质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平被旭辉+首开+金地联合体底价竞得

2020-05-16 14:24:20 和讯房产刘宝丹宋虹姗

5月15日，北京成交两宗宅地，一块是北京市朝阳区东坝乡东风村1104-613、1104-614地块，另一块是大兴区采育镇01-0129地块、01-0115地块，两宗地分别被旭辉+首开+金地联合体和路劲+首开联合体拿下，总成交金额33.55亿元。

此前，东坝限竞房地块由于无人报名而被暂停出让，已经为今天的土拍定下基调，因为几宗地块位置相邻，且规划条件相相似。虽然热度不高，但东坝地块还是成功出让，据泽龙评地观察，东坝乡东风村1104-613地块是五环外历史上最高销售单价的限竞房。

东坝地块情况，其中打×地块已暂停出让

东坝地块20.55亿底价成交

整体来看，东坝地块社区规模不大，朝阳区东坝乡东风村1104-613用地性质属于R2二类居住用地，用地规模1.6万平方米，地上建筑规模4.5万平方米，容积率2.8；1104-614地块用地性质属于A33基础教育用地，用地规模4000平方米，容积率1.8。

说起地块位置，很多人并不陌生，它与此前被暂停出让的两宗东坝宅地相邻，均位于东五环外，机场第二高速旁。前几年，东坝区域因为较多的楼市供应而引起购房者的关注，区域被炒得比较热，不过，随着整个北京楼市热度下降，东坝市场也趋于平淡，今天成交的地块热度不高，由旭辉+首开+金地联合体以20.55亿元底价摘得，可售住宅综合楼面价为45336元/㎡。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，东坝区域属于朝阳区发展相对滞后的板块，整体交通和配套条件较差，且该地块距离东坝核心板块较远且配套不完善，这是地块不热的原因，不过，地块最大的优势在于其临近在建的地铁三号线，在交通条件上优势明显，或将成为未来新的发展板块。

东坝地块属于限竞房地块，按规定，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过 69422 元/平方米，且最高销售单价不得超过 76364 元/平方米。潘浩表示，以当前市场成交价格来看，6.9万的限价低于东坝核心板块1-1.5万/㎡，4.5万的楼面价给开发商预留了利润空间，未来项目入市或将成为新的市场热点。

采育地块溢价3.15亿元

相对于东坝地块的平淡，大兴采育01-0129地块热度略高。

首先，在地块的规划指标方面，采育地块比较有优势，采育01-0129地块的用地规模7.1万平方米，容积率只有1.05，也就是说，采育地块不仅社区面积较大，而且舒适度更高，还配有幼儿园，01-0115地块是托幼用地，用地规模5900平方米。

不过，从位置上看，采育01-0129地块更偏远，位于南路环外，更准确的是紧邻首都环线高速，自驾比较方便，但没有地铁，关键是地块周边配套较差。最终，该地块被首开+路劲联合体拿下，成交价13亿元，比起始价高出3.15亿元，溢价率32%，可售住宅综合楼面价为17414元/㎡。

唯一亮点是距离大兴国际机场比较近，大约30公里。很多人可能会基于机场和低密两个特点衍生出一个想象，比如采育能否成为另一个中央别墅区？在业内人士看来，这种想法只是美好的期待，实际不太可能，一个居住区的发展除了基本条件外，最重要的是人流，尤其是高端客群，背后需要产业的支撑，从采育目前的区域发展看，距离“别墅区”的水平还有相当长的距离。

那么，对于这宗楼面价仅为17414元/㎡的地块，购房者可以有怎样的期待呢？一个很好的参考是此前区域内的产品，以旁边的国誉府项目为例，项目容积率和也为1.05，同样的容积率，国誉府做成了主力户型为152平-240平4居的高端低密产品，目前价格大约3万元/平。

目前进入采育的开发商主要以国企为主，包括城建和住总，这次首开也加入采育的朋友圈。实际上，首开今年在北京土地市场拿地比较频繁，对此，潘浩认为，截止目前，首开为本年度在京第六次以联合的形式取地，超越2019年全年的取地数量，疫情期间国企开发商撑起北京土地市场成交量。

东坝地块周边项目盘点

NO.1?和光尘樾

地址：东五环七棵树桥出口向东1.5千米

开发商：龙湖+首开+保利

产品：220㎡三居、290㎡四居

均价：79800元/㎡