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3个千万级长租项目,打包卖了900万,地产系公寓品牌止损求生

2020-05-19 07:56:04 和讯房产 

本文转载自公众号“公寓次世代”,

公寓次世代原创??

文 / ZZ

如今的长租公寓,外面的人想进来,里面的人想出去,曾被早期公寓创业者称为“野蛮人”、实力雄厚的地产系品牌,陆续开始止损求生。

3个千万级项目,打包卖了900万

上周,一个业内朋友爆料,曾计划3年开100万间长租公寓的地产系品牌,从去年底到今年初,陆续卖掉了广州4个项目,只留下2个能盈利的项目,“年后有3个项目是打包卖的,总价900万,其中一个项目原先设计装修就花了近2000万”。

图片来自该公寓官网

“这几个长租项目一直在亏损”,底层原因,还是之前物业成本太贵,“挂上他们地产系公寓的品牌,又必须高配”,疫情影响下,这些高端公寓空置率更高了。

财大气粗的地产系在断臂求生上非常果决,“他们总公司通知,今年开始,单个项目必须自负盈亏,长租业务这块,以前的成本还算在以前,所以,这4个亏损项目一卖,他们长租业务就开始有了营收,若继续经营,每个月还要继续亏损,于是就都卖掉了”。

大出血卖项目,是他们一定要走的一步棋,“这些长租项目之前是他们买卖部门做的,资金雄厚,一个项目投资一两千万不算什么,现在不一样了,他们整个公司都面临着危机”。

最近,这家地产系刚做过一轮架构调整,惊动了整个地产圈。特色小镇、养老地产、长租公寓……曾多面开花的开发商,这两年在多个新业务上翦羽而归,不得不“弃卒保车”,砍掉亏损,节省费用。

每天都在看项目,一天3、4个

对于长租公寓的弄潮者,这个看起来“最坏的时代”,也是最好的时代,前浪不断消失,后浪又奔涌上来。

上海的小风(化名)年后,从原来别的生意上,开始与机构合作收购长租项目,“市场上现在转让的项目特别多,我几乎每天都在看项目,一天3、4个”。

对于开发商,早期高价拿的那些项目,扔了亏,留着继续亏,有的项目开业后也没经营,还有的物业开发商本来要拿,最后又放弃了,“地产系的项目预计一两个月后,会有比较多抛出来”,他更愿意谈,因为证照齐全,谈起来也比较爽快。

最近他们谈下来一个地产系项目,“这栋楼之前做的是涉外租赁的服务式公寓,资产方40亿买过来,做了整装,我们谈了8个楼面,一个楼面一年租金300万,以后还是做涉外型的出租公寓”。

但受疫情的影响,当下的涉外租赁市场并不乐观,客流减少了2/3,小风和合伙人看中的是这个项目的地段,不仅在上海市中心,离地铁也十分近,“我们看好它的长期回报,做好了亏半年的准备”。

酒店也是小风更愿意谈的项目,“酒店转让的很多,这类项目适合长短租结合,运营空间更大,只是在内部需要做一些改造,比如传统酒店房间是不能做饭的,如果用来做长租,就要解决做饭的问题”。

具体来说,小风选择项目有这几个标准:

第一,底盘价便宜。长租或酒店项目,运营方大多数是“二房东”,也是租来的项目,转让费不多,但和大业主签的租金太高,就不能要。

第二,地段、装修尽量要好。比如在上海外环、装修又比较低端的项目,基本就不会去拿。

第三,和大业主续签的几率比较大。“并购项目的第一周期,2-3年内,盈利的几率不大,能保本就不错了,我们重点考虑的是第二周期,这是个长线生意,一个长一点的项目,起码要运营十几年,因此,旧改的成本、证照是否齐全、有没有办特行,与大业主持续合作的可能性,更加重要”,项目有夹层,存在安全隐患,他们一概都不会考虑。

小风说,一个项目的转让博弈,时间持续一周到一个月不等,关键是看“出手方的效率”。现实就是如此,如今的主动权掌握在金主手里。

前浪们,忙着努力“活下来“

风口上猪都会飞的年代好像就在昨天,当年立下“100万间”小目标的可不止一家。

万科:暂停的“万村计划”

2018年初,万科宣布计划在18年拓展45万间,远期规划100万间,年收入将达155亿元。并在当年4月,由创始人王石宣布,启动“万村计划”。

2019年7月,万村计划止步,万科主动违约,放弃了部分房源,其长租公寓总经理薛峰也选择了离职。11月初媒体爆出,万村计划全面暂停拿房,月底,在万科的一场媒体发布会上,万科董事长郁亮回应,“万村计划确实比想象中复杂得多,确实低估了万村计划的困难性”。

如今,万科泊寓依然以23万间的管理规模位居房企系榜首,100万间的小目标却已不再提起。

朗诗、远洋:剥离长租公寓业务

2019年5月,朗诗绿色集团有限公司发布公告称,公司间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订协议,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团,预计所得款项净额约9.81亿元。

据悉,2017年起步,朗诗寓产生的亏损是4417万元;到了2018年,这一亏损扩大至1.9亿,同比上涨了330%。短短两年时间,朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。长租公寓业务在短期内,持续不断的蚕食上市平台的利润。

(年报数据截图)

年底根据远洋集团的财务透露,同年5月份,远洋集团集中出售了北京邦舍置业有限公司(下称“北京邦舍”)100%股权,以及北京椿萱茂投资管理有限公司(下称“北京椿萱茂”)30%股权。

从高举高打,到逐渐淡化,对于房企,长租公寓回报周期太长,持续的亏损也让年报“不好看”,何况不少房企做长租本就另有所图,资产运营只在表面,投融管退才是真相,但这几年,国内Reits的发展速度不快,一部分玩家等不住了,逐渐减速或退场。

4月30日,中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,大家曾经热切期待的资产证券化,并没有引起多大关注,房企也好,创业者也好,前浪们都在忙着努力“活下来”。

有意思的是,那些长租项目的接盘者们,低价收盘后,开始真正赚起了长线的租金差,他们未来的盈利机会,是房企、酒店这些前浪们给的。

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END

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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