，售楼处不再冷清。北三县中热度比较高的燕郊，也传来成交上涨的消息。

　　来自北京中原统计数据，2020年一季度，燕郊住宅市场环比量价齐升，成交套数环比上涨了170%，成交均价为2.05万/平米，环比上涨了11%。燕郊住宅的成交金额为9.87亿元，环比上涨了237%。

　　在廊坊市政策文件以及在央行放水流动性宽松的背景下，楼市似乎开始暗流涌动。冰冻很久的北三县楼市真实状况是什么？对于刚需而言，上车北三县，又需要付出多大成本？

　　北三县的门槛有多高？

　　北三县的客群，大多承载着来自北京上班族的刚需。位于三河市的燕郊是往返北京与北三县最近的地方，北漂歌手黄明志与王力宏合作的一首歌中，唱出了这样的燕郊：

　　他住在燕郊区 残破的求职公寓

　　往返在九三零号公路 内心盼着奇迹

　　这仅是居住在河北的北三县人群的一部分写照，在90度对购买北三县楼市人群调查中，投资北三县的客群也大有人在。那么，在最靠近北京的城市安家，要拿出来多少钱？

　　

　　我们分别盘出位于三河、大厂、香河共29个主流在售楼盘，上图中字体标红的5个盘是40年产权的商住公寓。表格中的均价与最低上车门槛，都是小编逐一与中介和项目销售调查核实得出（截至4月26日的售楼处销控情况）。

　　本着刚需上车的原则，我们按总价从低到高给这些楼盘分了三个“档”。北三县总价100万内可以上车的楼盘占32%；总价100至200万之间的楼盘占41%；剩下13%就是超过200万的楼盘。最贵的是来自华夏幸福(600340,股吧)打造的独栋别墅项目——孔雀城九十八玺，打底每套总价900万，“楼如其名”，一共98栋。

　　说到这，不得不说下北三县主流的住区——三河的燕郊、香河、大厂的职住区别。今年3月，《通州与北三县协同发展规划》发布后，除了深入推进通州区与北三县协同发展，文件中，三河、大厂、香河，都有不同侧重的规划。

　　从位置上看，按照离北京东三环国贸的距离，由近至远分别是三河的燕郊、大厂、香河。燕郊发展比较成熟的燕顺路附近楼盘到国贸的驾车距离是30公里，这个路程，甚至小于从国贸至北京的昌平、房山等远郊地，位置、价格优势凸显，但劣势也很明显：地小人多、暂无地铁，通勤路上可能堵到怀疑人生。

　　虽然大厂、香河相对距市区较远，房价依次要稍低于燕郊区域。但地产营销人韩乐认为，大厂更有发展潜力，大厂中心离位于通州的北京市政府仅20公里左右。韩乐提出，大厂没有经历过燕郊的“大开发时代”，有更多空闲用地，未来还有很多拓展空间和想象力。

　　但并不是最便宜的楼盘就不值得买(300785,股吧)，最贵的楼盘就没有坑。所以小编为盘的“档”分别作出了分析。本着不做种草文的宗旨，跟粉丝分享下，上车燕郊的情况。

　　北三县的公寓值得买吗

　　100万以内可上车的盘有10个，这其中40年产权的公寓占到一半。10个100万以内的楼盘，只有1个位于燕郊，是三湘印象(000863,股吧)海尚城的40年公寓项目；2个位于大厂，分别是最近比较火的世茂城市集合40年公寓项目、以及潮白河孔雀城中央公园项目；剩下7个100万上车的项目，都位于香河。

　　总价100万以内的香河项目，单价从8000-13000元/㎡不等，不过单价最低的大运河智慧中心以及整个北三县上车总价最低的绿地·京21区都还是40年的商住项目，香河由于位置距北京最远，每平房价相对燕郊、大厂都便宜1万元左右，也是北三县热度最低的区域。

　　北三县的公寓最大优势就是便宜,但值得买吗？

　　放眼全北京及周边刚需市场，便宜就是“硬需求”，公寓可能是刚需上车的无奈选择；由于总价低，也可能是投资客的盘中餐，不过韩乐提醒，北三县的公寓基本没有投资价值。

　　

　　也没有人实心推荐刚需购买公寓产品。首先公寓产品二次买卖的税费高，不容易转手；出租的租金也不会太高，毕竟北三县周边配套还不够完善，如果长期投资，靠房租的投资回报不理想。所以解决自住，公寓可以；但瞄准北三县公寓的投资客，还是歇歇吧。

　　

　　以100万以内总价，唯一在燕郊的商住项目、明年交房的三湘印象海尚城为例，最便宜的户型建面62㎡、最低总价75万，打造成复式LOFT、毛坯交房，首先最低的装修成本就要再加10万元左右，可以出租基本要等到22号线建完，再次拉长了回报的等待期。自住的话，4.5米挑高或许是一个诱惑，但从燕郊主城区穿越孤山营村，超过10公里的距离会破灭安家环京的美好幻想。即使22号线落地，项目距离高楼站仍有3.4公里。

　　看来手握100万，最要小心选房，选楼盘和人生一样，一不小心就可能踏入陷阱。

　　

　　上车北三县的主流总价：100-200万

　　

　　这个价格段，是上车北三县的主流价格。16个项目，大厂、香河、燕郊的项目各占5个。上车燕郊新房决心明确的客群基本都在这档了，这5个燕郊的项目都是比较主流的楼盘。细挑挑，燕郊还有几个这个档的新房。

　　这之中上车总价最低的水榭花城，在燕郊北部，离主城区超过10公里、但离顺义检查站仅4.5公里，所以这部分的客群大多来自顺义、望京商圈。小区绿化率35%，环境不错，但周边环境显的荒凉一些，均价18500-21000元/㎡之间。发展需要时间，适合自住客长期持有。

　　

　　碧桂园时代城是考虑燕郊人群的人都熟知的项目，总价更便宜、均价更高的中兴和园也在附近，就是燕郊目前商业配套最完备的燕顺路附近区域。碧桂园的精装交房，可以满足着急入住的刚需，但项目95年拿地，目前产权仅剩45年左右。中兴和园距离京秦、京平高速更近，毛坯交房，一居室均价最高，约25500元/㎡。

　　另外，这两个项目所在的燕顺路区域，虽然楼盘众多，生活配套也很完善。但这一区域地势低洼，大雨过后，地面积水严重，出行易造成麻烦。

　　另外，小编在踩盘过程中受到销售极力推荐的楼盘——盛恒时代，也在这一档中。公寓均价15000元/㎡左右，住宅均价23000元/㎡左右。卖点是距离燕郊火车站、未来京唐高铁站近。不过有业内人士表示，优点是离交通站较近，但再结合燕郊国道附近小区的品质，项目不具备增值优势。另外，据小道消息，盛恒时代给中介的提成渠道费用要高于其他项目基本水平。

　　所以，买房需要全面判断，目前北三县的选择很多。在总价100万-200万的楼盘中，5个大厂的楼盘，除最低总价107万的孔雀城悦府，其他4个楼盘距离北京市政府的距离都大概20公里左右，最低上车总价在120万--145万之间，也是可考虑的名单。

　　200万以上总价项目长什么样

　　最后4个超过200万项目，3个最低总价都控制在230万以里；最低总价980万的孔雀城九十八玺，小编也好奇什么样的客群买。

　　剩下的，均价从低到高的嘉都、港中旅、御东珺璟都是燕郊品质比较高的楼盘，都是现房。嘉都的环境、户型都比较优质、万科物业，在燕郊北部，均价在2200-23000元/㎡左右。

　　

　　港中旅·海泉湾位于燕郊南城，央企开发品质优、打出学区房、地铁近、与通州一河之隔的概念，均价轻松超过23000元/㎡，但小编多年居住在燕郊的朋友听到这个均价后表示，配套需要等待发展。另外，小区容积率2.45，如果选择的楼层、楼栋不合适，需要注意采光问题。

　　北京社保能买燕郊盘，是个“坑”吗

　　综上得出结论，100万以内，上车40年公寓可能性大，但投资回报堪忧；100-200万这道坎，可选择比较多，但还需要根据不同需求做取舍；200万以上的楼盘，主打质优，但性价比需斟酌。

　　

　　目前，北三县的热度火了些，加上那份落户文件，煽动起了北漂刚需和投资客的热情和焦虑。不过也有网友吐槽：“落那里户口干嘛呢？参加高考吃亏用？”

　　

　　90度打听到，“430廊坊文件”出台后，有“落户类业务中介”承诺“大专学历交钱即可帮忙落户燕郊”。但具体的落实目前还未敲定。

　　关于购房资质，此前中介都表示，北京社保即可购买燕郊新房，项目交房后大概2年拿到房产证。大厂、香河还在更严格的试探边缘，单解决一个购房资质的价格需花费8-10万元左右。

　　

　　为了卖出房子，更有中介跟购房人表示，现在先买好房子，官方6月不出放松政策就退房！

　　

　　这是多么重的一份承诺！其实，买房，还是要量力而为，想入场的人更需要谨慎；着急买房但无资质的人群，更要小心后期可能发生的维权情况。

　　北三县房价会暴涨吗

　　五一假期，很多北漂或投资客可能都跑去北三县看房了。但买房需要认真做功课，有位实在的中介朋友还是建议：不急这一时。

　　最后，北三县的房价今年会暴涨吗？地产营销人韩乐的判断是：不会。目前北京市场依然没有完全恢复，环京市场启动跟北京市场有很大的关联，只有北京市场火起来之后，环京才能变好。但目前的确是买房好时机，环京在沉寂很久之后，可以考虑入手。但是，“反弹”、“量价齐涨”，不会这么快到来。2020，北三县的春天可能会来，但不会是夏天。

　　京津冀健康码还没互认那晚，小编结束踩盘已经晚上9点多，燕顺大街和从北京回到燕郊的路上车流如织，出京也还需要一一验证身份。

　　彼时刚下过一场大雨，整个北三县，在等一个好天气。