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合生“霄云路”与107亿强势落子北京分钟寺

2020-05-20 08:31:08 观点地产网 

  5月19日,北京天气晴朗,不少人早早在市政服务大厅竞拍室外等候着,他们或许都有一个共同的目标——“争取东三环最后两宗宅地”。

  当日下午两点,北京挂牌出让3宗“不限价”地块,其中2宗位于丰台区分钟寺,分别是分钟寺L-39地块、分钟寺L-41地块;1宗位于房山拱辰街道办事处(房山地块),总出让土地面积为13.52万平方米,最大建筑面积为28.39万平方米,总起价97.2亿元。

  事实上,进入5月份之后,全国土地市场都已经恢复过往热度,房企拿地积极性“跃于纸上”。

  就在前一天,广州上演了240亿“史诗级”土拍,32家房企争夺11宗地,竞买保证金超过176亿,关注度和激烈度之高使得土地交易中心网站直接崩溃,无法正常报价。

  北京此次出让三宗“不限价”地块的关注度,并不逊于广州的“史诗级”土拍,参与本次土拍的房企包括合生、招商+恒基、融创、金融街(000402,股吧)、城建、保利+首开+建工、中海、平安、世茂、远洋、中建一局+房山新城、恒大、中铁建、华发、首开、雅居乐等近20个竞买主体。

  最终的土拍结果也在“意料之中”,最热门的分钟寺两宗地块均由合生创展竞得,合计107.4亿元,其中分钟寺L-39地块成交价为42亿元,溢价率42.08%;分钟寺村L-41地块成交价为65.4亿元,溢价率37.86%。

  房山地块则由中建一局&房山新城联合体以26.5亿元竞得,溢价率约31.45%。

  对于今日土拍,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示:“溢价率30%左右并不算高,过往地王溢价率都是超过60%。”

  东三环最后“猎捕”

  早于2018年3月份,北京颁布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,内容提及“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

  紧接着于该年8月份,北京市又发布了新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》,其中提及禁止东城区、西城区新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚改、危房及老旧改造、文物保护区等除外)。

  上述相关政策的出台,使得北京四环内住宅类项目用地变得更加稀缺。自然,分钟寺两宗地块被摆在货架上以来,就吸引了众多“捕猎手”关注。当地媒体亦称,分钟寺两宗地或将成为东三环上“最后”的纯商品房用地。

  关于分钟寺两宗地块,合硕地产首席分析师郭毅表示,分钟寺地块虽然隶属丰台区,但紧邻三环,亦庄、国贸之间,同时还有大量商业、办公地块,未来这个区域很有可能承接国贸和亦庄成为小型自成一体的商务区,这是非常珍贵的内城区地块。

  胡建民亦表示了同样的观点:“住宅二类土地非常受开发商欢迎,加上这两宗地块不限价、无自持限制,预计盈利空间超过30%。”

  当日下午,率先出让的为房山拱辰街道办事处地块。在主持人宣读完毕竞拍规则后,中建一局联合体率先举牌,出价20.76亿元。随后,恒大报出21.9亿元。

  开拍不到20分钟,在中建一局联合体、首开、恒大轮番举牌下,房山地块溢价率已经超过20%。

  经过57轮竞价,中建一局联合体力压恒大、首开,以总价26.5亿元成功竞得房山地块。该宗地用地面积为8.78万平方米,最大规划建筑面积14.02万平方米,起价20.16亿元。

  短暂热身后,土拍进入“正式赛”环节。

  第二宗出让地块为分钟寺村L-39地块,开拍后,该地块遇到了“意想不到”的场面,开拍6分钟后未见有房企举牌,直到第7分钟,世茂报31.06亿元。两分钟后,保利、首开、建工联合体才报出31.8亿元。

  多家房企轮番报价后,该宗地楼面价突破“7字头”。最终,合生创展以总价42亿元摘得,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米。

  第三宗出让地块为分钟寺村L-41地块,开拍后保利+首开+建工率先报49.36亿元,世茂接着报49.4亿元,中海报49.8亿元。合生创展直到20分钟后才报出第一轮价格,出价62.2亿元。

  最终,合生创展以65.4亿元继续竞得地块,溢价率37.86%。

  合生北京霄云路

  对于合生创展拿下分钟寺两宗宅地,外界并不惊讶,或许应该是意料之中。

  此前不久的北京土拍中,经过57轮竞价后,合生创展以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块,溢价率为26.5%,楼面价达到6.7万元/平米。该地块楼面价并没有超过7万元,低于之前的市场预期。

  豪掷百亿拿下分钟寺区域多宗地块,合生创展在最近两次北京土拍可谓“大出风头”,合计斥资179.6亿元获得约25.1万平方米土地(以最大建筑面积计算)。

  一位不愿透露姓名的业内人士则指出,三宗地块均由合生兄弟公司珠江下属公司进行一级开发,合生创展有拍地分红,并不怕同行争抢,举牌价越高也意味着获得的收益越高。

  “即使其他房企频频举牌,合生创展也会不断跟进。从结果来看,其他开发商举牌到一定程度就放弃了。”该人士说。

  郭毅亦表示了相似的看法,依靠珠江地产一级整理的熟悉程度,合生拿下这些分钟寺区域占据了相对优势。所以两宗地块被合生创展拿下、楼面价达到7万上下,属于正常状态。

  与此同时,合生创展拿下地块后,亦有市场消息传将引入其他房企进行合作开发。对此,胡建民、郭毅均认为:“合生不会跟其他开发方合作操盘。”

  “如果合生创展愿意引入其他开发商一起开发的话,在招拍挂时就会用联合体方式拿地,可以减少竞争,有利操盘,很明显是想自己把这个区域地块都拿下。”郭毅补充说道。

  据观点地产新媒体了解,从土地性质、楼面价而言,分钟寺L-24、L-26地块楼面价为每平米6.7万元、L-39地块楼面价为每平米7.62万元、L-41地块楼面价为每平米7.39万元,这三宗地块的“先天资质”为“非普通类住宅”。

  郭毅预测,楼面价已经达到7万多,肯定会是高端产品。从合生自身企业基因来说,也是以打造顶豪类产品为主,所以这些区域未来是北京又一个豪宅居住区,以目前地价水平来看,未来售价将在12万到15万起。

  在北京深耕许久的合生创展,再次进行大盘“豪宅”项目的操作,令人不禁想起其过往操盘的“老牌顶豪”霄云路8号,而这亦将是其未来的挑战。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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