3个千万级长租项目，打包卖了900万，地产系公寓品牌止损求生

本文转载自公众号“公寓次世代”，

公寓次世代原创??

文 / ZZ

如今的长租公寓，外面的人想进来，里面的人想出去，曾被早期公寓创业者称为“野蛮人”、实力雄厚的地产系品牌，陆续开始止损求生。

一

3个千万级项目，打包卖了900万

上周，一个业内朋友爆料，曾计划3年开100万间长租公寓的地产系品牌，从去年底到今年初，陆续卖掉了广州4个项目，只留下2个能盈利的项目，“年后有3个项目是打包卖的，总价900万，其中一个项目原先设计装修就花了近2000万”。

图片来自该公寓官网

“这几个长租项目一直在亏损”，底层原因，还是之前物业成本太贵，“挂上他们地产系公寓的品牌，又必须高配”，疫情影响下，这些高端公寓空置率更高了。

财大气粗的地产系在断臂求生上非常果决，“他们总公司通知，今年开始，单个项目必须自负盈亏，长租业务这块，以前的成本还算在以前，所以，这4个亏损项目一卖，他们长租业务就开始有了营收，若继续经营，每个月还要继续亏损，于是就都卖掉了”。

大出血卖项目，是他们一定要走的一步棋，“这些长租项目之前是他们买卖部门做的，资金雄厚，一个项目投资一两千万不算什么，现在不一样了，他们整个公司都面临着危机”。

最近，这家地产系刚做过一轮架构调整，惊动了整个地产圈。特色小镇、养老地产、长租公寓……曾多面开花的开发商，这两年在多个新业务上翦羽而归，不得不“弃卒保车”，砍掉亏损，节省费用。

二

每天都在看项目，一天3、4个

对于长租公寓的弄潮者，这个看起来“最坏的时代”，也是最好的时代，前浪不断消失，后浪又奔涌上来。

上海的小风（化名）年后，从原来别的生意上，开始与机构合作收购长租项目，“市场上现在转让的项目特别多，我几乎每天都在看项目，一天3、4个”。

对于开发商，早期高价拿的那些项目，扔了亏，留着继续亏，有的项目开业后也没经营，还有的物业开发商本来要拿，最后又放弃了，“地产系的项目预计一两个月后，会有比较多抛出来”，他更愿意谈，因为证照齐全，谈起来也比较爽快。

最近他们谈下来一个地产系项目，“这栋楼之前做的是涉外租赁的服务式公寓，资产方40亿买过来，做了整装，我们谈了8个楼面，一个楼面一年租金300万，以后还是做涉外型的出租公寓”。

但受疫情的影响，当下的涉外租赁市场并不乐观，客流减少了2/3，小风和合伙人看中的是这个项目的地段，不仅在上海市中心，离地铁也十分近，“我们看好它的长期回报，做好了亏半年的准备”。

酒店也是小风更愿意谈的项目，“酒店转让的很多，这类项目适合长短租结合，运营空间更大，只是在内部需要做一些改造，比如传统酒店房间是不能做饭的，如果用来做长租，就要解决做饭的问题”。

具体来说，小风选择项目有这几个标准：

第一，底盘价便宜。长租或酒店项目，运营方大多数是“二房东”，也是租来的项目，转让费不多，但和大业主签的租金太高，就不能要。

第二，地段、装修尽量要好。比如在上海外环、装修又比较低端的项目，基本就不会去拿。

第三，和大业主续签的几率比较大。“并购项目的第一周期，2-3年内，盈利的几率不大，能保本就不错了，我们重点考虑的是第二周期，这是个长线生意，一个长一点的项目，起码要运营十几年，因此，旧改的成本、证照是否齐全、有没有办特行，与大业主持续合作的可能性，更加重要”，项目有夹层，存在安全隐患，他们一概都不会考虑。

小风说，一个项目的转让博弈，时间持续一周到一个月不等，关键是看“出手方的效率”。现实就是如此，如今的主动权掌握在金主手里。

三

前浪们，忙着努力“活下来“

风口上猪都会飞的年代好像就在昨天，当年立下“100万间”小目标的可不止一家。

万科：暂停的“万村计划”

2018年初，万科宣布计划在18年拓展45万间，远期规划100万间，年收入将达155亿元。并在当年4月，由创始人王石宣布，启动“万村计划”。

2019年7月，万村计划止步，万科主动违约，放弃了部分房源，其长租公寓总经理薛峰也选择了离职。11月初媒体爆出，万村计划全面暂停拿房，月底，在万科的一场媒体发布会上，万科董事长郁亮回应，“万村计划确实比想象中复杂得多，确实低估了万村计划的困难性”。

如今，万科泊寓依然以23万间的管理规模位居房企系榜首，100万间的小目标却已不再提起。

朗诗、远洋：剥离长租公寓业务

2019年5月，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，公司间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团，预计所得款项净额约9.81亿元。

据悉，2017年起步，朗诗寓产生的亏损是4417万元；到了2018年，这一亏损扩大至1.9亿，同比上涨了330%。短短两年时间，朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。长租公寓业务在短期内，持续不断的蚕食上市平台的利润。

（年报数据截图）

年底根据远洋集团的财务透露，同年5月份，远洋集团集中出售了北京邦舍置业有限公司（下称“北京邦舍”）100%股权，以及北京椿萱茂投资管理有限公司（下称“北京椿萱茂”）30%股权。

从高举高打，到逐渐淡化，对于房企，长租公寓回报周期太长，持续的亏损也让年报“不好看”，何况不少房企做长租本就另有所图，资产运营只在表面，投融管退才是真相，但这几年，国内Reits的发展速度不快，一部分玩家等不住了，逐渐减速或退场。

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，大家曾经热切期待的资产证券化，并没有引起多大关注，房企也好，创业者也好，前浪们都在忙着努力“活下来”。

有意思的是，那些长租项目的接盘者们，低价收盘后，开始真正赚起了长线的租金差，他们未来的盈利机会，是房企、酒店这些前浪们给的。

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