地产圈，有人离场有人进场，还有人开始养猪

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

今年，充满了黑天鹅事件，地产行业也不例外

最近有几件事情还蛮让我震惊或意外的，值得拿出来再跟大家再聊聊，说实话，身处在地产这行当，我有时候也觉得挺魔幻的

有人在这里日进斗金，有人却倾家荡产输的连底裤都不剩，但不管如何依然有很多人在这里来来往往

这个行业就像“围城”一样，有人想进去有人想出来，每个人在城里看到的风景，或许都不一样

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大家知道，南通是建筑之乡，南通的建筑业到底有多凶猛呢

先给大家看个数据，大家别震惊

2018年中国民企500强的名单里，南通共有14家企业入围500强，而在这14家企业中，建筑行业和房地产占据了绝对多数，有11家之多，占比接近80%

换句话说，南通的建筑业，基本就构成了南通发展的底色

在2018年度江苏省建筑业“百强企业”名单里，南通的建筑企业更是包揽了前5名，南通三建、南通建工和南通六建蝉联ENR（美国《工程新闻记录》）发布的全球最大国际承包商250强

说了这么多，我其实只想强调一点，南通的建筑业真的很凶猛，而且生猛程度超乎你的想象

但是，就在上月底，发生了一件出乎所有人预料的事，人民法院公告南通一建集团有限公司破产清算了

这就像一个晴天霹雳一样，让我震惊不已

南通的的建筑业之所以能驰名海外，很核心的原因是因为以“南通N建”命名的建筑企业，共同在建筑行业打出了“南通”这个响亮的名片，相当于他们是南通建筑业的扛把子，现在，你居然跟我说扛把子不行了，要破产了

当然，南通一建的破产，原因是多方面的

一方面是随着2018年开始的环保整治风暴，各地开展了治污去产能的工作，一定程度上减少了建筑原材料的产量，砂石严重缺货，甚至，由于建筑材料的上涨，甚至出现了炒沙、屯砂石的现象

按照一般情况，前端原材料涨价了，后端也应该同步涨价，不然很可能会出现亏损，但大家知道现在总包单位的竞争其实也蛮激烈的，为了竞标成功，类似南通一建这样的总包单位不仅不会提价，甚至还会比拼垫资金额和垫资周期

我这里解释下什么是总包单位，可能很多人还不太理解，我举个例子

比如万科成功拍到了某块地，并不是万科去重新招聘施工工人盖房子什么的，而是直接会让中铁建、南通N建等这样的有资质的承建商过来竞标

你可以试想下，为了竞标成功，这些承建商往往会压低项目建设的总体报价，同时会承诺前期比较多的垫资金额和较长的垫资周期

以前一直跟大家强调一点，房地产其实就是一个玩资金的游戏，你有资本就可以一直玩下去，玩到最后撑不住了就只能下台，只有撑到最后，才能把这个游戏一直玩下去

对于像南通一建这样的总包单位而言，项目销售业绩如果普遍不佳，开发商往往会延缓付款的相关时间节点，这其实就是对总承包商的压力测试

可惜的是，这一次的南通一建没有通过，只能黯然离场

我其实更关心的是由此引发的巨量连锁反应

大家知道房地产的上下游链条是非常纷繁复杂的，牵一发而动全身，像南通一建这样规模的总承包商一旦破产清算，则意味着下游大量的供应商包括分包单位大概率无法追回前期大量的欠款，只能等待法院的宣判了

于是，新的一轮恶性循环就这样开始了

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当然，地产行业的神奇之处就在于，同样的市场，有人黯然离场的同时，也有人想要疯狂的进场

天眼查信息显示，5月2日，快递公司圆通注册成立了上海圆弘置业有限公司，注册资本1亿元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理

可能很多人不知道的是，早在2015年，圆通就在浙江杭州的桐庐成立了房地产公司，注册资本5000万元，名下的土地性质主要是商业和度假村用地

所以，圆通成立地产公司进行地产运作，我其实不吃惊，毕竟目前房地产有着传说中的“暴利”的名号，我们看到苏宁、格力、雅戈尔(600177,股吧)、海尔等纷纷成立了地产公司，开始进军房地产业务

而且还要很多跨界进入地产的，竟然玩的风生水起

根据雅戈尔今年一季度的财报，地产业的净利润为5.44亿元，纺织服装的净利润为1.38亿元，主业纺织服装的利润仅仅是地产业的1/4

但是，此次对于圆通来说，关注的重点可能就不仅仅是房地产开发这么简单了，大家请仔细看下此次圆通注册新公司的经营范围，除了房地产开发外，还有物业管理

最近一段时间，丰巢因为想要对超时包裹进行收费，但遭到了上海和杭州大量小区的抵制，很多小区的物业对于丰巢甚至直接采取了断电的行为

物业与快递公司之间，两方联系频繁，往往有一种说不清道不明的纠缠

换个角度看，感觉物业公司有点像甲方，而快递公司有点像乙方，如果物业公司故意刁难快递公司的话，吃亏的往往是快递公司

不知道大家有没有想过一个问题，如果物业公司和快递公司是一家，那又会是怎样的一种神奇的画面

所以，我其实更期待的是圆通如何通过切入这“最后一公里”，把整个盘子给盘活做大，大家可以试想一个场景，如果出现了一家物业公司叫“圆通物业”，最大可能会出现怎样的结果

不用说，肯定是圆通自身的物业优先发展，在小区的门卫处也会设置圆通快递包裹的专放场地，至于其他的物业公司的快递包裹，爱咋咋滴

大家可以试想下，长期以往，该小区快递量的业务占比中，圆通公司的快递业务量肯定是节节攀升

所以，对于此次圆通公司的新增业务“房地产开发和物业管理”，其实最应该感到害怕和威胁的是申通和中通等快递公司

目前市场真正的威胁是，当狼披着羊皮靠近你的时候，你其实还不清楚狼到底长啥样

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除了地产外，头部房企也开始介入到生活端领域，比如最近一段时间，万科成立了食品事业部，分为三步走：

第一是养猪

第二是种菜

第三是进入到企业里面去开食堂

万科食品事业部成立后的动作也很快，最近我们也频繁看到了相关的新闻，说万科开始养猪了，甚至万科的招聘小程序直接发布了五个深圳的岗位，全部都和养猪有关

我们想跟大家聊两个层面的问题

1）为什么万科养的是猪而不是鸡或鸭

2）万科为什么要做很多跟地产主营业务无关的事

首先为什么是养猪，很重要的一个前提是在我们中国的肉类消费中，猪肉的消费占比达到了6成，国人对于猪肉的依赖性真的太强了，相比于鸡鸭这样的品类，猪肉就大众化了很多，不是那么的小众，购买人群也就多了

同时，养猪也真的是蛮赚钱的

我们如果通过公开数据可以看出，新希望在2019年的养猪毛利率达到了38%，而万科集团房地产及相关业务的毛利率为27.2%,养猪毛利率竟然远高于卖房的毛利率，同样的钱投下去，养猪能赚更多的钱

还有一点就是政策层面对于养猪行业的支持

自从非洲猪瘟发生以来，国家为了保证肉类的安全，要求各地政府的本地猪肉供给量能达到30%，深圳再发达，也需要保证一定数量的生猪养殖场，为了达到这个要求，政府往往在养猪的用地审批和资金审批上会一路绿灯

所以你看，为什么万科要养猪，不管是市场占有率、赚钱的毛利率还是政策的支持力度看，万科养猪，也是最聪明的选择

再回答下一个问题，万科在近几年为什么要干这么多与主业无关的事，比如做了物业服务，物流，教育，商业等等

很核心的一点就是为了对抗地产的周期性

万科内部一定会进行测算，要确保哪怕地产开发业务真的不行了直线下滑，万科整体依然有着比较好的多元化的盈利点

塞万提斯说，聪明人是不会把所有的鸡蛋都放在一个篮子里的，万科，就是那个聪明的人

在不远的将来，或许我们的衣食住行等各个产业链都将存在万科的身影

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所以你看，地产业真的很神奇，有人离场有人进场，还有人开始暗嗖嗖的干起了其他行当

大树底下好乘凉，但大树上面的每片叶子也完全不同

行业在不断的迭代更新，所有人都在问地产行业还能做多久，其实不管是波澜壮阔还是风平浪静，我们都要这么一直坚持走下去

但是，切记要时刻保持警醒

以上为正文，来自肖申克