学区房最后的疯狂！上千万的老破小学区3小时抢光，还值得买吗？

　　花1000万买一套西城区小户型，100%对口到一个牛小，比如宏庙小学，大概率直升北师大实验中学，重点高中之后出国留学或者985大学，基本就是一条精英教育的康庄大道。之后还能转手卖掉，对于很多中产“前浪”来说，这是颇为理想的选择了。

　　近期，学区房的相关新闻又点燃了不少网友的情绪。《北京实施“六年一学位”“多校划片”等措施，降温学区房》、《五一假期18城二手房日度成交量同比增60% 北京涨幅居首》，两条新闻连起来看倒是有点因果关系。

　　4月30日，小长假前夕，北京市西城区发布了一则新规，宣布西城区从2020年7月31日起将执行多校划片政策。作为北京优质教育资源最集中的区域之一，西城区的政策变动，引发市场快速作出反应。

　　北京实施学区房新政

　　西城区的这则新政，有几点值得关注：

　　（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

　　来源：北京市义务教育入学服务平台

　　以往北京西城区，都是“单校划片”。即一所小学对应固定的片区，小学对应直升的中学。换句话说就是，只要你拥有一套学区房，就可以锁定学区内的优质教育资源。学区房的溢价价值就在这里。

　　然而，“多校划片”新政实施后，不管你的房子在哪儿，所谓的直升就不存在了，全部打乱之后用电脑派位。一个小区可能对应多所小学初中，就算你买了这个小区的房子，也不确定到底能不能上重点学校，很有可能被派位到普通学校去。

　　值得一提的是，这项新政的截止日期是7月31日，也就意味着，如果能赶在7月31日之前，落户学区房，还会按照单校划片的老办法分配学校。

　　最后的疯狂

　　留给北京家长的时间不多了，有想法的迅速行动了起来。据贝壳研究院统计显示，“五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%，尤其是金融街(000402,股吧)和德胜片区。而由于学区房大量交易带来的交易结构变化，也使得区域成交价格呈现上浮态势。

　　安居客的数据统计显示，西城区今年的二手房价格稳定在12万/㎡。以目前西城区的房价水平，一套房的总价随随便便上千万，一旦学区被打散，10%的房价波动就是价值百万的差别。

　　今天下午，小编在某中介网站查询西城区二手房价格，丰汇园小户型46㎡房源也要千万以上，均价23万/平。这个单价，足够“媲美”豪宅了。

　　“价格倒是没有涨多少，但是卖得特别快”。当小编以购房者身份问起近期丰汇园小区的交易状况时，某房产中介机构经纪小林如是说。“大家都想在7月底之前搞定，你懂的。”

　　丰汇园小区，房源已下架。图源：链家

　　即便如此，学区房也是要抢的。据每日经济新闻(博客,微博)报道，5月4日到5日中午这36小时内，丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8-10套。

　　北京优质教育资源集中，东城、西城、海淀三区几乎占据了全市过半的好学校。相比东城和海淀，西城区是最后实施多校划片的区域。

　　“考虑慢的话房子就没了，”小林说道，当小编表示预算不够的时候，“那就不要考虑宏庙小学了，西单或者奋斗考虑一下吧，西单也直升实验中学的”，紧接着小林又介绍了两套房源，价格分别为790万和825万，也就是说，西城区重点小学的入门门槛在800万左右。

　　图源:电视剧《小欢喜》

　　花1000万买一套西城区小户型，100%对口到一个牛小，比如宏庙小学，大概率直升北师大实验中学，重点高中之后出国留学或者985大学，基本就是一条精英教育的康庄大道。之后还能转手卖掉，对于很多中产“前浪”来说，这是颇为理想的选择了。

　　各地学区房之现状

　　熟悉楼市的朋友都知道，每年第一季度都是学区房交易最频繁的时候。这个季节，为学区房奔走的不仅仅是北京的家长。

　　据浙江新闻报道，今年4月，杭州二手房成交10232套，环比上涨62.6％，创近两年新高。在疫情影响下，近两月也成为了杭州学区房的置业高峰期。

　　“带看量有着比较明显的提升，五一假期每天有7、8组客户要接待。”某房产中介表示，“成交量也比去年这个时候增长了不少，一些优质的小户型房源挂出来，客户看了一两次就下定了。”

　　特别是杭州实行公民同招以来，由于民办摇号招生的不确定性，像保俶塔实验学校这样的九年一贯制学校深受家长青睐，周边小户型的学区房挂牌单价大多在8万以上，比之前涨了不少。

　　同样火热的还有深圳。“学区房最近都卖疯了，好一点的出一套马上成交一套，有的小户型对比去年甚至一平米涨了好几万。”一位深圳房地产中介人士说。

　　“整个深圳市场，这几年来优质学区房的价格涨幅最大，成交也旺。”中介表示：“拿附近的愉天小区为例，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学区，成交价超过13万/㎡，去年这个时候也就每平方米不到9万。”

　　图源:电视剧《小欢喜》

　　放眼上海，这两年最出彩的板块莫过于浦东前滩。毕竟，前滩坐拥冰厂田幼儿园和九年一贯制的华师大二附中，这样优质的教育配置整个上海都不可多得。

　　无论是晶耀名邸、东方逸品，还是今年4月刚刚开盘的东方惠礼，前滩每逢新盘入市，都会引发购房者的追捧。即便是在东方惠礼无法确定学区的情况下，很多购房者还是选择“无脑购入”，“就当为了孩子赌一把，我的选择不多了”，小编一位刚刚购入东方惠礼的好友坦言。

　　“多校划片”能为学区房降温吗？

　　房子和子女教育，可以并称为中国家庭的两大使命，尤其是当二者结合在一起的时候。对于很多家长来说，要让“鸡娃”变“后浪”，那就必须买一个好的学区房。孟母三迁的故事告诉我们，居住环境中教育的重要性，从这一点看，在能力范围内买学区房无可厚非。

　　近年来，为了平衡教育资源，教育部陆续出台了一系列措施。“多校划片”为学区房降温，效果仍值得期待。不过只要有学区房这个概念在，“多校划片”只能降低房子拼学位的概率，并没有从根本上改变学区房的附加值，毕竟还有抽签摇号的资格。

　　以前，花高房价就能得到名校资格，现在不能100%保证，黄金地段的学区房可能会适当降价。未来，多校划片可能是大势所趋。如果是长远考虑，不妨考虑区域的综合水平，以及城市发展重心和方向等。

　　上海房地产研究院总监严跃进表示，北京西城区此次政策体现了当前学区改革的重要导向，即通过限制学位和随机分配学区的方式，使得部分二手房的买卖降温。在过去的情况下，为了确保可以获得较好的入学名额和机会，很多购房者会选择部分户型小的学区房，这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。而通过此类学区的政策调整，客观上为学区房降温。同时也改变了教育的方式，促进教育教学资源更加合理配置，对于促进教育公平和房住不炒等都有积极的作用。