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放榜⑤ | 地主家还剩多少余粮?恒大急刹车,融创狂加货……

2020-05-19 08:26:49 和讯房产 

本文转载自公众号:“地产深度报道”

不买地吃什么?这是原材料,每一个月都得买很多地才能活着。”2019年11月,在收购环球世纪及时代环球各51%股权的媒体见面会上,融创中国董事会主席孙宏斌如是称。

虽然孙宏斌这句话是在回应外界对融创频繁“买买买”的质疑,但这也很明白地揭示了土地储备对房企的重要意义——充足的土地储备就是房企业绩持续增长的基石

土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。然而土地储备过量也意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上,万一布局不当,或将损失惨重。

由此,《国际金融报》和亿翰智库发布《30家典型房企土地储备总量和新增土地储备》,以期反映房企的“粮仓”现状,以及2019年的补仓情况。

图片来源:图虫创意

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土储增速下滑

亿翰智库数据显示,截至2019年末,梳理50家典型房企的土储发现,居于前30位的房企的土储总面积约为26.4亿平方米,同比增加12.2%,增速较2018年下降1.1%。

具体来看,土储总量超过1亿平方米有7家,还有4家房企超过2亿平方米,分别为恒大、碧桂园、融创中国和保利地产。其中,恒大的土地储备总量同比下滑约3.3%,碧桂园、万科虽同比分别增长约7.4%、4.7%,但增速均较2018年出现下降。和销售排名不同,万科的土储位居行业第6,1.56亿平方米的土储近乎为恒大的一半,相较碧桂园也差了超1亿平方米

手握5000万至1亿平方米土储的房企有11家,较2018年增加了4家。其中,金科股份(000656,股吧)、中梁控股、美的置业、金地集团(600383,股吧)、旭辉控股,分别以63.41%、56.5%、16.77%、18.93%、22.96%的增速进入该梯队;而招商蛇口(001979,股吧)的总土储则从2018年的5300万平方米减少至4109万平方米,跌出了这一梯队。

整体来看,30家房企中的大部分土地储备总量同比增长,但超7成房企的同比增速较2018年下降

在新增土储方面,销售规模TOP 10房企在2019年新增土地储备总量合计约40616万平方米,同比减少4.6%,平均增速为-0.3%。

相较而言,销售规模在TOP 20以后的房企,投资拿地更积极。以时代中国控股为例,其在2019年以783.6亿元销售额排在行业第46位但2019年新增土储则为757万平方米,位列50家典型房企的第30,新增土地储备增速也高达136.9%。

不过,整体来看,30家房企的新增土地储备总量约67322万平方米,同比减少0.4%,增速也较2018年减少3.4%,投资增速整体有所放缓。

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拿地方式多样化

事实上,房企也在实践并探索着招拍挂之外的拿地新渠道。

将收并购这一技术运用得炉火纯青的,非孙宏斌莫属了。

2019年初,融创以126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目为开端,拉开了2019年全年收并购大戏的序幕:4月,从阳光100手中接下重庆2宗项目;7月,以36亿元收购新湖中宝(600208,股吧)两家公司,拿下了沪浙苏20宗地;11月,再斥资153亿元收购云南城投(600239,股吧)的资产包,涉及18个开发项目,总建筑面积约为3071.6万平米。

这一系列动作,让融创在2019年以9970万平方米的新增土地储备跃居榜首,远超其2018年4820万平方米的新增土储

世茂房地产在2019年也同样通过收并购获得了丰厚的土储。截至2019年末,世茂房地产新增土地储备约3092万平方米,新增货值约5000亿元。据业绩会上管理层的介绍,世茂房地产新增土储中,约67%源自收并购,对应货值3350亿元。

同时,许多房企也在利用自身优势,拓展更多拿地新渠道。中国奥园、花样年等房企也在通过城市更新、旧城改造等方式积极拓储。

雅居乐2019年的拿地方式就包括招拍挂、产业小镇、合作及并购等多种,三种方式的获取土地的占比分别为34.5%、39.4%、26.1%这样的策略也使雅居乐平均土地成本仅为3509元/平方米,土地综合地价和房价比例为22%

具有央企背景的招商蛇口将“每块地利润率”看得很重要,其更倾向于利用自身优势寻求更多低价的土地资源。

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投资态度在改变

对于土储总量和销售规模皆在行业里达到最高水平的龙头房企来说,控制规模增速成为其未来一段时间内的重要任务。

2019年业绩会上,恒大明确提出要“控规模”,即严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右到2022年降低到2亿平方米左右。

在新增了逾9900万平方米的土地储备后,融创接下来拿地有了更多优势,“存量大、质量高,有很大的空间去挑选地块”。孙宏斌强调2020年要“选择在应该拿的时间拿,在应该拿的地点拿”。

而万科和旭辉也都提出要保持“合理”的土地储备规模总量,原则上满足未来两到三年的开发比较合适。华润置地也表示不抢高价地。

同时,不再开拓新城市(300778,股吧),着重进行城市、区域深耕,偏谨慎的投资策略也成为不少房企的选择。这在2019年已经有所体现。有数据显示,2019年,10强中近半数房企新增进驻的城市数量在10个以内,聚焦、深耕成为企业2019年主要战略。

事实上,在前不久的业绩会上,招商蛇口管理层就明确表示,目前已布局约70城,未来不会再主动拓展新城市,将在现有的城市进行深耕,并提高在项目中权益比。

远洋集团则在近日披露了其进行区域调整的动作,在天津成立环渤海开发事业部,覆盖天津、大连、济南、青岛、烟台、沈阳、长春等重点城市,并借此深耕该核心城市群。

记者 孙婉秋 郑娜?张志峰

编辑 沈玉洁

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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