强力布局二线核心城市 2020年将会是金科的爆发之年吗？

　　2020年伊始，突发的新冠疫情对各行各业均带来一定的冲击。特殊时期，金科股份(000656,股吧)逆势而上，在土地市场上频频发力。

　　据市场公开信息统计，今年以来，金科已经在全国拿下34宗土地。自2017年6月金科提出“2000亿元战略规划”后，便围绕着“四位一体”、“合作共赢、合伙共生”等发展思路，销售金额从2017年658亿元大增至2019年1860亿元的同时，产品、品牌实现全面提档升级。

　　值得一提的是，2019年金科业绩说明会上,金科也曾强调对于2020全年2200亿元业绩目标不下调。此番逆势发力，也是该硬核表态的印证，积极补仓，寻求超车。

　　积极布局二线城市

　　今年1-4月，受疫情影响，楼市一度降温明显。中指院数据显示，今年前4月TOP100房企的销售规模同比下降15.2%。随着疫情减弱，各个行业有序复工复产，4月以来房地产市场已然呈现持续复苏的态势，楼市供应稳步放量、成交也随之显著回升。

　　复苏向好的经济大环境下，全国土地市场也逐渐恢复正常供地节奏，部分房企已开始加大土储，寻求弯道超车。其中，金科股份表现尤为亮眼，其明显加大了在核心城市的投资力度。

　　据了解，金科近年来坚持省域深耕战略，以“二三线城市为主，一四线城市为辅”投资布局，轮动投资。公开信息统计，今年1月以来，其先后通过公开招拍挂方式在苏州、徐州、佛山、沈阳、长沙、成都、重庆等城市获取大量优质土地；而在“四位一体”协同发展战略框架下，还通过产业、收并购在无锡、合肥、徐州、沈阳、贵阳获得优质的项目。

　　兴业证券(601377,股吧)发布的金科一季度项目获取情况分析显示，公司仍保持较强拿地力度，新增土地26宗,下降25.6%，拿地均价为3609元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为41.3%，2019年全年此比例为48%。值得注意的是，公司加大了二线城市布局，二线城市拿地金额占比提高至55%，三四线占比为45%。

　　分析认为，在疫情影响下一季度全国土地市场供求规模双双大幅下滑，金科拿地仍如此强劲则与持续的高增长业绩有关。财报显示，公司一季度营收和净利润分别实现18.96%、57.13%的增速。

　　据华泰证券(601688,股吧)发布的研报，2020年第一季度总体重点房企营收同比减少5%，归母净利润同比减少41%，这也更为凸显金科股份一季度“开门红”的可贵之处。

　　在4月份举行的2019年业绩说明会上，金科股份总裁喻林强曾表示，公司目前没有调整2200亿元年度目标的打算。

　　业绩背后存多个支撑

　　不调低年度目标的背后，一方面缘于对国家经济好转和房地产走势充满信心，今年是全面建成小康社会和十三五规划的收官之年，党和政府对于拉动经济的决心和信心不能忽视；而疫情只是抑制了房地产市场的短期需求，随着疫情负面效应递减，复苏也将成为今年下半年楼市的主基调。

　　另一方面，则是基于公司内部所积累资源给予的底气，而资源则来自正确的战略决策。时间拉回到2016年，彼时，全国房地产行业进入白热化竞争阶段，“千亿”已经成为当时房企决战未来的生死线，中小房企面临着“不做大就淘汰”的风险。金科管理层当机立断，做了两个决定，一是品牌焕新，定位于“美好生活服务商”；二是确立“跨越式大发展”战略目标，布局“三圈一带、八大城市群”，实现规模化扩张。

　　前后3年时间耕耘，中指院数据显示，金科股份2019年的销售金额和销售面积排名分别为全国第17名和第8名；2020年第一季度的销售金额和销售面积排名分别为第16名和第7名，而2017年这两项排名分别为第27、第9。

　　截至2019年底，金科股份6700万平方米的总可售面积中，大本营重庆占比降至29%，已经由一家区域性房企发展为全国性房企

　　值得一提的是，有了战略大框架，在具体实施层面，金科还制定了一系列配套计划予以保障，比如构建企业发展命运共同体、双赢计划、卓越共赢计划、事业合伙人机制等，优化财务结构。

　　在此基础上，截至一季度末，公司总资产规模达到3272亿元，货币资金余额约360亿元，现金充足；同时，过去几年的规模化之路也为金科吸纳了大量优秀的职业经理人、行业精英，有强劲队人才队伍；而据喻林强透露，金科可售货值年内预计供货有3600亿，储备丰富。

　　分析认为，有了以上三大内核支撑，金科实现去年业绩目标是大概率事件。

　　走向高质量发展

　　实现千亿销售目标后，金科的“后千亿时代”正步入高质量发展轨道。

　　如何围绕地产主业去做更多的加法，进而构建良性生态闭环系统？金科推出了“四位一体”战略，即金科将原来的产品结构“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成，从一次消费到提供全生命周期的服务，通过高品质、多元化的产品与服务，打造美好生态圈。

　　而近期随着红星集团入股，金科未来在商业地产方面的表现也有了更多想象空间。

　　公开资料显示，红星集团旗下的爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津、重庆、成都等80余个城市。今年2月，金科将原商业中心分拆成商业管理公司和社区商业部，而借助红星集团的资源优势，其有望在未来更快地切入商业地产投资运营与开发，打造商业管理运营体系。

　　据了解，围绕如何做好“四位一体”协同发展的闭环，金科股份还提出了五大保障措施，即建立领先的模式、构筑优质的平台、建造强大的体系、打造核心的产品及储备充足的人才。

　　此外，除了商业板块的布局以外，其物业板块的资产运作也已提上日程。4月底，公司已正式对外宣布旗下生活服务板块将分拆赴港上市，若进展顺利，金科股份将拿下重庆首家民营A+H股企业的名号。

　　2019年金科服务实现营业收入27.54亿元，净利润4.06亿元；2020年一季度实现营业收入6.16亿元，净利润8416.45万元。值得注意的是，金科服务拥有较大的面积及规模做支撑，其成功上市也是金科股份快速实现整体市值增加的有力途径。

　　金科的未来，更加可期。