资色·压轴榜单④丨上市物企经营能力：碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲

过去一年，物业服务价值逐渐受到资本市场关注，随着保利物业、新正大、时代邻里、奥园健康等企业先后上市，资本市场刮起物业股热潮，比如，保利物业上市首日股价大涨29%，收盘价高达45.35港元，股价水平远高于母公司股价。

为了探究风口之下物业企业的业绩表现，和讯房产独家发布《2019年上市物企经营能力榜》（以下简称为“榜单”），梳理榜单可以发现，基于物业服务与新房开发之间的“供给关系”，规模房企旗下物业公司发展优势明显，业绩增速较快，经营能力强劲，不过，不同规模的物业企业在营收和利润增速方面差距较大。

1）数据来源：克而瑞、上市公司公告

2）主流物企的筛选标准，综合考虑了两大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，选取了A股和港股上市物管企业；第二，相关指标可以通过公开信息渠道获得，比如，南都物业(603506,股吧)增值服务收入无法获取，故剔除。

3）此次排名算法，采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名，那么分别对应得分48、31、41、42，综合得分为162，以此参与排序，分数越高，名词越靠前。

碧桂园服务居行业第一

梳理榜单可以发现，在19家上市物业企业中，多达17家房企隶属于房企，占比高达90%，只有中奥到家和新大正属于独立第三方物业公司，也就是说，房企旗下物业公司居于市场主流地位。不仅如此，依托房企的物业公司表现普遍较好，占据榜单TOP15的企业均是房企旗下的物业公司，而中奥到家和新正大分别居于榜单倒数第4位和末位。

经营能力最强的是碧桂园服务，财报显示，2019年碧桂园服务ROE高达31.09%，营业收入增速106.3%，扣非净利润增速71.09%，截止2019年底，碧桂园服务市值达712亿元，各项业绩指标均位于行业前列，尤其市值均处于行业第一。

碧桂园服务的经营能力与控股母公司碧桂园息息相关，克而瑞数据显示，2019年碧桂园权益销售额高达5477.9亿元，受益于开发规模的不断增长，碧桂园物业在管面积高达2.76亿平方米，亦居于行业第一。财报显示，碧桂园服务的营收结构中，来自碧桂园控股的收入达43.49亿元，占物管总收入的74.8%。

除了碧桂园服务，新城悦服务和雅生活服务分别居于榜单第二位和第三位，新城悦服务的特点是盈利能力较强，其2019年ROE达30.52%，扣非净利润增速达90.37%，雅生活服务则在市值方面表现优秀，截止2019年底，雅生活服务市值达321亿元。

为进一步探究物业管理公司经营能力与房企规模之间的关系，和讯房产分析了榜单TOP10物业企业母公司的销售规模，发现除银城生活和蓝光发展(600466,股吧)外，榜单TOP10物业企业均来自于2019年销售额TOP30以内的房企，也就是说，经营能力较强的房企，基本上都有一个销售规模较大的母公司。

大型物业企业市值普遍较高

按照物业行业现在的规模水平，我们大致可以将物业企业分为三个阵容，即在管面积在1.5亿-3.6亿平方米之间的大型物业企业，在管面积在6000万-7200万平方米的中型物业企业，在管面积低于5000万平方米的小型物业企业。整体来看，相对于中小型物业企业，大型物业企业除了市值普遍较高之外，在业绩指标方面并没有特别的优势。

在大型物业企业阵营，经营能力出现较大分化，既有经营能力较强的碧桂园服务，也有经营能力较差的彩生活，后者排名第18位，为什么同一阵营物业企业会出现两种极端呢？

从数据分析来看，彩生活2019年营收增速只有6.4%，增速缓慢，其他指标也不突出。彩生活执行董事陈新禹在业绩会上坦言，我们认为自己是个互联网的企业，更多是想在互联网增值方面取得突破，对于物业费的收缴可能会造成有点偏颇。“由于互联网逻辑追求流量增长，这种模式对利润等的增长形成压力和影响。”

相较而言，碧桂园服务2019年的物业收缴率保持高位达95.2%，收缴率会影响ROE和净利润增速，花样年也意识到问题，花样年集团主席兼首席执行官潘军表示，在未来的工作当中更加强调业主对于彩生活的满意度的提升，希望在收缴率方面有更强有力的拓展，并将在万象美、开元国际所形成的关于社区温度提升的能力，进一步在彩生活集团平台上深入地扎根。

中型物业企业的分化主要出现在房企旗下物业公司和第三方独立物业公司之间，蓝光嘉宝服务、永生生活服务、新城悦服务三家公司的排名普遍较高，分别为第6名、第4名和第2名，而新大正和中奥到家排名比较靠后，分别为第19名和第16名，至于原因，从目前看，新大正之所以排名靠后，主要与净利润下降有关，中奥到家的问题是净利润增速较低，只有不到10%，而且截止2019年底，中奥到家市值只有5亿元，也在一定程度上拉低了排名。

小型物业企业方面，表现较好的佳兆业美好和奥园健康，二者的经营能力排名均在TOP10以内，表现较差的是宝龙商业和鑫苑服务，排名分别在第15位和第17位。

佳兆业美好虽然市值较低，但盈利能力较强，2019年ROE为24.67%，净利润增速高达212.22%，居于行业第一。佳兆业美好方面表示，有关增长主要源于在管物业的建筑面积增加、集团提供的交付前及顾问服务量增加使收益增长、社区增值服务的收益增长。

作为去年10月方完成港交所上市的新面孔，鑫苑服务2019年的业绩增长尚可，不过，鑫苑服务主要依赖于鑫苑地产，受限于城市布局，在业绩增长上没有突出亮点，市值也比较低，所以整体排名比较靠后。

整体而言，物业企业未来的发展还处于上升期，尤其疫情爆发以来，人们认识到所在小区物业服务对自身健康的重要性，物业服务需求进一步被激发，预计未来物业公司的经营能力还有极大的提升空间。