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学霸卖房,一个顶俩

2020-05-22 03:04:57 证券时报 

【鹏眼看市】

市场既要清退“黑中介”浑水摸鱼,也要培育专业化的服务人才,这是楼市存量时代的标志,也是楼市成熟的标志。

李宇嘉

近期,有关房产中介的两则消息,迅速登上行内热搜,一是“河南省永城市取缔房屋中介”,另一则是“复旦大学日语系美女硕士,加入链家上海公司成为一名中介”。两件事情联系起来,怎么理解,真得很烧脑。永城房管取缔中介,搭建二手房信息交易平台,买卖双方在平台交易,交易中心只收1%的服务费。对此,很多人赞不绝口,“黑中介”太多,收费太贵。

其实,中介提供的撮合服务,解决的是信息不对称的“信任成本”,而房产是交易最不规则、信息最不对称的大宗商品。楼市发展了这么多年,“假房源”、“一房二卖”、“吃差价”等诈骗行为还未禁绝,遑论房产背后屡见不鲜的产权缺陷、债务纠纷。所以,就需要第三方见证,以法律形式约束双方。发达国家的房产经纪机构,已有上百年历史,这个角色一直未褪色。

国内,越发达的城市,房产中介越多,京沪深大概有5-8万名的房产中介,再加上按揭、咨询、法律等,大概有超过10万名中介。除了解决信息不对称之外,赎楼、按揭和过户等,都是专业的服务,买卖双方无能力或无暇办理(双方也不信任)。现实中,几乎没有买卖双方完成交易流程的案例(三四线城市可能有)。熟人之间的交易,谈妥之后也委托中介走流程。

因此,没有克服“信任成本”,没有建立真房源系统,无法消除层出不穷的债务和产权瑕疵,河南永城的交易平台,绝无可能代替房产中介的作用。而且,笔者认为,未来大城市的房产交易,对中介的依赖度越来越大了。现在,房价告别了概念规划驱动下的“野蛮式”暴力上涨,能“落地”的规划(比如要建一个好学校),都会不打折扣地体现在房价上。凡是不能落地的规划,正所谓“吃了的都会吐出来”,房价怎么涨上去的,还会跌回来的。

现在,房产信息相当普及,购房人都是先在线上搜罗、反复比对,然后才到线下找中介咨询代理。这时,中介靠信息差来逼单也好、销售技巧也好,完全派不上用场,只能被Diss掉。所以,需要复旦大学日语系美女硕士出场了,将客户的诉求(如预算、位置、户型、学位、交通等)列矩阵,筛选出可选楼盘,比对各个楼盘的特色,细节可以深到楼栋外立面用什么材料。

这个很重要。楼市进入存量时代,房价不再快速上涨,存量资产价值大分野。有客观因素,典型的是该落地的规划没落地,比如学校办的不好,拆迁进展慢,绿地被征用,附近新建垃圾场或变电站等;也有业主败家的因素,比如业委会频繁换物业公司,业主不自律,高空抛物频频发生,垃圾难分类,私家车乱停乱放,电动车挤满楼栋出入口,电梯厅脏乱差等。

自然,相邻的两个项目,一个能保值增值,另一个陷入漫长阴跌。所有这些,靠专业是能做科学的判断,至少能规避掉一些“不确定性”。比如,“建学校容易,办学难”,通过对学校过往办学履历、分校升学率、同业对比、师资安排等,可以做个大致的判断。其实,所有的市政规划,都可以找到规划落地的安排,培育成熟要哪些条件,基于此就可以给出价值判断。试想,如果你能厘清买家的困惑,避免一些陷阱,获得增值收益,这不是很正常的吗?

现在,信息相当普及,业主买房也会先在线上获取相关信息,而且在存量房时代,很多业主有购房经历,甚至是置换房产、存量腾挪以求保值增值,需要更专业的服务,这就对中介的素质要求更高了。所以,链家招聘门槛也开始从之前的高中、中专学历,提升至全日制本科。总之,房产中介市场大有可为,但要做供给侧改革、高质量发展,市场既要清退“黑中介”浑水摸鱼,也要培育专业化的服务人才,这是楼市存量时代的标志,也是楼市成熟的标志。

(作者系资深房地产研究者)

(责任编辑:董云龙 )
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