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学位房,不要污名化了

2020-05-11 08:41:39 和讯房产  李宇嘉

学位房,不要污名化了

  2020年,教育改革“大限”来临。改革要落地的内容,12个字可概括:

  ·多校划片

  ·公民同招

  ·随机派位

  简单讲一下,“多校划片”针对的是“单校划片”。“单校划片”下,某学校对应某个(某几个)楼盘,只要买了名校对应的楼盘,小孩就能100%入读这个学校。现在,名校对应学区范围扩大,房子和学校不再“一对一”挂钩。划片范围内任何楼盘的住户,都可以申请片区内的学校。

  “公民同招”,针对的是原来的“先公后民”。在上海、广州等,民办教育质量很高,但要考试(俗称“掐尖”,对片区没限制)。很多家长拿学位房对应的公办学校做“保底”,全力冲刺优质民办学校。考不上,再退而求其次,去公办上学。现在,公办民办同时报名,你只能选一个。

  “随机派位”,针对的是对口直升。原来,幼升小也好,小升初也好,对口学校全部录取。新规下,凡是划片范围内的学校,都可以申请。大家都想上好学校。怎么办?摇号!摇中的上名校,摇不中上普通学校。现在,即便买了学位房,可能也上不了好学校。那么,学位房还值钱吗?

学位房,不要污名化了

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  近期,国内教育质量最顶尖的北京市西城区,吹响了教改的号角。从今年7月31号开始,家长买房以后,小孩申请读小学时,不再对应登记入学划片学校。于是乎,“消灭学位房”、“学区房价值毁灭”等媒体文章,铺天盖地地传播。笔者所在的广东,广州和深圳也开始行动了。

  广州教育最强区——越秀,早已启动了“多校划片”,共划分了11个大学区。每个片区内,多个小学对应多个初中,有好有差。朋友告诉我,某知名小学对口的初中,多为老牌学校,但也不一定百分百直升。2019年该校小学毕业生中,居然有近1/3的被划到了第二档次的初中学校。

  作为教育“后起之秀”的天河,一直在搞“对口直升”,近期一则预警,吓坏了众多虎爸虎妈们。由于优质学位供不应求,天河区小升初从2026年开始,不再保证100%“对口直升”了。在深圳,龙华、宝安共享学区、分享学区搞的风生水起,给那些未买学区房的家长,多了一份上名校的希望。

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  小A的女儿2022年上小学,他刚买了广州天河北的芳满庭园,40方一房一厅,算中介费共260多万。中介说小区对口华景小学,“小升初”对口广州113中学,小学和中学都是天河北第一档。他去网站查了,也问了小区老住户,确实是对口直升。担忧的是,政策变了,自己女儿还能不能上学。

  我告诉她,天河北是成熟片区,也不是拆迁多的老城区,没有太多新增楼盘,房屋变动不大,学位供需基本稳定。过去,单校划片原则下,也遵从“就近入学”原则,现在搞“多校划片”,电脑自动匹配的,首先就是这些老住户。只不过,对华景小学这样的名校,其他楼盘也可申请。

  届时,估计学位是不够的,怎么办?按“就近入学”的原则,优先安排“人户一致”的申请,也就是儿童及监护人居住地及户口,都在买的这套房子里。安排完之后还有剩余,摇号分配,未申请上的,则继续按“就近入学”原则,统筹到片区内其他学校。所以,假设原来单校划片下,A楼盘对口A小学,现在“多校划片”,若A楼盘没能申请上B小学,估计最后还会回到A小学的。

  一般来说,“幼升小”有3平方公里的覆盖范围要求,电脑匹配学校时,目前的划片规则会大概率被采用,不确定的是初中。初中学位匹配时,原则上居住地距离学校5公里范围之内,但现在很多学校有寄宿条件,加上学位需求暴增,划片范围扩大了。所以,2028年小A女儿读初中,可能无法入读113中了。我告诉小A,先把小学落实了,更长远的很难考虑到。另外,天河北片区内基本没有太差的学校,不要太顾虑了,小学成绩好了,不愁读个好初中。

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  悠悠的父母,为了省心,消除未来“小升初”的不确定性,在2016年越秀区搞多校划片时,就买了华侨新村。这个楼盘是老了点儿,但对口九年一贯制的华侨外国语学校,在广州外语类学校里排第三(仅低于广州外国语学校、天河外国语学校)。学校尽管也纳入了多校划片,但初中部优先选择小学部毕业生申请。当然,录取前有外语综合测试,不合格的可能就不录取了。

  但悠悠的父母自信满满,幼儿园阶段,悠悠就报了EF幼儿英语,一直到小学。悠悠的父母告诉我,如果打算出国的话,外国语学校还是不错的选择。悠悠的父母告诉我,除了外国语类,广州还有很多九年一贯制的学校,如越秀区八一实验学校、海珠区的绿翠学校、“铁一系”、“育才系”,往往是优先招收自己系统内的小学,肥水不流外人田,然后才接受划片内的申请。

  说起“铁一系”,在广州番禺大学城当老师的同学老钟,近期把番禺老城区市桥的房子卖了,换到了大学城的亚运城。因为,老城区没有好的初中,前几年亚运城楼市一直不温不火,市政府、区政府要把这个片区激活起来。于是,铁一系一下子就在大学城建了2所初中——铁一天峰和铁一天成,真的很大手笔。除了满足铁一小学的升学外,主要就是为亚运城业主们子女上学。

  老钟深谋远虑,现在亚运城房价很低,只有2.4万元,不远处的番禺大道北和万博商务区,已经到4万元多了。自己小孩上了初中以后,就把亚运城的房子卖掉,再回到市桥去居住。因为,市桥生活氛围好,岳父母舍得不得街坊们。这样一波操作,老钟觉得升值上学两不误、两头赚。

  政府为拉动新片区,往往以学位带动商品房市场需求。但是,还有一种可能,房子卖的太快,学位跟不上。多校划片后,本来够用的学位紧张了,比如广州荔湾的广钢新城。小璇女儿下半年要上小学一年级了,前2年听了笔者的建议,卖掉了荔湾老城区的房子,提前买了广钢新城某新盘。

  开发商宣传海报称,业主子女可入读省实在该楼盘的分校。小璇算了一下,这个盘的价格要比旁边非学位的其他新盘,足足高出了2万元。小璇咬咬牙认了,毕竟省实小学、中学的学位很诱人。但买了以后才发现,省实小学优先分配给华发中央公园项目的业主,然后才给一路之隔的这个新盘。

  本来,华发项目未完全交付,这个盘的学位需求,也能满足,但现在多校划片了,按3公里的“就近原则”,广钢新城多个楼盘都能申请,都有机会入读省实。问题是,如果省实摇不上,有可能被统筹至村级小学——鹤洞小学。小璇说,当初应该比对一下省实学位数和覆盖的楼盘业主数,判断多大概率能获得学位。所以,多校划片下,新盘开发多的片区,学位房是有风险的。

学位房,不要污名化了

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  笔者原同事老施,早年在深圳买了龙华水榭春天第5期,业主子女可对口入读龙华名校——深圳高级中学北校区(九年一贯制)。近期,老施咨询我,多校划片来了,还能对口入读吗?我咨询了一下,龙华深高北与玉龙学校、民治学校和龙华实验等组成大学区,先“单校划片”,再多校划片。也就是,先满足原来单校划片下的需求,有剩余,再满足其他楼盘的需求。

  近期,接受很多咨询,总结下来有这么几点,供大家参考:

  一是原来“单校划片”,坚持就近原则,A楼盘对应A学校。现在,“多校划片”,还要坚持就近原则。你申请学位,在报名系统中录入相关信息(包括学籍、户籍地址、居住证地址等),电脑派位,A楼盘大概率还是对应A学校,因为A楼盘离A学校最近。

  二是“人户一致”是第一顺位,优先满足第一顺位的学位需求。也就是,儿童及监护人的居住地、户籍地,都落在购买的房子里。即便是北京西城区的教改新政,“买房不再对应登记入学划片学校”,但电脑派位时,还得按照“人户一致”是第一顺位的原则。第一顺位不够了,就有第二顺位。西城将“儿童本片区户籍+四老(外公外婆爷爷奶奶)产权住房”作为第二顺位。你看,房子还是重要的权重。

  三是其他顺位原则,比如买房的时间、落户的时间、缴纳社保的时间,办理居住证的时间等。买房越早(当然得靠近学位),落户时间就越早,这就相对于其他人,在享受学位上领先了一个身位。

  四是公民同招,民校必须就近招生(广州规定不低于50%,另外50%可以掐尖)。想读优质民校,买名校周围的房子也是一个选择。另外,包括广州在内的大城市,很多名校是新楼盘配建起来的,比如广州的睡城番禺,一直被公办学校遗忘,开发商不得不自建民校,提高教育质量,让自己的房子卖个好价钱。经过多年培育,开发商相互竞争,这些民校开花结果,很多其他片区的家长慕名而来。不过,这些学校还是先要满足本楼盘业主需求。

  总之,“多校划片”,大片区内,任何住户都可以申请好学校的学位,看似削弱了学位房的作用。但大家想想,从“单校划片”到“多校划片”,优质学位并没有增加,如何“粉蛋糕”?主要还得靠房子。不是说靠房子来分就是最好的,而应该说,除了房子,找不到更好的分配方式。

  现在,各大城市都在搞集团办学、建分校、合作办学等,希望能把优质学位的蛋糕做大了,这个路子是对的。但是,十年树木,好学校是需要培养和积淀的。最后,不管如何培育和积淀,优质教育资源总是稀缺的,这在全球都是共性。通过学位房来分配,这是次优的方法(没有最优)。

(责任编辑:徐帅 )
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