资色·压轴榜单③丨上市房企财务健康：龙光卫冕 房企经营能力与财务健康呈正相关

在外部融资趋紧，内部去化趋缓的行业背景下，2019年，房企普遍面临资金压力，保证现金流的安全与财务健康成为房企面临的共同课题。

房企一边高呼追求“高质量发展”，着力于调整债务结构，降低融资成本，不过，受调控政策的影响，其整体融资成本仍在上行。亿翰智库统计数据显示，在公布了融资成本具体数值的TOP 30房企中，2019年平均融资成本6.55%，较2018年的6.34%提高了0.21个百分点。

各家房企的财务底牌到底怎么样？和讯房产独家发布的《2019年上市房企财务健康榜单》显示，2019年，龙光、华润和新城的财务表现最为健康，综合排名前三，龙光蝉联榜首，四大龙头房企中，万科表现最好。新城控股(601155,股吧)、远洋集团、朗诗地产主动降负债效果显著。此外，部分房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。

注：此次排行榜算法为，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模增速（较2018年底）、现金覆盖比率。

对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2019年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

此次排名算法,采用对净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2018年底)、现金覆盖比率三个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果-个公司在上述三个指标排名上分别为第3名,第20名,第10名,那么分别对应得分48，31, 41，综合得分为120,以此参与排序,分数越高,名次越靠前。

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龙光再夺冠 新城、远洋、朗诗发力“降负债”

榜单显示，龙光凭借优秀的盈利能力与充裕的现金流以及健康的债务结构，继续拔得2019年财务健康榜单头筹；龙头房企华润置地、保利地产(600048,股吧)、中海地产、万科地产与碧桂园表现稳健。

整体来看，与《2019年上半年上市房企财务健康榜单》相比，前十房企名单变动不大，龙光、华润、保利、中海、万科、花样年、碧桂园七家房企继续位列前十名。新城控股、远洋集团、朗诗地产由于采取了“降低负债，现金为王”的发展策略，挤进前十名，以新城控股为例，其净资产负债率从去年的35.3%降至6.4%，跃居行业第一。

通过观察财务健康榜单，和讯房产发现，排名前三的龙光、华润和新城三家房企的共同特点是，净资产负债率远低于行业平均水平，有息负债规模增速（较2018年底）慢，现金覆盖比率较高。虽然2019年政策与融资都不如以前，但对比行业数据可发现，龙光、华润和新城的表现依然出色，财务健康状况均高于行业。

债务指标方面，“降负债”已成众多房企共识。2019年百强上市房企净资产负债率水平达101.8%，相对于2018年的116.5%，房地产行业的净资产负债率水平明显下降。财务健康榜单中排名靠前的房企与净资产负债率排名靠前的房企基本重合。龙光、华润和新城的净资产负债分别为41.7%、32.6%、6.4%，远低于行业平均水平。

有息负债增速方面，出于发展诉求不同，各梯队表现不尽相同。部分中小型房企仍在加大投融资力度。增速最大的三家房企分别为大悦城(000031,股吧)、荣安和奥园，分别同比增长94.5%、78.7%、61.9%。而在2019年度，这三家企业均不同程度加大了投资强度。对比来看，花样年、龙光、朗诗、远洋有息负债规模增速均为负值，体现了这类企业更强调发展的稳定性和资产的安全性。

现金覆盖比率方面，2019年度百强房企现金覆盖比平均值为147.3%，较2018年度平均值170.9%下滑23.6个百分点。一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，若以此为参考，龙湖、中海、远洋等房企的短期偿债无压力。

整体来看，现金覆盖比率低于100%的共20家，较去年增加4家房企，其中不乏荣盛发展(002146,股吧)、雅居乐、佳兆业、富力地产等近两年跻身千亿阵营的房企，同时也有冲击千亿的首开股份(600376,股吧)、新力控股，这意味着有规模诉求的房企在不同程度地加大杠杆。这些房企在规模赛道上并未急踩刹车，例如首开、华发股份(600325,股吧)、光明地产(600708,股吧)等中小房企始终在土地市场保持着积极的姿态，逆势拿地。

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财务数据靓丽与成长潜力不可兼得

稳步扩张与有质量的增长是多数房企在业绩会上喊出的口号。但现实骨感，实际上很少有房企能兼顾规模扩张与财务健康。

整体来看，成长潜力榜单前二十名与财务健康榜单前二十名重合的房企有华润置地、龙湖集团、世茂房地产、招商蛇口(001979,股吧)与旭辉集团五家。这五家房企在融资方面一直处于优势，表现较为稳健且可靠。

成长潜力榜单前二十名与财务健康榜单前二十名重合的房企（标红）

同时，可以看到由于部分房企采取了扩张的发展战略，在财务健康榜单中排名靠后，但在成长潜力榜单中排名前列。

以融创中国为例，在财务健康榜单中排名第58位，但在成长潜力榜单中排名第四；中国金茂在财务健康榜单中排名第49位，但在成长潜力榜单中排名第六。

此类房企，由于具有规模诉求，投资力度较大，拥有更高的成长潜力，同时也会使财务数据没有那么靓丽。

也有房企选择了稳健的发展思路，龙光在成长潜力榜单中排名第48位，在财务健康榜单中排名第一。朗诗地产在成长潜力榜单中排名第58位，但在财务健康榜单排名靠前。这类房企大多都曾公开表示过“现金为王，稳健发展”。

朗诗绿色地产董事局主席兼执行董事田明曾在业绩会上特别强调，在全球经济高度不确定的形势下，朗诗从2019年下半年，严格执行“以现金流为纲”，所有的经营活动都以现金流是不是友好作为评价的标准。“我们可以发展得慢一点，但要确保安全。”

“鱼与熊掌不可兼得”房企正面临十字路口，保证财务健康，会在一定程度上牺牲成长潜力。选择规模扩张，便可能会面临财务紧张的情况。

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经营能力是财务健康的基础

综合经营能力榜单来看，财务健康指标排名靠前的房企，大多也在经营能力榜单上排名靠前。

整体来看，经营能力榜单前二十名与财务健康榜单前二十名重合的房企有龙光集团、新城控股、保利地产、碧桂园、龙湖集团、合景富泰、时代中国、旭辉控股、美地置业、荣盛发展十家房企，重合度达到了50%。也在一定程度上说明了经营能力与财务健康的高度相关性。

经营能力榜单前二十名与财务健康榜单前二十名重合的房企（标红）

不过，由于不同房企的经营策略之间有很大区别，经营能力强，并不一定意味着财务健康排名靠前。对于正处于扩张阶段的房企而言，无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆。以融创中国与中国奥园为例，这两家房企的财务数据并不靓丽，但在经营能力榜单与成长潜力榜单中均排名靠前。

同时，还有部分房企，由于受到调控政策以及市场影响，在经营能力榜单和财务健康榜单中，排名均有下降。值得警惕的是，2020年很多房企将迎来还债高峰期，受疫情影响，许多项目不能及时变现，对高周转开发商来说打击很大，如果之前现金流本身就紧张，难免会有企业申请破产或者低价出售项目甚至被收购。

政策与市场双向夹击，指望房价上涨似乎已经不现实。当保持房地产市场平稳成为共识，开发商的前路到底何处寻？前方一团迷雾，房企都在摸索前行。