资色·年报榜单③｜ROE：中梁、德信两浙系房企表现抢眼，龙头房企分化明显

　　ROE（净资产收益率）反映股东权益的收益水平。指标值越高，说明投资带来的收益越高。净资产是企业资产总额减去负债以后的净额，净资产越高，意味着企业股票投资价值越高。因此，该指标尤为被投资者看中。

　　和讯网房产频道独家发布的《2019年上市房企ROE榜单》显示，2019年度百强房企ROE平均值为18.4%，高于2018年度平均值16.9%的1.5个百分点。与2018年ROE榜单相比，前十名座次变化较大，多家房企跌出了前十行列，仅剩龙光、新城、融创、华夏幸福(600340,股吧)等四家房企保住了前十的位置。只不过，这四家房企的座次发生了微调，龙光座次表现最为突出，由2018年度的第五名蹿升至2019年的第二名。

　　对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2019年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

两张图分别为2019年和2018年前十名房企的ROE表现情况

　　前十名中，有两家去年新上市的浙系房企表现抢眼，它们分别是：去年7月份上市的中梁，以及去年2月上市的德信。前者以43.9%位居ROE榜单榜首，后者以31%位居第五名。在和讯房产曾独家发布的《2019上半年房企净资产收益率榜单》中，中梁就以31.1%的ROE位居榜首，彼时中梁也是唯一一家ROE超过20%的房企，其余50家房企ROE均在20%以下，从中梁中期财报获悉，其ROE水平高居第一主要得益于销售规模扩张带来的利润释放导致净利润的大幅提升，以及较低杠杆的运用。

　　而2019年度中梁营业收入566亿元，同比增88%，股东应占核心净利润同比增102%至39亿元；归母净利润38.33亿元，同比增98.5%。截至2019年底，中梁净负债率为65.6%。年报显示，由于中梁上市后境外融资渠道拓宽，公司抓住窗口期进行境外融资，导致净负债率有所上升，但依然在公司控制区间内，属于行业较低水平。

　　有着行业风向标作用的四大龙头房企，ROE表现比较分化：融创以31.3%排名第四，连续两年排进前五名，对投资者有了最好的交代；碧桂园跌出前十，以26%排在第十一位，相较于2018年度的28.5%，下跌了2.5个百分点；万科以20.7%位列第19名，同比下跌了1个百分点；恒大在四大房企中下跌最厉害，由2018年的28.1%降至2019年的11.9%，排名位列47名。

　　不过，恒大在2019年度业绩会上也立下FLAG：恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。这意味着，通过算账，恒大“瘦身计划”每年将减掉1500亿负债。由此，恒大今年的ROE或将大大提升。

　　《榜单》显示，排名后十位的房企多为中小型房企。如光明地产(600708,股吧)、花样年、首开、滨江、金融街(000402,股吧)等，且ROE表现基本在个位数。前文已经说过，ROE指标颇受投资者重视，因为其反映了股东权益的收益水平，所以，这类ROE连续在个位数的企业需要强化自身的经营水平，以此增强投资者的吸引力。

　　业内人士给出建议，当今，受到调控限价的影响，受价格约束的毛利就会处于下滑态势。房企毛利很难维持又想实现ROE高增长，可在三个因素上下功夫：净利润率、资产周转率、杠杆。而最佳方式是低杠杆，高净利润率，高资产周转率。

数据来源：克而瑞、公司公告，数据不可得者以及截至目前未发布2019年报者除外