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广州240亿“史诗级”土拍 越秀、龙光溢价抢地恒大底价47亿落子

2020-05-19 07:55:14 观点地产网 

  疫情下的广州土地市场终于渡过“冰封期”,在5月18日这一天上演一场“史诗级”土拍。

  当日,广州12宗地集中上架销售,各大房企应声赶来,期望在这场土拍盛宴中分得一杯羹。

  12宗地块总建面积近219万平方米,总起拍价近231亿元。就区域分布而言,4宗位于从化、3宗位于白云、4宗位于增城、1宗位于番禺。竞拍开始前,共有11宗地获得报价。

  有消息称,这场土拍吸引了恒大、保利、中海、龙湖、阳光城(000671,股吧)、时代、雅居乐等32家房企入场,竞买保证金超176亿。

  但出人意料的是,因关注过高而使得土地交易中心官网访问量暴增,导致系统崩溃,多家房企无法正常报价,出现“仅经过一轮加价就火速成交”的乌龙结果,增加了不少戏剧性。

  最终多宗地块不得不延迟或重新竞拍,历时近10个小时后,随着越秀地产以75亿总价夺下番禺汉溪大道北侧地块,本次土拍才顺利落下帷幕。

  总体来看,多宗地块底价成交,亦有多宗溢价成交。

  “这在意料之中,甚至比预期的要好。”业内人士表示,但同时房企拿地积极性高涨,与疫情冲击房地产销售的情况相悖,则是市场和政策、房企多方促成的结果。

  重头戏:越秀、龙光攻下热门地块

  今日土拍重头戏无疑是番禺汉溪大道北侧地块和白云黄石街道江夏村6037地块,该两宗地块以其优质稀缺性,吸引了最多的目光。

  但成交并不如预期顺利,由于网络环境不稳定,地块由原定上午10时出让延期至下午16时和18时竞拍。崩溃的网站系统让外界无法获知竞价的具体过程,但从结果来看,想必也是一场硝烟不小的大戏。

  其中,越秀地产以74.92亿元总价拿下了番禺汉溪大道地块,折合楼面价约32405元/平方米,溢价率16%。据称,该场竞价颇为惊心动魄,期间每每有对手报价,越秀地块都在倒数前10秒出手抢下。

  “从市场价格来说,这块地并不便宜。但因为越秀有国资背景,提高溢价拿地并不意外,这能起到提振市场的示范作用。”广东中原地产项目总经理黄韬分析表示。

  具体分析来看,地块位于番禺区番禺大道与汉溪大道交汇处、万博商务区西侧,宗地面积为83319平方米,计容面积为256886平方米,为番禺长隆片区储备地块中最后一宗住宅地块,稀缺性不言而喻。

  地块临近地铁7号线南村万博站和地铁3号线、7号线汉溪长隆站,交通十分便利;周边医疗、教学资源配套成熟,更坐拥万达广场、长隆景区等文娱资源,具备十分可观的升值潜力。

  规划显示,广州市及番禺区高度重视该区域发展,将强化万博片区与长隆片区之间的联系,推动该区域建设为居住、商业、商务和文化、娱乐等多功能高端复合社区,建立一个新岭南城市和富有多元活力的CBD范本。

  实际上,该宗地块是越秀地产继今年3月获取汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块后,在该片区摘得的第二宗地。

  再次成功夺地,越秀地产表示,该两宗地块相互紧邻,加上去年获取的里仁洞旧改项目,三大项目将协同推进,在广州南部进行成片开发,奠定越秀地产在广州南部的绝对竞争力。

  对于未来入市情况,上述业内人士分析,地块售价估计要过5万/平方米,“有政策利好的帮助,未来发展并不会亏”。

  下午早些时候成交的白云江夏地块同样是房企眼中的“香饽饽”,最终由龙光溢价32%、总价29.76亿斩获,地块折合楼面价43144元/平方米,跻身白云区楼面价第二高、全市第四高。

  从地理位置来看,该宗地坐落于白云新城和设计之都两大板块交界处,占地面积30811平方米,是近年难得一见的市中心靓地。

  目前,地块周边的一手住宅项目有龙湖·天奕,一手房报价在9-13万/平方米左右;周边还有多个二手盘,均价在7-8万元/平方米左右。

  通过此次拿地可以发现,龙光近来在土地市场上表现颇为积极,前几日才以最高限价116亿竞得深圳前海限价地。

  本次拿地,黄韬认为,对龙光的意义在于重返广州,目前该公司在南沙以及萝岗的地块已经开发或销售完毕,正是需要补仓的时候。

  不过,广州业内人士邓浩志则表示,本次高价拿地,后续存在一定的销售压力:“白云新城附近虽然一直都是广州高价地诞生区域,但这个区域单价过6万的项目销售速度都非常缓慢,售价过10万的龙湖项目,对周转型项目更是毫无参考价值。”

  土拍“狂欢”里的复苏

  对拿地志在必得的除了龙光还有恒大,本次以底价47亿包揽增城2宗回炉地,率先落槌。

  这是恒大总部搬离广州后再次“回归”,上一次恒大在广州公开土地市场拿地,是在7家房企激烈争夺下,以22.06亿元将花都红棉大道一期地块收入囊中。

  广州拿地后,恒大又在一个月内三度落子京城,以约64亿元总价斩获密云经济开发区三期A1地块、房山商住地和顺义新城地块。

  对此,黄韬表示:“恒大回归一线拿地,主要受益于今年比较理想的销售情况,回笼资金充足。”邓浩志则认为,主攻三四线城市的房企回归一线城市,产品适应性值得关注。

  值得一提的是,恒大竞得的2宗地块原为一宗巨无霸地块,回炉后一分为二,起拍总价由53.66亿直降至47亿元,起拍楼面价也由11999元/平方米分别降至9827元/平方米、10724元/平方米(扣除配建面积)。

  多宗地块回炉再次出让,条件相应有所下调,也是本次土拍被热捧的原因之一。最终,佳兆业、奥园、敏捷、雅居乐等均从中分得一杯羹。

  其中,佳兆业以29.23亿元拿下增城宁西街、永宁街地块,折合楼面价约9546.5元/平,溢价率11.86%;敏捷以23.3亿元拿下增城石滩麻涌地块,折合楼面价约7984元/平,溢价率14.22%;奥园22亿夺白云宅地,溢价率20.87%、楼面价1.9万元/平米。

  虽然有3宗成交地块因系统原因需再次竞拍,不过所幸,最终成交结果与之前一致。

  事实上,广州将12宗地集中一天出让的情况非常罕见。一方面,受疫情影响,此前延迟出让的地块逐渐补上进度,“完成年度土地出让计划,既是政府财政的主要来源,也是稳定房价的重要举措。”邓浩志表示。

  另一方面,不少房企在近期都获得了新的融资,所以在土地市场出手都比较积极。在这个时间节点加速卖地,既能获得更高的收益,也能满足市场增加的对土地的需求。

  以本次出让番禺汉溪地块来看,地块总价高达近75亿,但这块地却让几个开发商竞争了2个多小时,可见“不差钱”的地产商并不少。

  政府、市场、企业的多方面因素,促成了这场现象级土拍。疫情“冰封期”后,本次土地大开仓的目的和意义也不言而喻。

  广东省住房政策中心主任助理李宇嘉也表示:“实际上是在供给端给企业纾困,出让的地块都较为优质,多位于政府重点打造的‘新城’区域。”

  事实上,许久未有土地供应的从化本次同时推出4宗地块,也算“解了渴”。

  “过去两三年政府出让的多为增城、南沙等外围地块,本次出让地块则均位于中心区,表明中心区确实需要供地了。”李宇嘉进而表示,近期国内土地市场都比较活跃,反映的是土地市场正在复苏回暖。

  把范围推及至全国,可以发现,在房企们与政府加紧推地的双重推动下,疫情后的土地市场呈现出“报复性增长”的趋势。

  “房企拿地积极性高涨,与疫情冲击房地产销售的情况是相悖的。”邓浩志表示,主要原因应该是政策松动使得房企获得较大额度的新增融资,房企拿地更加积极。

  事实上,从整个市场来说并没有想象的那么差。黄韬也表示,大致上,大部分开发商仍处在资金链非常紧张的处境;但至少有20%的开发商仍然活得不错,对于后市有比较大的信心。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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