破局养老地产：久久为功，方能长远

　　儒家认为：孝为百行之冠、众善之始，天之经，地之义也，民之行也，德之本也，千百年来的中国人也将此作为自己尊老的人生信条。

　　如今中国14亿人口中近2.5亿的老年人口，据有关预测，未来的十年内中国80岁以上的老龄化人口将以每年5%的速度增加，到21世纪中叶，中国的老年人口可能将达到4个亿，也就是说，每4个中国人中就会一个老年人。

　　老年人口大量增加，老年人养老的需求也自然大大增加，怎么养老？由谁来养老？这些都已经成为每一个中国家庭必须面对的问题。目前，国家对养老的公共支出有限，据相关报道了解：北京第一疗养院目前有1100张床位，已有8000多人在排队等待床位，“老人要想住进来，至少得等10年。并且考虑到我国独生子女家庭已经占到1/3，家庭平均规模不足3.1人，“4—2—1”家庭结构模式日趋普遍，“人丁兴旺”、“儿孙绕膝”现象很难出现，传统养儿防老理念，将慢慢成为独生子女的压力，家庭所能提供的养老资源越来越少，儿女更希望通过社会养老的方式代替传统的家庭养老。

　　巨大的需求缺口也正是刺激众多企业进入养老地产行业的原因，将家庭养老与养老院式的养老结合成住宅社区的形式，为老年人提供全方位的养老服务。地产商建设一个住宅小区，将老年人口导入其中，社区内建有健身房、图书馆、老年大学以及全天候的护理服务，使得居住于此的老年能够在愉悦欢乐中安享晚年。

　　“理想很丰满，现实很骨感”

　　养老地产，以其先进的理念，恰当好处的切入时间，都为其成功打下了良好的基础，但是在其发展过程中所遇到的问题，也很值得我们深思。首先，正如前文所谈到的大量养老人口需求缺口，刺激了整个养老地产市场的蓬勃发展，可是这些看上去几乎“完美”的养老地产项目，到目前为止，还只是少部分人才能享受的起的奢侈产品，每年的几万到几十万甚至上百万的会员费，让众多购房者对这样高昂的费用望而却步，当前养老地产还基本处在一个富人养老的阶段，试想一对老年夫妇将辛苦存了一辈子的钱，买了一套养老地产房子，还要再缴纳每年几万元的会员费，高额的会员费使得很多购房者在购房之后并不参与会员服务。在笔者看来这对于大部分中国老年人来说，这不但是能否接受的问题，也是一个能否承受的起的问题，与此同时在地产商方面，地产商打造的养老地产在产品规划上增设了老年人的配套设施，其造价成本显然要比普通住宅项目高出一截，因此售价也高出不少。

　　其次对于地产商来说，养老地产的赢利点也尚不明确，没有明确的赢利模式，前期投入大、利润产出时间较长是当前存在的主要问题。“养老产业作为一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对不会像其他房地产行业那样有高利润率和周转率，目前养老地产预计毛利润率仅有10％—20％，最高也很难超过30%。使得开发养老地产成为了一块实实在在的鸡肋，想开发的企业很多，但是真正能将养老地产开发好的确只是凤毛菱角。

　　其三，还有一个现实的问题需要值得注意，老年人购房之后，也不可能长期住在这里居住，或是可能老人在居住20年后去世了，这样的情况就会造成一个房屋的空置的问题。长期的房屋空置，势必会造成资源的浪费。

　　寻求良性的发展道路

　　中国社会的老龄化速度确实是太快了，相比于其他的发达国家人口年龄结构从成年型进入老年型，法国、美国、英国分别用了115年、66年、45年，而中国仅用了18年，这样急速的老龄化进程，使得人的思想观念并没有得到转变，而现今的养老地产项目大多是借鉴发达国家的先进理念来打造，消费者思维模式与项目理念的脱轨也是现今养老地产所遇到的关键问题。

　　过高的服务价格，应该得到改进，让更多的中低端人群享受的先进养老地产服务，通过多方共同运营，将空置的房子出租可以获得可观的收益，让闲置的房子变成资产；其次，把房子统一租给一些经营机构，可让真正有需要的养老人群能以较低的成本享受到最佳的养老服务；第三，对于出租房源的运营公司来说，他们可以通过经营获得收益；第四，对于开发企业来说，项目面对的客户群将大大拓宽，可以将房子快速销售出去，再利用销售回款加快开发速度，同时还能给项目带来人气，把商业和酒店等配套做起来。有了这样一整套完整的运营体系，养老地产才能摆脱现在所遇到的瓶颈真正成为一个惠民利民的地产行业。

　　说到底,养老地产还需久久为功，方能长远。

　　文/焦阳